“住有所居”时代房企如何进化如何适者生存

衣食住行，唯有“住”最难解，俨然老大难问题。尽管期间国家多番调控，但种种因素叠加依然驱动房地产热度不减。

而这一次，在七普数据、共同富裕的目标引领之下，国家动真格了，房地产行业的又一个变局之年来临。房住不炒、住有所居成为新时代房地产的主旋律。

在近日举行的国新办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，住建部为未来一段时间中国房地产发展定下了：加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。

这一定调，对外释放出什么信号？“住有所居”又要如何实现呢？

过去几年，住建部主要做了三方面工作：

第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

第二，建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度。

第三，建成了规模巨大的保障性住房。2008年大规模实施保障性安居工程以来，帮助了2亿多困难群众实现了安居。

“十四五”期间，国家将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

房住不炒的意义不用多说，政策的定力超出了此前很多人的预期。从房住不炒到住有所居，通过各种政策组合拳，让所有人都有居所，是避免出现风险的同时，解决“住”老大难问题的可行路径。

从各方释放的信号来看，住有所居，是建立多层次的居住保障体系，包括不限于将买房和租房放到同样重要的位置。这不仅涉及到商品房，更涉及整个住房保障体系和房屋租赁市场。

过去中国楼市以市场为主，而未来，可能将出现“政府-市场”并行、租售并举的新局面。纯商品房还会是渴望有属于自己产权的人的首选，但公租房、保障性租赁房、共有产权房的比重可能会不断增加。中国住房体系可能变成商品房、公租房、保障性租赁住房和共有产权住房共存，满足人们各层次需求。

可以预见的是，房住不炒和住有所居将是中国房地产的基本面。基本面的改变，也意味着房地产企业需要“进化”。

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地产江湖发展到今天，活得好的都找准了自己的生态位。

各家有的一张图纸复制天下，有的产品线不断推陈出新，独院、叠拼、平层等等；在案名上也是别出心裁，府、樾、公馆等等；在户型上，面宽、采光、观景、动线都花费心思，面积大的高档大气上档次后现代风，面积小的“螺蛳壳里做道场”；科技方面，全屋智能、毛细管恒温系统、新风系统等等，只有没想到的没有没用上的。

在买方时代，楼还在图纸上就销售一空，现在去化率成为业界操心的指标。在前些年，学区是地产的一大驱动逻辑，让孩子接受最优质的教育是大多数家长的心愿，房子本身好不好是一回事，重要的是房子地段承载的教育资源。不过近期，北京市接连放大招，多校划片、打击学区房炒作、校长教师轮岗等一套政策组合拳下，让学区房的价值被重估。

北京的政策调整，可能是一个试点，也将给全国房地产调整起到示范和带头作用。毕竟教育公平是大势所趋，房子也就更加逐步回归其本质的居住属性。

综合来看，从土地供给、教育医疗资源均衡、差异性利率，调控政策愈发精细化，房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看，高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼房企蜕变升级，找准自身定位并且深耕下去，才能在调控和“三根红线”中活下去。

如果说房地产的上半场“发展就稳”，那么下半场的准则是“稳才能发展”。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。

近期地产商们陆陆续续对外发布了中报，从中也能管窥地产行业的变化以及地产商的进化。

先来看看融创中国8月30日发布的2021年中期业绩报告。这次，融创交出了一份优质答卷：销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、“三道红线”指标稳步改善；国际信用评级全面提升。

“三道红线”下，各家房企的日子都不容易。融创的各方面业绩还能稳步增长，得益于其执行力、效率、科技化。

早期房地产“黄金时代”，各家房企随便买块地盖栋楼就能赚得盆满钵满，全国一张图纸，有住就不错了。现在需要揣摩消费者偏好了，尤其是年轻一代消费者的偏好。坦率说，现在有钱买房的年轻人都有更高的诉求。地产公司要收获年轻一代，就要更懂年轻一代。融创深入研究当代年轻人的价值观念、生活方式、消费偏好和触媒习惯改变，提出亲密、对话、陪伴、玩美、由我五种新生活态度，从城市、社区、家庭、生活四大纬度升级其主流产品，推动“I AM I” 产品，年轻化创新化，所营造的上海融创未来金融城、杭州万融城、石家庄融创·未来中心、武汉融创公园大观等代表项目，都取得了不错的成绩。

中国的城镇化进程，数亿人涌入城市，对生活质量的要求也越来越高，房企不仅要盖好房，更需要做好配套服务。在地产主业的基础上，全流程、多层次植入物业、文旅等场景跟内容，才能够把整个社区做活，“共建美好城市”。

孙宏斌对怎么做好社区的理解还是比较透彻的。在主业的基础上，融创找到了两大抓手：物业+文旅。融创的物业和文旅板块已经基本形成规模，进化为了“地产+业务”起飞的双翼。

除了投资属性，房子还是耐用消费品，物业是房产整个生命周期很重要的一部分。好的物业除了住得舒服，在二次交易时，好的物业是个加分项。现在地产商的趋势是做好物业。融创在2017年前便前瞻布局物业板块，近年来又不断加码。上半年，融创服务营业收入同比增长85.4%至33.2亿元；毛利同比增长121.5%至10.3亿元，同期归母净利润同比增长154.4%达到6.1亿元。

除了好物业以外，一个楼盘周边是否有完整的配套，是否有可供娱乐休闲的文旅项目，也是购房者在买房时的重要考量标准。2020年城镇居民人均可支配收入达到4.3万。在基本物质需求得到满足后，自然更注重生活品质。从这一角度来看，一个好的文旅项目落地，不仅对楼盘开售是利好，对一个城市的发展也有明显的促进作用。

文旅对一个城市有多重要，从近期全民热议的北京环球影城便可见一斑。今年9月份北京环球影城开始试运营，全国各地已经有不少网友紧急下单了飞北京的机票。与此同时，北京环球影城的开业，对所在通州区的周边楼价，也有明显提升。

好的文旅对城市建设以及居民娱乐休闲质量的提升，不言而喻。但好的文旅IP终究是稀缺品，放眼全国，环球影城只有北京一家，迪士尼乐园也只有上海一处。中国终究要培养自身的文旅项目和文旅IP。

在这方面，融创还是有先见之明的。今年上半年，融创文旅多项目顺利开业。三大融创文旅城携主题特色文旅项目启幕，济南融创文旅城是山东首个集购物、文化、旅游、体育为一体的文旅综合体，开业期间客流逾55万人次；桂林融创国际旅游度假区开业首周末客流突破23万人次；杭州湾融创文旅城水世界成为长三角水乐园新标杆。

2021年上半年，融创中国文旅板块业绩快速增长，营业收入26.1亿元，同比增长166%；管理利润大幅增长，达4.4亿元；客流量达7201万人次，同比提升103%。文旅对地产的带动作用，正一步步凸显。

东京奥运虽然过去，但2022北京冬奥会即将到来，所有人都期待仲文同志给大家带来更大的惊喜。

竞技体育的成绩离不开群众基础，过去由于种种原因尤其硬件条件不足，中国的冰雪运动群众基础不足，而北京冬奥会的举办将是冰雪旅游发展的契机。融创早有冰雪业务和生态布局，目前已开业7家雪场，另有5家室内雪场在建，计划整体战略布局35家室内雪场，助力冬奥，助力实现“带动三亿人参与冰雪运动”目标。

多业态、多产品线、高效率、线上线下、全链路、多场景、产品力、服务力以及综合运营能力，如今地产行业的竞争已经不仅仅是考验拿地、融资那么简单，二十多年的竞争下来，头部地产商已经进化为能全方位赋能城市发展的选手。

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在第一轮“双集中供地”结束后，住建部有关领导表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质。这意味着，房地产行业又被政策推动继续进化，考验其综合能力。

多年前，就有人预言未来所有能活下去的公司都是科技公司。地产行业是个资金密集型的行业，过去很多人认为买地盖楼没什么技术含量，如今这个体量庞大的行业在竞争中日渐成为科技密集型行业。

因为地产常常与土方、钢筋、混凝土联系在一起，所以人们往往忽视了它的技术含量。今天的地产公司已经远远不是买地盖楼买楼那么简单，而是成为产业运营驱动的集群，加上庞大的规模，其科技支持要复杂得多。所以，激烈的竞争下，对地产公司的要求也不仅仅考验其拿地、融资的能力，还需要前瞻的科技思维。

从公开信息上看，融创把数字科技化作为三年规划重要任务之一，今年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，目标是全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。为此成立了线上业务推进部，统筹地产、服务、文旅等业务板块整体数字化建设。并且，引入高量级的数字科技领域人才加盟。

从批量精装项目可视化设计，到集采线上平台，到与贝壳正在共同合作开发的在线销售平台，再到智慧社区服务，此外还有开放平台归心APP，全链路多场景数字化运营。

近年来，随着城镇化即将到尾声，地产调控保持定力，房地产行业趋于稳定、健康，所有头部地产公司都从高周转要利润转向从管理要红利，从传统地产转向与数字化、科技化，利用大数据、云计算、AI、物联网等技术，对组织架构、管理模式、工作方式、系统平台、服务终端等进行改造和创新，构建新核心竞争力。

前两年，我所在的小区物业就升级了APP，保修、缴纳物业费等服务都在APP上解决了，最近大门还升级了刷脸开门，地产公司肉眼可见地在科技投入上展开竞争，这是用户可感知到的，而在用户看不到的中台、后台，也成为地产公司们的新战场。

谁更懂科技、数字化，谁能从战略到执行都保持在正确的方向上，决定了地产江湖未来的座次。

不妨这么看，如果所有公司都是科技公司的命题为真，那么地产公司也可以是满足人们“住”需求的科技公司。

这也是发达国家的趋势，从2019年以来，地产科技（proptech）就加速改变美国房地产行业，从开发、投资、采购、材料、建设、运营、交易、租赁全生命周期都将被地产科技所改造。未来区块链交易、碳中和管理等新技术、新要求也不可避免地会应用到地产行业，尤其后者，在碳中和碳达峰目标指引下，未来建筑全生命周期减碳、碳中和供应链等都对地产公司的科技水平、数字化管理提出更高的要求。

可能，地产这个“古老”的行业，最大的挑战并不是调控，而是如何迎接科技的“淘汰赛”，赛果如何，也将会在各家未来的财报中一一体现。