CBD的烂尾故事：珠江新城“黄金剩斗士”地块20年后再卖出 地价翻近9倍

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身陷纠葛、停摆多年后，广州珠江新城一宗商业地块成功“出嫁”。7月12日，合景泰富以底价19.93亿元拿下珠江新城A4-3地块，楼面价仅28800元/平方米。

这是珠江新城时隔9年再次出让商业用地，且距该地块首次入市已过去整整20年。20年间，珠江新城沧桑巨变，一栋栋高档写字楼落成，使之取代越秀区环市东、天河北，成为吸引众多大型企业的都市CBD。其租金也一路爬升，从本世纪初的每平方米几十元升至几百元。

作为珠江新城早期出让的土地之一，A4-3地块却错失这段黄金发展期，在官司缠身中被闲置成停车场。如今再次出让，这宗“黄金剩斗士”地块将迎来转机。

“空窗”9年再“上新”

A4-3地块位于黄埔大道与华夏路交会处，西侧为保利克洛维商业中心，南侧有市妇幼保健院，东侧为花城广场商圈。地理位置优越，商业气息浓厚。

珠江新城上一次出让土地，已经是9年前。2012年，珠江新城挂牌出让当年唯一一宗土地，土地用途为商业金融用地。恒大鏖战1个小时、举牌20多次，以总价13.22亿元拿下位于珠江新城马场路的D4—B2地块，溢价8.2亿元，楼面价近3.3万元/平方米，成为当时广州的地价标杆。

但此次出让的A4-3地块并未迎来预期中的争抢，网上限时竞价开始后不久，合景泰富以底价19.93亿元拿下，楼面价不及9年前出让的D4—B2地块，仅为28800元/平方米。

地产经济学家邓浩志7月12日对时代财经称，从楼面价看确实比之前的土地便宜，但历史问题、规划要求等都会影响土地价格。恒大拿下的D4—B2地块建成了公寓，但现在的政策是商业用地不能做小间隔、公寓，只能做商办，这就会影响它的价值，毕竟商办没有住宅、类住宅受欢迎。

D4—B2地块建成项目即恒大珺睿。项目户型以94-100平方米平层及LOFT公馆为主。安居客数据显示，该项目7月均价为74611元/平方米。

而根据A4-3地块的出让要求，土地用途为商业用地兼商务用地，项目的产业方向须符合天河区天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向，竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后30日内与天河区政府签订《产业项目进驻协议》。

此外，项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%，自持物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年，且在自持年限内不得分割处分。

而关于项目建设规划，合景泰富对时代财经回复称“尚无具体方案”。

合景泰富2003年开始进军商业地产，先后进入写字楼、酒店、购物中心、长租公寓等领域。目前，其已在一线及新一线城市CBD及城市核心区布局10座甲级、超甲级写字楼及20座购物中心。仅在广州珠江新城，其已有合景·国际金融广场（IFP）、环球都会广场（IMP）两大高端写字楼项目。

CBD里也有烂尾故事

从1997年破土动工到如今的高楼林立，珠江新城从原来的城市边缘逐渐站上C位，成为广州城市新中轴线上的重要地段，但傍身其中的A4-3地块却与珠江新城的蝶变失之交臂。

早在2001年6月，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司（以下简称“星球公司”）合作，以2.3亿元取得该地块的土地使用权，计划建造一座“星球大厦”。

2001年12月，星球公司投资占股30%的广东省华广轻工业实业有限公司与建行天河支行签订了6500万元的借款合同，星球公司将A4-3地块抵押给建行做为担保。3个月后的2002年2月，星球公司又将A4-3地块抵押给广发行，换得1.4亿元贷款。

后来，因星球公司无法偿还贷款被起诉。为偿还广发行债务，2003年12月底，星球公司及合作方与广州市国土局签订《合同解除协议》，国土局支付约1.46亿元补偿款，将该地块收回作为市政府储备用地。

但由于原产权登记直到2007年才注销，该地块因被相关债权人申请了诉前财产保全而被广州中院查封。更吊诡的是，2011年，星球公司又将广州国土局告上法庭，称其注销行为非法。直到法院于2016年做出“广州国土局注销行为存在瑕疵，但迟延并不足以影响注销行为的合法性”的认定，这块土地上的纠葛才告一段落。

天眼查信息显示，星球公司成立于1997年，目前公司已吊销。“星球”的没落和地块权属的官司纠缠中，A4-3地块一直被闲置，成为珠江新城的“黄金剩斗士”地块。

A4-3地块只是CBD财富风云的一帧，这样的故事从来不是孤例。

2011年，哥弟旗下的广州市常元房地产以总价12.8亿元、楼面价17933元平方米拿下珠江新城B2-11地块。根据规划，这里将建成为建筑面积9.43万平方米，38层、182米高的哥弟总部大楼“哥弟大厦”。

这块位于冼村西侧的土地，曾被誉为珠江新城的商业地王与“收官之作”，但自2015年工程开动、进入地上钢结构施工阶段后，直到6年后的今天还未完成，留下扎眼的烂尾楼。

在珠江新城的另一端，曾有一块位于临江大道北侧、原属于越秀区寺右村的土地。该地块于1997年引入建设方合作开发，但因建设方存在借款问题而遭遇查封、拍卖、诉讼等多重变故，这块地也一再被搁置19年，一度成为停车场。直到2016年万科的介入，这块地才重新焕发生机。作为万科广州总部，该地块建设成两栋超甲级写字楼，今年初已落成。

“要盘活烂尾楼，唯一的办法是把它们交易出去、由一些房地产企业来开发。哥弟是做服装生意的，它早年在广州其实获得了很多土地，但后续大多没有进一步的开发，有一些地卖给了其他房企。”邓浩志说。