内房商业产业占比增大 物管前景备受看好

2020年内地房地产市场备受新型冠状疫情考验，尤其是第一季，内房销售受封城影响最为显著。虽然其后第二季市场逐步恢复，但去年8月出台的「三道红线」随即又为内房带来不小压力。来到2021年，内房企业仍要面对世纪疫情和争取「三道红线」达标；加上「十四•五」开局之年和双集中供地新规等，行业仍面对不少挑战。优质中国房地产企业大奖筹委会委员潘吉祥就未来内房发展，访问了著名资深股评人陈永陆。

陈永陆认为，中央政府在今年上半年相继推出调控措施，显示国家对调整房地产行业的决心，他说：「市场对中央政府2016年提出『房住不炒』的主基调都非常熟悉，调控政策因地制宜。去年『三道红线』实施后，普遍内房企业在今年上半年都致力减少借贷，不少房企财务情况得到改善，逐道达标，而大部分央企更已『三道』全部达标。」

相信下半年渐入佳境

在「三道红线」压顶及地方调控频频的压力下，陈永陆坦言2021年上半年对内房企业而言无疑是艰难的，但相信下半年会渐入佳境。

「房地产属于刚性需要，是内地城市经济重要的支柱；同时也是重要的消费市场，是推动省份区内城市经济重大的动力，以至推动国家经济。根据合富辉煌研究院《2021中国代表城市房地产市场预测》的地方数据指出，疫情经济下的土地及商品住宅市场超额修复。」

陈永陆指出，去年内房除了住宅销售平稳上升，投资者亦要留意内地商业产业如写字楼、商铺销售大好的情况。「许多人以为现时网店盛行会对实体商铺带来巨大冲击，但事实上是内地对商铺的需求仍然很大；同样地，内地对写字楼需求的增加亦反映了经济活动非常频密，市场稳步上扬。不少内房企业开发写字楼、商场物业的占比愈来愈大。」他续称，国家及城市对房地产的调控大部分反映在住宅房上，写字楼及商铺的调控反而轻微。

物管配套增加收益

另外，2021年上半年内房继续呈现物业管理公司持续火热的情况，反映物管在整个社会职能重要性得到进一步提升，而房企拆分物业管理的速度亦明显加速。陈永陆认为，物管行业是内地宏观调控的得益者，前景备受看好。

「第一，物管并不如地产开发般要面临不同调控措施；第二，随着社会进步，市场对物管的需求愈来愈大；第三，疫情下物管对地方社区管理及疫情控制的作用更为凸显，容易得到政府支持。」

陈永陆尤其看好粤港澳大湾区物管市场的发展。「现时许多内房企业都重点开发大湾区市场，该区物业更需要物管多姿多彩，例如提供健康、娱乐等配套，而这些配套会令物管企业收益增加，负债机会大减，毋须担心『三道红线』。」