不良资产人看《扫黑风暴》：别炸八通楼！能盘活

作者：栗壳儿、安华理达律师事务所合伙人邱文宇

电视剧《扫黑风暴》口碑爆棚，霸屏网络与热搜，丝丝入扣的情节、扑朔迷离的线索、善恶莫辨的人物关系，调动着观众们的紧张情绪。小编也是三块三块又三块解锁着超前点映。

大结局中向征绿藤黑恶势力的八通楼被炸。

小编幡然醒悟，原来这栋烂尾十年的大楼竟然是全剧主线。

八通楼为何烂尾，为何被炸，从不良资产处置角度要如何盘活？

一切罪恶都指向了烂尾楼

你以为麦自立失踪案、林汉黑警案才引来中央督导组进驻绿藤市？

难道督导组会因为个别人失踪或者被诬陷问题，才兴师动众过来调查？

直接让何勇成立专案组不就完了吗？

知乎、豆瓣上很多这部剧的爱好者分析，根本原因是因为烂尾十年的八通大厦，以及绿藤市百姓中流传着的“八通楼不倒，绿藤没个好”。八通楼是地方黑恶势力的象征，给人民群众造成了恐惧的心理阴影。

不良资产人都非常好奇，八通楼地处绿藤市市政府对面，位置优越，好好的项目怎么就能烂尾呢？这就是冲突点所在。

首先，烂尾肯定是开发商资金链断裂，长藤资本高明远虽然在绿藤市呼风唤雨，但十年前拿地时兜里并没有多少子弹，没钱还能拿地，为什么？

其次，八通楼是高明远通过武副市才这幅“白手套”才拿到的项目，存在很多审批问题，牵扯很多环节，格外引人注目。

而马帅死后，高明远为了防止被李成阳架空，迫不及待的要拿回伊河新村这个项目，从而回笼资金，再继续投资八通楼，挽救局势。同时，恰恰也是因为八通楼项目出现问题，这才使得“死而复生”，本该蛰伏的孙兴，又出来做美丽贷（套路贷），开夜总会，背后的逻辑则是想要挣钱，支援爸爸高明远。

督导组假扮开发商现场探查八通楼遇阻

可以说，八通楼是一个关键点，牵一发而动全身。恰恰就是这个地方出现问题，这才使得高明远的许多问题暴露出来，引来中央督导组的巡视和调查。

《扫黑风暴》之所以引发强烈关注，不仅仅是因为剧情紧张，演员演技精湛，更重要的是剧中人物，故事情节均来自于现实生活，有原型可考。孙兴案对应孙小果的案件、麦自立案件对应操场埋尸案、杨冬案对应长沙马王堆菜霸案件、高明远对应湖南文烈宏案。

但大家不知道的是，八通楼也有原型，其对应的是海南黄鸿发案。

2019年，海南侦办了以黄鸿发为首的涉黑犯罪重大案件，是海南建省以来涉案人数最多、牵扯范围最广、出动警力最多、抓捕人数最多、受关注度最高的黑社会性质组织犯罪案件。该组织二十多年来在昌江县通过有组织地实施故意杀人、故意伤害、聚众斗殴、寻衅滋事、非法拘禁、非法持有枪支、开设赌场、非法采矿、强迫交易、敲诈勒索、放高利贷、拉拢腐蚀国家工作人员等违法犯罪活动，垄断该地区采矿、运输、废品收购、果蔬批发、餐具消毒、布草洗涤等行业。

2020年4月23日上午，海南昌江拆除涉黑恶势力的大型违建——揽金酒店 来源：南海网

而“揽金酒店”是黄鸿发团伙未经城市建设规划部门审批，私自建设的酒店，总建筑面积26532平方米，地下1层，地上12层，总高50米。

为了彰显扫黑除恶的决心，2019年4月，揽金酒店被爆破拆除。

炸掉八通楼是剧情需要，但是作为不良资产从业者来说，推倒重来并非是一个最优方案。

什么样的烂尾楼必须炸，必须拆？

就在《扫黑风暴》播出期间，8月27日，昆明15栋烂尾楼被强制爆破拆除。围观市民直呼，现场太震撼。

8月27日，15栋烂尾楼爆破拆除 来源：中新网

2020年底，昆明市政府已经将这15栋楼已经由云南鸿禾公司接管，由于项目烂尾时间过长，且存在结构安全问题等原因，经过反复论证评估，拆除重建是确保项目质量、安全的唯一选择。

比如，原有户型设计最大面积约600平方米，最小的仅有 45 平方米。与市场需求不匹配。

另外，雨季雨水进入烂尾项目地下室，基础长期浸泡水中，建筑外观也有一些质量缺陷，存在隐患。

2019年，烂尾20年的上海普陀区中环中心于子夜时分被爆破。开发商资金链断裂，宝能接盘。宝能解释，地块项目已“烂尾”多年，不仅其建筑的结构安全性存在较大的不确定性，且原先的设计已经远远无法满足现今的需求。虽然爆破拆除会造成成本及开发周期的增加，但唯有彻底清除原有“烂尾楼”，设计上才能突破枷锁，所以最终决定以爆破的方式对本项目进行重新开发建设。爆破、清运、平地工作完成后，后续的建设施工将迅速展开。

所以，存在安全隐患及规划落后的烂尾楼一般会推倒重建。

烂尾楼还有什么盘活模式？

除了爆破拆除，还有什么其他方式盘活吗？当然有。

房地产项目陷入困境的原因，宏观层面上主要包括： 政府的宏观调控政策； 相关政府部门的更迭、规划调整； 整体经济环境发生的重大变化； 房地产市场的阶段性、区域性供求关系。

微观层面的主要原因包括： 开发商专业能力不足，市场定位不准； 财务杠杆过高、债务繁重，开发商资金链断裂； 违规建设，无法完善各项审批手续； 合作方之间的纠纷导致项目停滞； 开发商涉嫌刑事犯罪，项目停滞。

烂尾楼通常涉及以下问题。

第一，项目手续不齐备或存在违规，能否顺利实现后期的建设、验收和销售等存在不确定性。

第二，债权情况错综复杂。

在这一过程中，第一步是分析项目陷入困境的原因，判断项目重组是否存在无法解决的障碍；第二步是厘清项目涉及的利益相关方，判断项目重组后的价值能否覆盖各利益方的合理利益诉求；同时梳理债务企业及主要资产上的权利负担情况、债权人的主体性质及债权性质、债权清偿顺序、基础债权债务的法律关系及其真实性、合法性等问题。

非产业投资人还需要引入专业的房地产开发企业和运营团队，对项目进行重新定位、设计、建设、招商和运营，以实现项目的风险控制和价值的最大化。最后在上述工作的基础上，根据对重组周期及各方可配合程度的合理预期，在具体交易中有针对性的选择附条件重组、增信措施分阶段落实、分步骤实施、利益共享和对赌等具体技术手段对项目进行重组和盘活。

天时地利人和是成功要素

所谓天时，主要指恰如其分的时机，或者说要在恰当的时间去推动恰当的进程。

现实中我们经常会碰到一种情况，就是在项目刚陷入困境的一段时间内，债务人往往还心存幻想，仍然对项目起死回生抱有希望，企图通过自己的各种努力重新走上正轨，比如自己会尝试与债权人达成和解方案，找新的金融机构取得增量资金，或者引入新股东继续投入资金解决流动性问题等。在债务人穷尽这些方法前，暂时还不愿意放弃太多利益，导致新的投资人或重整方无法谈到足够吸引的商业条件。这样的案例我们见过很多，此时我们认为介入的时候未到，必须继续耐心等待，等债务人的信心在其各种努力都失败之后逐渐被削弱，才能给予我们足够的重整利润空间，这个时候时机才算逐步成熟。

“地利”，首先是项目的地理位置，这点对困境地产项目来讲，无论什么时候都还是最重要的因素之一。尤其在经济下行时期，房地产项目所处的地理位置，是否可以继续有上涨的空间，从而给出相应的重整利益想象空间，往往成为初步判断项目是否有重整价值的关键因素。

第二方面的“地利”，主要指地方政府的政策和对个案的支持程度。

有些地方政府会有特定的有利政策，比如支持商改住，支持工业厂房的商业化改造，甚至会不会有限购政策的松绑预期等，都可能构成地利因素。

而针对具体的项目，如果能得到地方政府的重点关注和支持，是再好不过的了。尤其在历史遗留问题的解决和原业主所欠税费的减免等方面，若能给予一定的照顾，并且压缩各项缺陷手续的补办时间等，无疑都会给项目的重整和激活带来重大利好，从而达到最优的效果。

人的因素在困境地产项目重整时无疑是最重要的部分，我们普遍认为中国的不良地产项目陷入困境，其根本原因还是人的问题，包括原有业主的操盘能力和产品设计能力不足，对市场的判断有误，股东和管理层内部协作问题，当然也有可能是诚信问题（比如擅自挪用开发资金），甚至是涉及刑事案件（如在项目建设过程中涉及非法吸收公众存款等）。

特殊资产项目，是非标中的非标，需要解决的问题和难点特别多，并且在你解决一个问题时，可能会再冒出一个或多个你之前没有觉察到的问题。因此对合作方的要求很高，不管你是跟债权人合作，跟债务人合作，或者作为纯粹的第三方介入，都需要合作各方步调一致，达成高度默契的一致行动人。此为“人和”之一。

“人和”因素之二则正好相反，因为每个人有每个人的利益所在，各有各的算盘，我们不可能团结所有的人。

在我们实施方案的过程中，会不会有人为了自己的利益或明或暗的去设置障碍和阻挠，是我们必须考虑的关键因素。我们必须做好相应的预案，想清楚我们是否有能力去应付这些障碍和阻挠。如果自己能解决，那应该如何解决？如果自己不能解决，那谁能解决？能解决的人能否团结过来，成为帮助我们的人？甚至即便你找到了这个角色，他会不会出尔反尔或者多头靠，从一个能帮你解决问题的人，随时站到你的对立面，都是值得注意的地方。我们曾在某项目当中试图与第一大债权人合作，已完成债权转让协议的签署并已经支付第一期债权收购款，但该债权人在更大的利益面前企图反水，虽然我们最后仍维护了自己的利益并如期推进项目进程，但无疑给我们的团队造成了不少的麻烦。

天时地利人和因素缺一不可，如有其中一个因素还不具备，说明项目还不成熟，切不可盲目进入项目，容易深陷其中无法自保，更不要说取得重整的主动权了。