上海交大教授陈杰:“三孩”不会导致房价暴涨,反而可能预示调控升级
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上海交大教授陈杰:“三孩”不会导致房价暴涨,反而可能预示调控升级

2021年06月01日 10:49:58
来源:第一财经

5月31日,中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》,决定实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,特别指出要加强税收、住房等支持政策。这个消息发布之后,引起社会舆论热切关注,一些评论者解读这是对楼市的利好,甚至预言楼市会迎来新一轮暴涨。

笔者并不认同这样的判断,相反认为“三孩”之后,国家的房地产政策会进一步趋紧,楼市调控还有不断升级的趋势,针对“学区房”的治理、租购同权和房产税等措施都会加快落地。因为只有这样,才能真正消除高房价、高租金和缺乏稳定长租房对青年人生育意愿的抑制,才是住房领域对“三孩”政策真正的配套支持政策。而且从国家近一年来各种政策措施和舆论预热,都已经很充分表现出这种意图。

这次政治局会议对支持配套政策专门强调,“推进教育公平与优质教育资源供给”,即是与4月30日中央政治局会议点名“要防止以学区房等名义炒作房价”相呼应,表明未来还会进一步加大力度,推动“名额到校”、多校划片、集团化办学、教师轮岗等多策并举的政策,来加大教育资源均等化程度,降低择校热和遏制学区房炒作。5月11日财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会的消息,也不是无缘无故,都是预先留下的稳压器准备信号。

所以中央早有统筹考虑,“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”,不会因为一个政策而打乱对其他政策的战略部署,包括不会让“三孩”对长期坚持的“房住不炒”等政策产生冲击和让房地产市场产生过度波动。

一方面,“三孩”放开并不会让房地产需求剧增,甚至增加的幅度会十分有限。国家卫健委负责人在解读“三孩”政策时候明确指出,全面两孩政策实施后,相当比例的家庭想生不敢生,而2019年全国人口与家庭动态监测调查显示,有生育二孩及以上打算的妇女,仅不足半数实现了再生育。教育、住房、就业等相关经济社会政策成为影响家庭生育抉择的关键。当前年轻人对“二孩”的生育意愿都十分低迷,“三孩”生育意愿就更加稀少了。所以“三孩”放开主要是一种象征性政策姿态,并不会带来实际生育数量的暴增。即使部分区域部分楼盘的大户型可能会更加受青睐,但不会对楼市总体产生大的冲击。

另一方面,孩子出生数量增加,本身就意味着养儿育儿的消费性教育性投入会大大增加,这会大量挤占对住房消费的支出,尤其在中产阶层。很多家庭有可能因此减少或拖迟购房计划。此外,家庭长辈将可能加快将自有房子出售,以此来支持青年父母的养儿育儿。一种是青年人的父母将自己多余闲置住房出售,另一种是把几套小房置换成大房,实现三代同堂的居住模式,或大房+就近小房,父母以此加大对青年家庭的育儿帮扶。无论哪种,都会加大住宅二手房市场的供给,需求的增加却是结构性的,对房价总体上形成一定压力。

总体而言,“三孩”政策的放开,最主要作用是作为国家调整生育政策走向鼓励生育方向的标志,如果在配套支持政策的作用下,会可能出现“单孩”乃至“二孩”生育意愿的提高。然而,为了达到切实提高青年人生育意愿的目标,降低房价租金、提供稳定长租房、租购同权、不为择校和买不起或租不起学区房而焦虑,都是必要条件。这一切国家都在统筹安排之中,不要误解政策信号而造成误判。

(作者系上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、教授)