德勤国际会计师事务所 内房行业集中度持续提升 促多元化业务增优势

(左) 德勤中国华南区主管合伙人欧振兴

(右) 德勤中国房地产行业领导合伙人罗远江

2020年全球新冠疫情持续，内地继续实施严密的防疫措施，得以率先控制疫情，摆脱疫情阴影，经济逐步复甦，但中央对房地产的管控没有丝毫放松。全球领先的专业服务机构德勤中国认为，中央政府于2020年内先后出台的「三道红线」和「房地产贷款集中度管理」政策，将在2021年持续产生影响，降低内地房地产金融化带来的潜在风险。

德勤中国华南区主管合伙人欧振兴表示，2020年内地房地产行业政策继续坚持「房住不炒」的主基调，因城施策、多手段精细化管理的长效机制已逐步建立，全面覆盖行业供求两端，预计未来将持续有效降低行业波动幅度和整体市场风险。

「『三道红线』出台一年，我们认为该政策可以继续约束房企的高杠杆融资行为、保持房地产信贷增速合理平稳增长，从而降低房地产金融化带来的潜在风险，稳定市场主体的长期预期，促进房地产市场平稳健康发展。」

政策支持升级

德勤中国房地产行业领导合伙人罗远江续称，综观内地经济数据及整体发展趋势，内房及物业管理发展均具备不少利好因素。「第一，国家统计局公布2021年上半年全国商品房销售额创历史同期新高，达约93,000亿元；第二，城市化趋势持续；第三，疫情给持有型业态带来深远影响，其需求没有延迟释放而是被替代，未来商业体验式和服务类占比将会提升。」

除此之外，罗远江认为基建公募REITs试点先行项目的落地，显示政策支持升级。「4月30日，中国证监会与国家发展和改革委员会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。基础设施公募REITs是盘活资产的新渠道，是提高资源配置效率的新手段，利好房地产管理企业。」

拓展地产多元化业务

回望过去几年，在监管收紧的环境下，内房企业竞争日益加剧，行业集中度不断提升，优胜劣汰趋势持续加速。欧振兴指出，未来内地的土地和金融资源将持续向龙头企业集中，因此规模依然是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也是中长期业务转型的必要保障。

欧振兴建议，在立足住宅主业的前提下，未来内房及物管企业应紧跟客户需求，积极拓展地产多元化业务；另全面开啓数码化转型，提升科技应用水平，以及更关注绿色建筑、环境保护、社区优化、健康生活等议题，融合智慧城市的发展。

最后，罗远江亦建议投资者在选择内房股时，要留意相关企业的营业收入、归母净利润、毛利率、有息负债余额、加权平均净资产收益率、净负债率、资产负债率、剔除预收的资产负债率及现金短债比。至于物管股，则要留意其营业收入、毛利率、合同管理面积、新增外拓合约面积等。