地王争锋往事:曾是房价上涨冲锋号 今辉煌难复
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地王争锋往事:曾是房价上涨冲锋号 今辉煌难复

2021年06月20日 22:55:32
来源:AI财经社

2003年12月8日,北京国际饭店二层750平方米的会议大厅里座无虚席。这是北京市第一次大宗国有土地拍卖现场,被摆在拍卖货架上的是底价4.3亿元的大兴黄村地块,它将是极具标志性的“世纪第一拍”。

开场前,会议厅里的气氛有些紧张,拍卖师提醒说,“各位不论是举牌还是喊出来,只要给钱,怎么都行。”拍卖现场瞬间热闹起来。

图/视觉中国

拍卖开始后,竞拍者不断举牌,竞拍价格从底价4.3亿元很快追涨到6亿元,随后又突破了8亿元。竞拍价格大大超过起拍价,拍卖师再次提醒,称大兴区陆续还有地块推出,但这并未浇灭房企的竞拍热情。经过长达49分钟的拍卖拉锯后,这个“地王”最终由当时势头正旺的黑马房企顺驰中国,以9.05亿元的天价拿下了,溢价率达到了110.5%。

这个价格让当时的大兴区土管局副局长惊呼,“拍卖出人意料。”但当时的顺驰董事长孙宏斌却不以为然:“顺驰更看重的是进入北京这个市场,价格是次要的。”事后,举牌的顺驰北京公司副总陶琴更是直言,“我们的心理价位比成交价还要高。”

中国的房地产市场经历了两个历史阶段。2004年之前,土地交易主要靠沿袭了数十年的土地协议出让制度。2004年“831”大限以后,土地被真正摆在了招拍挂的货架上,协议出让制度被彻底禁止,中国房地产市场迎来了真正的市场化。

从那之后的近20年时间里,房企们坐在“城市化进程”这座高速列车上激流勇进,享受城市化发展带来的红利。

那是一个遍地黄金的时代。对房企而言,拿地太过容易,赚钱更是不难。他们尽情地享受地价上涨带来的财富盛宴,在数轮调控周期里,灵活把握规律,赌对了时运。他们乐于和风险做交易。多数开发商还没有真正尝到调控政策带来的苦涩。

但这样的岁月,如今恐怕再也不会回来了。

“地王”效应

地价,往往暗示着房价的走势。在过去多年时间里,地王,一度是房价冲击高峰的冲锋号角。

纵观过去20年,房价大幅上涨的现象曾出现在2009年、2013年和2016年前后,地王也几乎最密集地诞生于此。

人们依稀记得,历经了2008年一整年的低迷期,直到2009年年中,土地市场才有回暖的迹象。先是在当年5月,富力地产以10.22亿元斩获了北京广渠门外10号地块,平均楼面地价1.5万元/平方米,也成为这一年的首块地王。绿地集团则以12亿元摘得上海年内最贵地块,平均楼面地价也在1.2万元/平方米。

但更大的疯狂还在酝酿。仅仅一个月后,在北京,一家自称为“小公司”的企业中化方兴,打败了财大气粗的两大老牌开发商SOHO中国和保利地产,以40.6亿元拿下了广渠路15号地。就连潘石屹也感慨,“虽然心里憋得慌,但报价已经偏离财务测算太多,最终只能放弃。”在后来对媒体的采访中,他还暗戳戳地表示,这家有着国资背景的地产新手“不会算账”。

当时一个月时间内,北京接连出现两块地王,在许多业内人看来就已经是一个信号。果不其然,2009年,全国70城新房价格上涨了9.1%,创下历史新高。在全国各大城市,几乎人人都在谈论这一轮房价上涨的疯狂。

图/视觉中国

历史在轮回转动,地王的神话也在不断刷新。

2013年初,泰禾耗资49亿元,连续拿下北京朝阳和通州4大块地,刷新通州地王的价格。随后,中粮地产又以4.4万元/平方米的楼面高价,拿下朝阳区的孙河地块,创造新的地王。

就连一直声称不拿地王的万科,也按奈不住在年内多次出手,拿下重庆江北、广州荔湾、上海浦东多个区域地王。在那之后的几年时间里,人们将2013年称为史上最火爆的“地王年”,不仅是地王数量达到历年土地出让之最,与此同时,这些地价的上涨速度之快完全冲破了市场此前的想象。

但业内唯一认可的、真正意义上的地王元年还是2016年。

2016年8月17日,上海楼市回暖的春风,吹得房企们信心满怀。这一天,是上海静安中兴社区一幅住宅地块市场挂牌的日子,作为上海近十年来首次出让的内环土地,静安地块引来了18家竞拍者的围抢。

毫无意外,静安地块的单价不断冲新高,但它的成交单价,还是出乎了很多人的意料。静安地块最终以14.3万元/平方米的单价,登上了全国“单价”地王。竞得这个地块的,是一家彼时还名不见经传的闽系房企——融信。

土地市场传来的热浪,很快便接踵而至。就在融信刷新单价地王的12天后,另一个房价高地深圳,也很快诞生了一个全国“总价”地王——深圳国际会展中心地块,由招商蛇口和华侨城以310亿元获得。

这一年,各地的“地王”开始不断涌现。房地产行业在经历了3年的低谷期后,开始有了向上抬头的迹象。

有统计显示,2016年全国一共诞生了350个“地王”,造就了房地产史上最多的“地王”之年。在此之前,各地还未出台限价政策,价高者得,是土地市场的竞拍规律。而由此创造的土地单价和总价之高,令人咋舌。

过往20余年房地产历史中,地王的价格不断走高,由此造就的财富神话更是屡见不鲜。与地王一同刷新的,是地产大佬们的财富值。譬如从廊坊党校门口走出来的王文学,大量囤地的“李超人(李嘉诚)”,当然也少不了创造了不少地王纪录的孙宏斌。

21年前,王文学曾为装修业务欠的一屁股债犯愁,但颇有政治觉悟的他,烧毁了装修合同,声明不再和政府讨要欠款,正是这个举动,让王文学顺利拿下了党校门口的一块地,闯入了地产行业,趟出了一条产业地产之路,他也因此数次登上富豪榜榜单。

20余年房地产历史,最被国人津津乐道的当属亚洲首富李嘉诚。他曾被内地各土地市场视为“座上宾”,低价拿下一二线城市大量的黄金地段,成为内地“大地主”。多年后,那些动辄数百亿的地价攀升,创造了无数个囤地传奇,壮大了李嘉诚的财富版图。

时代的机遇里,似乎总是偏爱冒险者。房地产市场的黄金时代里,孙宏斌的人生大起大落。2003年,他创办的顺驰,一朝分崩离析。多年后,他又重新把地王放在了融创的赌桌上。

2013年,房地产调控政策尚不明朗,融创接连拿下北京农展馆、亦庄和天津南开区天拖地块三宗“地王”项目,质疑孙宏斌“玩火”的声音不绝于耳。但时间证明了地王的价值。也正是2010–2014那几年,融创迎来了跨越式发展,迅速跻身一线阵营。

“地王”的另一面

一块土地有时就能决定企业的生死,何况是威力更强的地王。在许多地王带来的造富神话背后,也有为赌局付出的惨重代价。

地产行业最被外人津津乐道的便是顺驰的故事。2003年拿下大兴黄村地王时,顺驰还处于扩张期,它一连在全国各地拿下多宗土地,一副叫板万科的态势。只是变化发生得太快。2005年,房地产调控政策出台,顺驰销售受阻,资金链紧绷。两年之后,曾经叫板万科的顺驰,轰然倒下,低价落入了香港路劲基建的口袋,孙宏斌遭遇了他在地产生涯中的第一个“滑铁卢”。

这是被载入中国房地产史的一个重要案例。当时中国房地产市场化大势下的第一场楼市调控,来得迅捷而猛烈。意气风发的顺驰,以及众多参与“地王”狂欢的企业翻车。一场调控过后,不少曾经风光无限的“地王”项目,陷入多年沉寂,一些公司不得不被迫卖地、卖项目、卖股权,甚至是破产倒闭。

调控威力初显的年代里,鲜少有人想到,“过热—调控—降温—恢复—过热”,将成为未来近20年楼市运行的循环主基调。一些房企大胆摸索着调控周期,低买高卖,名噪一时,但更多的企业,在这场赌局中,无声地倒下。

在此后多年的几轮地王热后,总会伴随着调控政策的收紧,紧接着再循环。例如2010年也同样出台了“新国十条”,外界解读这是为遏制房价上涨下了“猛药”。的确,在政策刚刚推出的第一个月,全国楼市波动,成交量锐减。此后半年内,新国十条的升级版——“新五条”就来了,次年一月,“新国八条”继续加码调控。

层层趋严的调控态势,打得市场措手不及。多个地王地块身陷囹圄,更有企业被地王拖累。作为当时的北京霸主远洋地产,在这轮调控之前,它刚刚志得意满地以40.8亿元拿下北京望京1号地块,创造了北京单价地王。来不及大摆庆功宴,远洋就感受到了调控压顶的压力,2011年下半年,远洋的资金情况开始紧张。此后两年间,远洋的业绩更是大受影响,逐渐掉队。

过去十余年间,每一轮政策调控,总是会有激进的企业遭遇相似的境况。但让许多人没想到的是,2016年末之后,调控如暴风骤雨般袭来,这次调控时间之长,力度之大,超乎以往任何时期,波及的企业面更是历史之最。

曾经火热的“地王”,立刻成为房企眼中的烫手山芋。

资金压力之下,房企转让“地王”的现象越来越多。譬如,2015年9月,华侨城、华润、招商曾以83.4亿元联合夺下北京丰台“地王”。但很快,又以地价“超出授权价格”为由退出。一年后,华侨城因无力操盘,分两次将项目出售给泰禾。

2016年12月,融信将上海静安“地王”49%的股权出售给万科。当时,有媒体测算,如果再算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用,中兴路项目基本需要卖到16万元/平方米方可实现盈利。但四年之后,由于遇到限价政策影响,静安地块最终只能以13万元/平方米价格入市,换取现金流回转。

同样的,于2016年-2017年拿了不少地王项目的金茂,也正在被“地王”项目所累。根据2020年业绩预告,中国金茂净利润同比下滑40%至50%。

“地王”的光环成为房企不可承受之重。那些曾经以拿地王为傲的企业,2016年以后,却大多视地王为埋藏在靓丽业绩背后的“定时炸弹”。

行情变了

如今,那些依旧坐在赌桌上的人们已经意识到,房企拿地的逻辑发生了变化。

2020年9月,“三道红线”监管新规(即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得大于1倍,踩线者将被限制融资),悬在了每一个房企的头上,这将直接决定它们的融资通道。

2021年新年伊始,自然资源部要求全国多个重要城市实行“集中供地”,一年最多进行三次土地供应。随后两个月,各地频繁出台“补丁”政策,西安和成都更是要求“三道红线”超标者禁止拿地。

几天前,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上再次提及,一些地方房地产泡沫化、金融化倾向严重。实际上,此话也在向房地产市场释放信号,地产行业的金融融资环境变了。

山雨欲来风满楼。一场事关生存的风暴,正在搅动着这个不平静的市场。

房企深知,过去二十多年来,躺在土地簿上赚钱的好日子,离不开两个重要的因素:资本杠杆和政策红利。

前者支撑了以碧桂园为代表的“高周转”模式:向银行借贷、大量拿地、建成住宅、快速销售、现金回流,周而复始。后者则成就了一批因棚户改造而崛起的三四线房企。

从2018年开始,资本杠杆和政策红利被双双锁死,变化来得极快。到了2021年,金融行业去杠杆大背景下,房贷利率不断提升,也锁死了大水向楼市漫灌的可能。

这也意味着,没有了政策红利和金融红利后,房企们的生存环境,不再那么滋润,低利润率成为行业常态。拿地这一动作本身也开始陷入一场“囚徒困境”——拿地不赚钱,不拿地就没钱可赚。

图/视觉中国

靠“赌房价大幅上涨”获利的逻辑,再也行不通了。房企拿地不再是一锤子买卖,而变成了一项复杂的算术题,不仅要考虑方案、场景的落地,还要考验运营和服务能力。拿地的游戏规则上升了一大台阶。

一些房企开始表现出少有的谨慎。比如,过去三年一直蝉联北京销冠的中海地产,在年中这场北京土拍活动中出手18次,最终却一无所获,一路“陪跑”。

而另一位“杭州一哥”滨江地产老板戚金兴,也曾因利润空间过窄,一语道出了房企们内心的苦涩,“5块地,努力做到1%-2%的净利润水平。”

尽管万科也在积极进行生产资料的储备,但今年以来,其始终未在北京、广州、深圳落下一子。

今年5月,北京开启首轮集中供地现场,上百家房企竞逐北京,万科报名了16块土地,最终却一块未拿下。据现场房企投资人士观察,那次拍地,万科虽然报了许多地块,“但没举几次手。”

对于本就不推崇拿地王的万科而言,在当下这个市场行情之下,拿地策略显得更加保守。这也是当前三条红线新规之下大部分房企的想法:宁可拿的偏一点,少一点,也绝对不出头。

“两集中”政策带来的房企分化,已然显现。据中指院统计,今年第一季度,拿地排行榜前10阵营企业和前11-30阵营企业,权益金额占比均出现显著上升,分别上升13.7%和14.1%。但前31-50阵营企业在招拍挂市场更倾向于合作拿地,权益金额下降了4.5%。

竞争更激烈了

行业下行压力加大,房企开始转向城市更新、合作开发、产业勾地等领域。城市更新,正在成为房企厮杀的一片“红海”。

一些典型的故事正在全国各地上演。2021年5月11日,广州黄埔区红山街双沙社区热闹异常。这一天,是旧村改造项目确定合作企业表决结果公示的日子。按照最初的设想,最早深度介入该项目的合景泰富,将成为双沙村旧改合作企业。但在这之前,一场戏剧性的冲突事件,却毫无预警地上演了。

就在项目公开挂牌之前,双沙社区项目,半路杀出了一个程咬金——万科,一度引发双方冲突。据媒体报道,有传言称万科曾经“携武器进村图谋不轨”,而当地村民亦有被激怒,公开表态“双沙不欢迎万科”。

万科事后声明这是不实传言,但某种程度上,也折射出房企在城市更新领域面临的白热化竞争。

在这之前,城市更新领域中,一直存在着一条潜规则,不去碰别人碰过的“奶酪”。但在水深火热的旧改市场里,半路杀出来的“万科”,让很多人都明白,旧改江湖的玩法,要比公开市场复杂得多。

实际上,融创中国、万科等公司把城市更新作为在一线城市拓展土地的重要手段,同时包括世茂、绿城中国在内的房企则在近年成立专职部门,布局城市更新业务。据中指院统计,当前,大部分百强房企都已直接或间接涉足城市更新领域,而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。

房企转型的突围,不仅仅是城市更新领域,也出现了商业地产、物业服务等领域。以往偏向住宅的房企,也不得不经历转型的阵痛,从过去的一锤子土地买卖,转而向商业地产的精细化运营要业绩。

就连万科董事会主席郁亮在业绩会上都感叹,行业挣钱不容易了,不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了。从“挣快钱”到“挣老实钱”,这是房企们都在面对的现实。

旭辉控股总裁林峰表示,2019年公司多元化拿地占所有拿地总额的33%,今年计划把这个占比提高到50%。也正是在那一年,广州旭辉城市更新公司正式成立。2020年,旭辉新增的1310万平方米土储中,通过一级开发、商业勾地、收并购等渠道新增的土储占比达到了51%,远高于2019年的33%。而就在两年前,旭辉控股8成以上土储都来自公开土地市场拍卖。

中骏集团则希望通过“地产+商业”双轮驱动模式,尽可能勾地获得土地。据新城控股内部测算,预测2025年全国8万平方米以上购物中心还将开业1500座商业地产,这些购物中心的需求将成为公司的商业机会,支撑公司核心商业模式。

但无论对策如何,“拿地”本身都不再如过去那般意气风发。当拿地成为新的生死考验,一场新的博弈,正在席卷而来。