港股被偷袭背后 是房地产告别旧时代

香港与内地不一样，就连中秋放假都自有一套。内地中秋假期是以农历八月十五为正日子，调休一个周末，那么可以连放三天（八月十三到八月十五）。

但香港不一样，八月十六才是中秋假期，据说是为了方便市民在八月十五晚上好好赏月，尽情Happy，那么第二天可以在家睡觉，不用上班。

这个假期安排的确人性化，但是没想到是今年这个中秋节内地放假的时候，港股却被人偷袭了！9月20日，港股如常开市，遭遇了“黑色星期一”，大跌了821点（3.3%），周二开市继续下探到23771点，盘中略有反弹，最后勉强收于24000点以上。

周一这场大跌由地产股引爆，银行股跟随，最后其他板块跟着跌得七零八落。无论是内地的房地产股还是香港本地的房地产股，都出现了惨烈的下跌。其中恒基地产、新世界发展、嘉里建设跌超10%，长实集团、新鸿基地产跌超9%，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌超8%，雅居乐跌超7%。

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香港告别“积极不干预”

对于这次港股大跌，有分析人士认为是与恒大危机有关。不过，恒大自去年传出流动性危机以来，市场对于恒大危机早有预判，不至于如此被动。这次港股大跌应与香港土地政策转变有关。

据悉，部分香港地产发展商已被知会协助香港市民住房短缺问题，但是官方尚未有新政出台。不过近年形势变化，香港地产发展商已经看到大趋势的变化，开始要做出相应的调整，房地产股大跌只是在资本市场的激烈反应而已。因此，有人认为，在这个大背景下，香港多年来被几大房地产商操控垄断而导致经济扭曲的局面终于要结束了。

香港四大房地产公司掌舵人/图源：百度百科

对于香港来说，其影响不仅仅在房地产市场，而是香港经济发展将彻底告别港英时代的“积极不干预”政策。

在70年代前英国对香港采取自由放任的政策，也就是政府不干预市场。不过，在一系列社会危机的冲击下，港英当局在1970年代中开始转向积极不干预的政策。这个政策思想被时任香港财政司司长夏鼎基概括为“积极不干预”。

1980年12月，夏鼎基在向香港工业总会发表演说中，清楚地阐述了什么是积极不干预政策，他特别强调“积极”二字：

“但当我提到政府的经济政策时，我是用‘积极’来形容‘不干预’的。也许我以往未曾清楚说明所谓‘积极’的涵义。这其实是指：当政府遇到要求作出干预的建议时，不会纯粹因为其性质而惯性认为建议不正确。刚好相反。一般而言，政府会因应当前和将来可能会出现的形势，权衡轻重，仔细考虑支持和反对采取干预行动的理据——在经济的任何环节以及在需求或供应方面。然后，政府才作出积极的决定，研判利害所在。”

不过，香港是否一直贯彻“积极不干预”政策在学界、香港社会政治精英中都是有争议的。西方经济学家多为拥护派，认为“积极不干预”是“香港奇迹”（经济发达）发生的重要因素。但香港社会政治精英认为不存在什么“积极不干预”，前财政司长唐英年批评那是港英政府“骗人”的，2006年时任特首曾荫权表示港府“并不奉行”这一政策。

而梁振英就任香港特首后开始提出“适度有为”的政策思想。他的首份《施政报告》就阐述了这样的概念：“在市场可以发挥优势的时候，政府不应干预，只要提供公平竞争的平台。但当市场失效、未能发挥功能，政府一定要有所作为。”2015年他在刊发文章强调，如市场运行有违港人利益和社会整体利益时，政府必须有为。

香港地产行业虽然政府是“大地主”，掌控土地所有权，但对房地产市场却尽量通过勾地等市场行为来影响。现在如官方落实有关传闻政策，不仅意味着香港房地产市场与内地房地产市场一样，告别过往金融属性，回归房住不炒的本性，同时也意味着香港经济走入一个新时代。

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最惨地产股暴跌90%

在这波地产股大跌中，让人没想到的是总部在上海的地产公司新力控股，收盘下跌近90%，股价报0.5港元/股，市值仅剩17亿港元。

难道是新力控股要接力恒大，紧跟着要爆雷了吗？截至目前，尚未看到新力控股发出多少实质性内容声明，市场上猜测颇多。

这家起步于江西的房地产公司，近年扩张迅猛，10年时间从0做到1000亿规模，不过整体状况还行，截至2021年6月末，新力控股流动负债有754.28亿元，未来一年内共有132.4亿元债务到期（包括存续在岸人民币公司债10.4亿元，存续离岸美元债6.94亿美元，存续ABS7.27亿元人民币的债务）。负债规模不大，三道红线只踩了一道。

在中期业绩报告会上，公司老板张园林为此高调宣布：公司负债率持续降低，负债健康程度堪比碧桂园、世茂集团；三道红线只轻踩了一道红线，年内能全部合格；现金流充裕，毫无压力……

为此，在9月初，多家券商、机构都给予正面看好，并维持“买入”评级。

然而没想到的是，十几天后形势就发生急剧变化，从公司老板到券商机构都被啪啪打脸。

引发股价大跌的导火索可能是9月20日市场传出新力控股总部全员降薪的消息，据称副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。对此，新力控股方面予以确认，但表示目前这一降薪动作并未波及到区域公司。

这一消息传出，让市场担忧新力控股流动性出现问题。据悉，今年7月起，新力控股旗下多家子公司再次被曝出票据逾期、拒付等现象，因为拖欠进度款被总包方停工。

早前网上流传的一份《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。

新力管理层称，对于近7亿美元的美元债，新力会预留自有资金，或者视市场情况申请新的美元债额度覆盖。对此作出澄清，但是市场对于新力控股疑虑未消。

国际市场对新力控股的疑虑表现在9月以来，新力控股集团发行的多只美元债跌幅创下纪录。

截止9月20日17：00，其中一笔利率为9.5%的美元债，即将于2021年10月18日到期，跌幅6.971%;而一笔利率为10.5%将于2022年6月18日到期的美元债，大跌21.908%;还有一笔利率为8.5%的美元债将于2022年1月24日到期。

尽管如此，国际评级机构仍然对新力境外债券资本市场的融资前景表示担忧。标普和惠誉分别于9月10日和9月15日将长期发行人违约评级展望自稳定调整至负面，并分别保持对其B和B+的评级。

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地产行业还有多少雷要爆

类似新力控股这样表面上看起来不错，但实际却千疮百孔的房地产企业还有多少呢？房地产行业还有多少雷要爆呢？

打开2020年中国上市房企负债榜TOP50，总负债超过万亿元的分别是中国恒大1.95万亿、碧桂园1.76万亿、万科1.52万亿以及绿地1.242万亿。

而从前15大房企负债率来来看，目前踩中三道红线的有中国恒大、富力地产、绿地控股，而且这三家的负债率都超过130%。

万科、碧桂园虽然只踩中一道线，而且负债率不高，分别为18.1%和55.6%，但由于体量庞大，总负债也很高，风险也不是没有。何况，这是在一个退潮的市场，什么都有可能发生。

不管谁会是下一家，恒大爆雷都是中国房地产行业发展的标志性事件，也将对中国经济、社会带来影响。这毕竟是中国最大的房企，世界500强！

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中国房地产告别旧时代

在以前推文中我们一再指出，现在中国房地产市场经历的不仅仅是一个货币周期（以往几次房地产行情都是随货币周期起伏），而是被嵌套进一个更广阔的社会周期之内，有着不可回避的时代背景：

一是中国经济发展的底层逻辑变了，从“注重效率”转变到“强调公平”，共同富裕成为时代的主旋律。在这个背景下，整个房地产行业的利润空间、发展空间将被大幅压缩，开发商试图高负债、高周转来获取巨大利润已经不可能了，地方政府试图高地价、高房价来换取城市发展空间也越来越受到限制，投机客试图炒高房价套取利润的空间也将非常有限。

二是中国经济发展的策略变了，从金融服务主导的美国模式转变到制造业主导的德国模式（详见世范区推文《教育培训“团灭”背后，重大国策转向》）。为应对中美之间的贸易纠纷、科技脱钩，中国不能再把大量资源投入到房地产行业，而需要加大对高端服务业和高端制造业的扶持，摆脱对美国及西方发达国家的依赖。

三是中国经济社会的基础条件变了。以前中国还在说享受人口红利，但是这几年人口出生率急剧下降，不但不可能有人口红利，而且还面临“人口负利”的危险——人口快速下降带来的已经对经济增长构成风险。因此，减轻子女养育负担中成本最高的房屋成本，这不仅是经济问题，而是当前重大的社会政治问题。

总之，过去二十年来高速发展的房地产市场结束了。大多数的中小房地产企业要么转型，要么被兼并，要么倒闭，留下几家巨头房企来重整市场。

因此可以说，爆掉一个旧世界后，中国房地产行业正在进入一个新时代。