棋亮：比内房估值低得多的地产股

文/凤凰网港股特约香港财经大V 棋亮

多家内房受到债务危机影响，股价已较高位跌了七八成，一些甚至跌至九成，但有趣的是，市帐率处于地产行业低位的竟然是多家香港地产商。

欠缺营运活力及发展是这批香港地产商的死穴，加上坐拥大量现金或财务资本又不回购或派息，令到市场心恢意冷，整个行业的估值比内房更低，坐拥大量收租物业的泛海(00129)以市帐率0.053倍，成为最低之一，即是股价只及账面值的百分之五。

这些股票的最后结局会怎样？一种情况，一些会被大股东私有化，好似华置(00127)一样，就算恒大(03333)上全亏，仍然有8元的净资产在内，但只用4元作私有化要约，那就看小股东会不会心软。

另一个结局就是，大股东年事已高，甚至已过新，继承人或要向家族其他成员支付开支，需要现金流，从而加大派息，这对小股东来说是一件好事。如果大股东股权并不太集中就更好，因为或者会有投机者进行逼宫，中华汽车(00026)不断卖资产派特别息就是一例。

更多的就是，躺平在股市等好运到来。例如0.1倍市帐率的金朝阳，于2010年政府降低收旧楼门槛后，曾经有所表现，加上位于铜锣湾的金朝阳中心群收租四至五亿，但恒常派息只有数千万，股息只有2.6厘，形成坐拥约二百亿净资产，但市值只有二十余亿的局面。

至于千亿规模又有不错派息的大地产商则因为业务集中于香港，并没有足够的投资机会保持不错的增长，只依赖持有投资物业升值，并非市场投资者所喜好所在，所以市帐率得以保持于0.5倍左右。

整个行业缺乏活力，当然吸引不到市场资金垂青，甚至连过去十七年，从只有资金做物业买卖及小工程，到目前和大地产商一起入标的资本策略(00497)，也吸引不到资金。

最后就是2016年上市的星星地产(01560)，靠一个活化工厦项目赚近2亿，所以乎合上市要求，然后把活化技能改造多楝旧区工厦，甚至于首尔圣水洞建立试点，这些项目的利润是现在市值的倍数，算是多家香港地产商之中，最有活力之一。然而，流通量之低，只适合非常有耐性的长线投资者。

(持牌人士，没有持有上述个股)

【作者简介】棋亮

香港持牌投资组合经理。

博古通今，浪潮之巅，不贪多恋战。抽丝剥茧，出手精准，尚简单之美。

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