融创掀开了浙江楼市的隐秘一角
财经

融创掀开了浙江楼市的隐秘一角

2021年09月28日 11:42:42
来源:铁头功社

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求救信误事的苦果,建业和恒大都尝过,如今轮到融创了。

上周五,融创浙中公司总经理手滑,将一封本该发给政府的求援信发到一个地产群里,引起了轩然大波。

刚刚融创发布了声明,说求援信只是高管的腹稿:

我司从未有过、也没有任何需求和意愿向政府提交类似报告。

这封哭惨求援信肯定有夸张之处,但开发商的难处,是真实存在的。

融创浙中公司包括绍兴、义乌和衢州。对于融创东南区域来说,浙中公司非常重要,2020年区域内利润最高的两个城市,第一是义乌,第二是绍兴。

其中,在绍兴融创已经布局了8个项目,是绍兴最大的开发商。

然而,在过去一年里,绍兴限购、限售、二手房指导价逐渐比杭州还要严格了,市场一落千丈。

受政策的影响,6-8月绍兴三区二手房签约量仅3861套,同比2020年下滑:62%。

新房方面,融创监控了近两年绍兴政府力推的镜湖板块12个楼盘,案场周度来访量仅为5月份的20%,成交量不到15%。

这就是求援信所说的:

整体市场温度几近冰点,近两周仍有持续下行态势。

求援信里还阐述了融创在绍兴的巨大压力,重点提了黄酒小镇项目。黄酒小镇已经投入资金77亿,产业地块基本全面开工,住宅也已经开售。然而,目前收回的现金只有2个多亿:

每周只能卖出去一两套房子。

而黄酒小镇每年资金成本就要近8个亿。项目收支已经完全失衡、陷入绝境。

这几个数字都有夸张,但黄酒小镇的房子不好卖,也是真的。

一位绍兴的朋友告诉社长,黄酒小镇开卖的那天,临时搭建的等待棚里空空荡荡,坐着稀稀落落的买房人,也就10组客户左右。

购房者抱怨黄酒小镇红色展板上的优惠政策太小了。分销商也不满黄酒小镇的低佣金,不愿力推项目。

分销商本来是融创最容易团结的盟友,也是他们历来倚重的销售利器。但甚至分销商也在抵制融创,指责融创黑客户、拖欠佣金、单方面否认成交,有违诚信。

黄渤说过,当你成功了,周围就全是好人。同样,当你落魄了,周围就全是坏人。

东南本该是融创的避风港的,绍兴和浙中也本来应该是融创东南的避风港的。

去年年底,东南区域对浙中公司安排的任务是,销售额达到585亿,净利润29亿,其中绍兴净利润18.4亿。

一年不到,日月换天。

黄酒小镇就更是被寄予厚望。2021年1月1日,融创黄酒小镇的地块正式摘牌。项目由孙宏斌亲自拿下。第一次去绍兴考察时,他还坐乌篷船在河上畅游了一下午。

9个月不到,连黄酒小镇就开始求救了。融创东南区域总经理王鹏真的太难了,毕竟,去年东南是融创销售额最多的区域。

三个月前的杭州首批集中供地,土地市场热得滚烫,过去两年在杭州招拍挂市场相当谨慎的王鹏,一口气拿了四个项目。

其中的下城区东新单元地块,融创激战29轮,最终以总价52.08亿、楼面价22193元/平方米,自持面积高达:28%。

看到这个数字,一位开发商朋友说,他甚至怀疑融创是不是把帐算错了。

社长了解到的情况是,这块地本来要引入一位合伙人的,合伙人交了保证金,拍着胸脯说自持算自己头上。但拿地后的第二天,他不惜赔上保证金,也要退出合作。

在求援信流出之前,东南和浙中已经想了很多自救办法。

比如对绍兴项目降价打折,他们准备推出融创东南一贯有的员工更名房福利,最高折扣可以到全款85折;绍兴樾湖湾的降价,甚至引得老业主大闹售楼处。

然而优惠还没来得及执行,就因为老板的手滑误事了。意识到自己的错误后,这位总经理赶紧退群了。

这封信暴露的不仅仅是一个城市公司的危机,也不仅仅是融创的问题,而是所有浙江的开发商都会遇到的战略问题。

杭州遇冷,几乎所有开发商都向浙江三四线城市下沉。但事实证明,当这些城市稍微管得紧些,市场的冷却就比杭州都要严重。