土地市场迎来大变局:地价要降了,这对房价意味着什么?
财经

土地市场迎来大变局:地价要降了,这对房价意味着什么?

土地市场迎来大变局。

近日,深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告,“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”,达到溢价率上限后即摇号,新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

无独有偶,广州第二批集中供地公告显示,溢价不得超过15%,严禁房企使用“马甲”,黄埔、南沙多个地块限制新房销售价格,且价格基本都低于上半年。

除了深圳广州之外,天津、青岛、成都、合肥等地陆续发布第二批集中供地详情,新一轮供地制度正在形成,整个土地市场将来全新洗牌。

1、各城统一调低土拍溢价率上限、最高不超过15%。

2、土地限购,同一家房企不得使用多个“马甲”拍地。

3、房地联动,地价下调,房价上限随之下降。

4、提高门槛,保证金上调,部分城市要求拍地必须用自有资金。

……

这些新举措,意味着什么?

其一,土地溢价率不得超过15%,已经成为新一轮集中供地的标配,“地王”不复存在。

土地是面粉,房子是面包,面粉价格上涨,面包价格自然容易水涨船高,反之同理。

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过去的调控,主要以限制面包价格为主(新房价格),而土地市场仍旧火热,这就导致实际地价不断上涨,“地王”现象不断涌现,“楼面价再创新高”的新闻层出不穷。

如今,严格限制土地溢价、限制房企使用“马甲”等组合拳的落地,将给“地王”以最大一击,那些动辄50%乃至100%以上的土地溢价现象不复存在。

政府主动让利控制地价,通过炒作“地王”来刺激房价的玩法已经行不通了。

其二,房地联动。地价下降,新房价格同步下降,而二手房泡沫也将被挤出。

地价是破解高房价的钥匙之一。

限制地价,相当于地方政府主动让利,既然地价下调,新房价格也就失去了持续上涨的理由。

在深圳广州第二批集中供地里,多数地块的新房限价普遍调低。深圳普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,广州黄埔南沙的新房限价明显低于上半年的市场价格。

当新房价格被强制下调之后,远高于新房的二手房价格恐怕难以维持,一些地方依靠抱团涨价等形成的虚高二手房挂牌价即将回落。

这意味着,“土地-房价-二手房”的限价联动模式即将形成,挤泡沫势在必行。

其三,限制土地溢价率,还能缓解开发商的资金压力,调动房企的积极性。

房价上涨,对于开发商未必是好事。

因为房价上涨地价也会上涨,土地成本不断抬升,开发成本与日俱增。如果新房被严格限价,或者市场遇冷去库存缓慢,那么高昂的开发成本,很容易变成开发商的难以承受之重。

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现实已经证明,随着房企融资“三道红线”落地,加上新房限价的刚性化,开发商赚的盆满钵满的时代正在过去,现金流危机、债务问题成了悬在一些龙头房企头上的达摩利克斯之剑。(参阅《3年1000多家房企破产!什么信号?》)

数据显示,今年上半年,多家房企利润增速有所回落,54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%,而部分房企出现了负增长,即使一向以稳健著称的万科,净利润出现了两位数的下跌。

所以,在此前的土地市场里,一些城市已经出现了只有地方国企报名竞拍的尴尬现象,这背后不无土地价格高昂和楼市风险凸显的因素。

所以,在限制新房价格的同时,限制地价,将地价与房价形成联动,不仅有助于稳定土地市场,还能降低开发商的资金焦虑。

其四,官方“定价”即将开启,这一轮楼市调控远不同于过往。

地价有最高溢价率限制,新房有备案价限制,二手房有指导价限制……这意味着,覆盖土地、新房、二手房的全新定价模式正在形成。

众所周知,房价,短期看政策,中期看土地,长期看人口。

作为长期因素,人口基本面自不用说,“少子化+老龄化”的格局影响深远,唯有中心城市还有人口和人才红利。

作为中期因素,土地终于被纳入调控范围。土地调控的核心,在于扩大供给和政府让利。限制地价,自然能带动房价回落,地价-房价联动,有助于稳定市场预期。

作为短期因素,2021年的调控可谓史无前例,房企融资三道红线、房贷两道红线、二手房指导价等,刷新了人们对于调控的认知。

未来的楼市,必然是高度稳控的,挤出泡沫,挤出金融风险,挤出影响生育、社会流动和社会公平的所有方方面面。

总之,在新的时代,不要心存侥幸。认清政经大格局,才是第一位。

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