二手房停贷!一个关键信号出现了
财经

二手房停贷!一个关键信号出现了

2021年06月28日 12:02:27
来源:国民经略

文|凯风

楼市再生新变局。

01

二手房停贷,房贷利率上涨,发生什么了?

近期,有关多个城市二手房“停贷”的消息引发热议。

南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象:部分银行暂停了二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

部分银行虽然没有停贷,但都设定了严格的限制条件。比如只接受中心城区且楼龄不超过20年的二手房。

这意味着,大多数老房子都被纳入信贷限制之列。

其他城市虽然没有停贷,但房贷利率普遍上涨。6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%,二套利率为5.77%,相比年初明显上涨。

其中,广州房贷利率迎来年内“四连涨”,工行广州分行首二套房贷利率分别调整为5.55%(LPR+90BP)和5.75%(LPR+110BP),相比年初的5.05%、5.25%,双双上升了50个基点。

要知道,作为基准利率的5年期LPR利率已经连续14个月按兵不动。

换言之,央行并未在全国层面进行加息或降息,但地方银行却可以通过加点来调节房贷——加点基数不断提升,房贷利率自然往上走。

与此同时,过半城市房贷放款周期都在拉长

据贝壳研究院数据,2021年6月,房贷平均放款周期为50天,其中,46个城市房贷放款周期延长,广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。

无论什么原因,楼市一旦失去信贷支持,想要重回暴涨之路,显然不现实了。

同理,如果货币与信贷大幅松绑,意味着什么,也是不言而喻的。

02

楼市信贷为什么突然全面收紧了?

一个重要原因是,银行的信贷额度不足了。

这源于央行年初出台的房贷“两道红线”政策,对银行房地产贷款占比和个人房贷占比都做了具体规定,几乎所有银行涉房信贷开始受到了严格约束。

政策出台之初,许多人对此还存有疑虑,认为几乎没有任何影响。然而,现实一再证明,信贷是楼市的七寸,只要按住信贷,楼市不得不走上紧缩之路。

我们看到,房企三道红线,已经让部分龙头房企,感受到了信贷收紧的凛凛寒意。房贷两道红线,也让部分银行感受到了政策之手的威力。

信贷额度有了“红线”,供给受限之下,房贷利率上涨,乃至二手房停贷,都是正常现象。

另一个原因是,2021年即将过半,各大银行都要在半年报里公布相关财务数据,是否触碰“红线”,将会一目了然。

这种背景下,一些银行会主动控制房贷投放力度,以求在年中大考中过关。尤其是一些在往年就已经触犯红线的银行,更要将控房贷作为首要任务。

这是政治任务,不是可有可无的指标,谁也不敢疏忽。

03

二手房停贷,还透露出一些极其耐人寻味的信号。

其一,二手房很容易成为调控牺牲品。

相比二手房房贷,地方政府和银行更加青睐新房房贷。这并非对二手房有意识的“关门打狗”,但足以说明:二手房在调控体系中处于相对弱势地位。

毕竟,新房可以贡献GDP贡献土地财政,而二手房只是财富转移,只能贡献为数不多税赋,所以难免在调控中受到歧视。

因此,一旦贷款额度整体收紧,二手房必然首当其冲。

其二,老房子受到的限制越来越多,老破小未来的空间严重受限。

与半遮半掩的停贷二手房相比,二手房贷款房龄年限缩短,无疑更有致命杀伤力。

众所周知,我国住宅的土地使用权是70年(商铺公寓40年)。虽然房子离70年依旧遥远,但许多人早已开始担忧到期之后的问题。

然而,我国住宅的设计寿命只有50年,而很多房子未必能撑到50年。最近几年,小区衰败的新闻不绝于耳,很多房子疏于维护,房龄不到20年,但实际寿命早已超过30岁。

这其中,不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例,老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。

正因为这一点,银行在发放房贷时,将房龄列为重要的考量因素之一。而地方在收紧贷款之时,也会将此作为二手房限贷的重要筹码。

毕竟按揭贷款,都以房子作为抵押品,房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严重老化甚至没了,那银行靠什么来约束购房者还房贷?

04

当然,这并不是说,二手房不能买。

相反,与新房相比,二手房的性价比更高。

新房房价,一般都会透支未来几年的利好,且许多利好都只是空头许诺,无法兑现。而这两年的新房,在“高周转”模式支配之下,部分还存在质量问题。

二手房则是所见即所得,不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房,与新房差别不大,但价格却远远低于新房,性价比更高。

所以,凯风君一直建议,对于刚需群体,在一二线城市尽量配置10年以内的二手房。

一二线城市多数已进入存量房时代,中心城区已无可开发土地,新房大多数位于偏远郊区。

与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房,不如在二手房市场寻找更具性价比的选择。

在三四线城市,情况有所不同。新房供应量庞大,二手房市场疲弱,在这类城市是买新房还是二手房?

这方面不能一概而论。在这类城市,尤其是县城,一个核心原则是:跟着权力中心走。

因为,小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房,政府机构不动就守着这些中心,二手房反而有了高性价比。

所以,未来买房,不仅要考虑升值空间,更要考虑流动性,尤其要将变现的难易程度放在首位。