内地经济稳步上扬 物管需求大增前景看好

2020年，环球经济仍笼罩在新冠疫情阴霾下，中国作为世界主要经济体之一，率先实现经济复甦，经济增长2.3%，其中第四季度经济增长更达6.5%。及至2021年下半年，内地经济继续展现复甦态势，世界银行、国际货币基金组织、国际评级机构标普全球评级公司等国际金融组织，纷纷调高中国2021年经济增长预期到8.3%至8.5%，充份反映世界对中国经济的发展前景充满信心。多位专业分析师就内地房地产及物业管理行业的发展前景作出分享。

自2016年中央经济工作会议提出「房住不炒」后，为实现长远的经济高质量发展目标，近年中央政府持续强化「房住不炒」基调，大大小小的调控政策陆续出台，涉及房企融资、拿地、购房者信贷等不同方面。

内房政策明朗化

香港股票分析师协会主席邓声兴博士表示，内地楼市政策前景明朗化，「稳房价、稳地价、稳预期」将成为长线政策，短期焦点仍继续集中在「限房价、限地价、竞质量」上。随着内房股信贷风险逐渐降低，市场关注点将转往基本面，相信利润率会于今年见底，毛利有望明年反弹。

香港股票分析师协会副会长潘铁珊认为，2020年「三道红线」令内房负债较高的企业面对进一步融资压力，预计当中一些企业会售卖部分资产作出业务组合调整，为财政稳健、实力雄厚的内房龙头企业带来更多优质地产项目及并购机遇，以及更好的增长。

香港股票分析师协会副会长郭思治指出，中央政府对房地产政策一向较为严谨，例如限购令等。「将限购令稍为放松会有助内房发展；加上国家现时推动的三孩政策属长远发展，对内地房地产未来发展有一定刺激。」他预计，内地经济下半年度可能会放慢。「国家为了稳步增长，固定投资方面可能会有较多政策出台，例如基建等。但随着内地人均收入愈来愈多，内地房住需求仍然巨大，因此下半年内房股可以略为关注；一旦政策稍为放松，内房股会出现有幅度上升的机会。」

香港股票分析师协会副会长庞宝林分享，近期内地整顿各行各业，并推出一连串改革措施，面对内地经济放缓和各行各业的监管，势必为投资市场带来短暂影响。他预料改革和整顿完成后，有机会再次踏入持续增长之路，有利内房长远发展。

物管发展备受看好

近年内地物管行业发展快速，单计去年已有18家内地物管公司在港上市，创历来新高。香港股票分析师协会永远荣誉会长林家亨长远看好物管企业板块，表示内地住建部等部门今年初联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、家政、房屋经纪等领域发展，可以预见政策利好整体行业发展。

高宝集团证券执行董事李慧芬尤其看好大湾区的物管市场，指内地对楼市的调控政策虽然多，一线城市楼价受压，但大湾区等国策大力支持发展的地域，楼价有向上的动力。「大湾区物业管理行业在楼市发展稳步上扬的情况下；加上疫情关系，市场对健康、科技的需求大增，对物管需求亦同步增加。另外，物管业务增长及股价有机会跑赢房地产股。」

著名资深股评人陈永陆亦认为内房物管行业前景备受看好。「2021年上半年，内房物业管理公司持续火热，物管的社会职能越趋重要；加上物管不像地产开发般面临不同调控措施，同时因为物管行业在疫情期间在小区控制疫情方面表现出色，容易得到地方政府支持。」

内房股及物管股选股策略

至于选股策略，邓声兴表示早前一系列针对内房的政策，使一众内房股板块估值及仓位均已达历史新低。「近期内房股股价虽然受压，但不影响疫情下物业公司的稳定现金流。即使在疫情等多重因素影响致经济不景气的情况下，物业公司的收益仍是稳定的，受经济周期影响较小。政策稳定房价的压力已明显舒缓，同时房产拿地利润率出现企稳回升迹象，在大市氛围低迷下，长远仍看好物管板块。」

香港股票分析师协会理事黄德几分享道，在百年党庆前后期，内地针对不同行业乱象推出不同措施，包括新经济行业、反垄断、信息安全隐患、智能通信设备及教育等方面都有新政策，对房地产发展商而言是把双刃剑。他建议投资者不要沾手财政状况较恶劣、触及三条红线嘅内房股，尤其要注意粗放式甚至过度借贷式、投机式扩展的内房企业。「财政状况相对稳健及健康，例如中海外及华润置地比较好，但始终受市场拖累，内房股近期仍然跑输大市。」

丰盛金融集团资产管理部董事黄国英指，恒大事件惹市场关注之后，仍然可以低息贷款的内房企业优势扩大。他预计，行业整合归边情况会加快，少部分内房股会显著上升，但大部份会维持偏弱。

香港股票分析师永远荣誉会长蔺常念则认为，内房企业现时面对相当艰难的局面。「国家推出均富目标，首先要解决住房难、稳定楼价的问题，楼价上升空间较小；其次除了住宅房，商场及办公室现时供过于求，但住宅房价钱有限制；加上『三道红线』限制内房企业借贷能力，因此内房前景虽然稳定，但不会大幅上升。」他建议投资者选购内房股时要有长线打算，选择有稳定增长、稳定收入及派息的内房股已足够。