“十一”新房降价跑量,二手房成交不足百套,北京“金九银十”盛年不再
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“十一”新房降价跑量,二手房成交不足百套,北京“金九银十”盛年不再

2021年10月10日 13:30:09
来源:时代周报

北京楼市的“国庆小长假”争夺赛已经落幕,作为“银十”的开端,今年的小长假热闹又冷清。

热闹在于超过30个项目同台竞技,且多数都有不同力度的优惠促销;而冷清在于,国庆黄金周期间,北京二手房仅成交91套。来自合硕机构统计,去年同期的数据为71套,是2020年疫情所致,成交基数较低。相较之下,实际上今年的成交量也处于历史低位。

这延续了自7月以来的颓势,国家统计局数据显示,7月份70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落,至8月,全国楼市出现“拐点”的苗头,北京新建商品住宅销售价格涨幅持续收窄,广州和深圳甚至出现下跌局面。

作为一年中最重要的一个销售窗口期,小长假成色不足,让接下来的市场走势更为悲观。合硕机构分析师郭毅表示,如果信贷持续收紧,且调控力度不减,那么四季度市场表现可能继续走弱。

新房销售不达预期,二手房价格下挫

合硕机构数据统计,2021年10月1-7日,北京新建商品住宅共成交1512套,而去年同期只有127套。成交量大幅跃升,其背后的原因在于网签的滞后性。从一线市场表现来看,整体成交量并未出现过热局面。

虽然成交量不尽如人意,但是国庆期间迎来了超过30个项目同时推盘,且多数项目推出了不同程度的优惠措施。

国庆期间,位于大兴庞各庄的和悦春风,推出认购签约可享额外1个点的折扣优惠;位于平谷的合棠瑞著,国庆期间合院优惠90万,当天认购可享额外折扣;朝阳区保利锦上在国庆期间,推出7天内缴纳房款草签有专属优惠的活动。

就在国庆前一周,位于顺义的和光瑞府取得预售证,均价6.2万元/平方米,低于周边6.5万左右的二手房均价,出现倒挂现象。这个项目在入市前,市场普遍认为预售均价可达6.5-7万元/平方米左右。较为突出的价格优势,也体现出开发企业抢跑黄金周的心态。

郭毅对时代周报记者表示,国庆期间有较多项目推盘,且网签数据同比大增,这是源于五月首批集中供地项目开始入市,形成了对网签的集中拉动,然而这一网签数据存在一定滞后性,并不代表国庆期间的真实成交水平。

从一线市场的反应来看,虽然市场看起来比较热闹,但是从个别区域和单个项目来看,其销量并未有太大突破,郭毅表示,这样的成交量也未达到开发企业的心理预期。而从购房人角度来看,由于项目集中入市,购房者会综合评价区域内多个项目,从而谨慎选择。

二手房市场同样冷清,麦田房产数据监测显示,今年国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成,和去年同期相比下降将近两成,说明目前市场上买家的观望情绪在加重。

除成交量的走低外,成交价格也不断下挫,国庆期间调整价格的房源中,下调挂牌价的占87%,说明房东的价格预期在变弱,越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交,部分急售房源已经有了一定的谈价空间。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示,降温从今年7月开始出现苗头,到8月和9月已经基本确定降温局面。出现这一局面的原因在于房贷的全面收紧,他表示,目前放贷周期普遍在3个月以上,个别城市甚至出现6个月以上放贷周期,这直接导致全国二手房交易接近停滞。

而二手房的降温会迅速传导至新房市场,目前市场上“连环单”比较普遍,通常都是卖旧换新模式,一旦二手房市场成交走低,会直接传导至新房市场,最终导致一二手交易全面收缩。

房企业绩持续走低,限跌令愈演愈烈

原本应该是一年中最为热闹的交易季节,却面临成交走弱,这让房企压力倍增。国庆节期间,花样年的一则美元债违约消息再度击穿市场信心。

10月4日晚间,花样年发布公告显示,一笔美元票据余额未能按期兑付,原因为公司受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素影响,流动性出现阶段性紧张。

不断有房企曝出债务违约,除针对企业的监管逐步收紧这一原因之外,上述销售情况不及预期的现象令这一状况雪上加霜。

克尔瑞数据显示,9月,百强房企销售额出现全面下滑。当月,TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩首次出现环比下降,与此同时,该销售额也同比去年下降36.2%。

全面下跌之外,房企分化愈发严重。克尔瑞数据显示,截至9月末,TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长23.5%至173亿元,而TOP200房企门槛则同比降低1.8%至44.1亿元,这意味着销售规模格局进一步分化,行业竞争加剧。

业绩走低,房企只能降价跑量。而愈演愈烈的限跌令,无疑是目前市场环境的另一种注脚。据时代周报记者不完全统计,截至目前,全国已经有累积超过10个城市发布限跌令,包括东阳、张家口、菏泽、沈阳、桂林、株洲、唐山等。

张大伟表示,多个城市针对新房的“限跌令”,表面上看是部分房企在负债高压下抢跑,背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词,他预计未来防止楼市下调过快可能成为一种政策趋势。

一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”,这表明房价大涨会放大金融风险,然而另一方面,房价断崖式下跌也同样是不稳定因素,也会波及金融系统安全。

为防止楼市过快下滑,监管部门已出手干预。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,要求“金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

此举一出,有市场声音认为,这将对目前信贷偏紧的局面做出调整。郭毅对时代周报记者表示,四季度市场走向如何,还要看接下来的信贷政策走向何方,一旦信贷出现宽松迹象,那么二手房市场有望复苏,从而带动新房市场的快速回暖。