卖地收入收归中央?土地财政终结?你误会了!
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卖地收入收归中央?土地财政终结?你误会了!

2021年06月05日 14:08:37
来源:雪贝财经

这原本只是一份平淡无奇的通知,但让关心土地的群众们莫名兴奋。

通知的名字很长:《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

兴奋点在于涉及到了“土地使用权出让收入”,也就是地产行业从业者们耳熟能详的“土地出让金”,在2020年,这已经是一块已经超过8.4万亿的蛋糕。从1994年至今,国家实行分税制改革以来,这块蛋糕的所有权和分配权基本全部由地方政府掌控。

但是,在这份《通知》出来后,它被大范围的误解为:从此以后这块蛋糕将由中央财政收回。也有人已经言之凿凿的将其解读为“土地财政结束了”。如若真是如此,这就不是一个普通的周五了,它将被写进共和国的历史书里。

然而,这只是一场虚惊。

首先,这一通知不是房地产长效机制的范畴,而是国家机构改革的范畴,具体来说是非税收入征收机构的改革。

顶层设计的文件早在2018年3月就出台了,中共中央发布《深化党和国家机构改革方案》,其中就指出合并省级和省级以下国税地税机构后,税务部门具体承担所辖区域内各项税收、 非税收入征管等职责。

接着是2018年7月,《国税地税征管体制改革方案》出台,要求按照便民、高效原则,合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围, 对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批,逐步推进。

比如,从2019 年1月1日起,原本由原财政部驻地方财政监察专员办事处负责征收的国家重大水利工程建设基金、农网还贷资金等 11 项收入项目就已经划转到税务部门征收。

也就是说,6月4日这份通知关于四项土地出让金的非税收入也只是此前政策的拓展和延续。当然,因为涉及到的资金量太大,所以采取了老办法,先试点再铺开。

未来,土地出让金的征收具体工作还是土地部门,只是之前通过财政入库,以后通过税务部门入库。这种变化对于中央层面,是能够相对实时的掌控地方政府土地出让收入和支出情况。

实时掌控,这是和过去多年的区别。

其次,如果稍微耐心的把这份通知看完,就会发现第八条是这样子的:除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行。

其中关键词是“分成”和“使用”,均无变化。中央财政不会端走地方政府这口安身立命的铁锅,很多地方财政所依赖的土地财政也并不会因此变化,卖地换钱的马照跑、舞照跳。

过去多年,地方土地出让收入占地方本级财政收入的比重虽持续攀升,但关于土地出让金如何使用,中央的最大干预发生在2020年,就是《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(后简称“意见”)的出台,要求到“十四五”期末,地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

所谓土地出让收益,是土地出让总收入减去征地征地拆迁补偿等前期支出之后得出的数据。

如果把此次的《通知》和去年的《意见》联系起来,可能才是影响的关键所在。先说结论:地方政府将有更大意愿旧改出让土地,削弱了熟地出让意愿。

因为,按照上述《意见》规定,是以省(自治区、直辖市)为单位确定计提方式,从两种方式中选择一种组织实施。

一种是按照当年土地出让收益用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提,若计提数小于土地出让总收入8%的,则按不低于土地出让总收入8%计提;二是按照当年土地出让总收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。

简单说,农业农村支出比例的底线是按照土地出让总收入的8%。

这一制度设计让地方政府有更大意愿做高土地出让的成本性支出,从而降低纯收益,比如,将很多其他费用统计到土地前期成本中。而《通知》出台后,方便了中央层面严格核定土地出让成本性支出。

当然,这次通知正式试点执行后,对于支付土地出让金主要来源的房企而言,也不是毫无影响。比如,可以规范一些小型房企拖欠、缓交土地出让金的行为。土地出让金涉及到的资金体量往往庞大,企业每拖欠一天都是撸政府的羊毛。而改由税务部门征收后,核心变化之一就是应收尽收,提高非税收入征管效率。

最后,这事儿和房产税真没有关系。