年底楼市促销又出新花样 起底高折扣“工抵房”AB面
年底的楼市促销在今年又出了新花样。
除特价房、送车位、送物业费、首付分期等营销手段外，近期，各地楼市高折扣“工抵房”频现，不仅在三四线城市，广州、厦门、南京、成都等一二线城市也出现这一情况。以“工抵房”名义，有楼盘折扣突破九折，且未对楼层等作限制。
业内人士表示，“工抵房”一般指房地产开发商用以抵扣工程建设费的房子，或因融资等需要向银行或相关行业抵押的房源。此前市场上即有相关房源的销售行为，但多为相关单位自行销售，近期各地频现的高折扣“工抵房”则多为开发商推销，类似情况并不常见。
相关销售行为也引发各地监管部门注意，目前已有多地监管部门对相关销售行为发布叫停通知或风险警示，提醒购房者购买相关“工抵房”可能会面临较多风险，应尽量核实房屋真实情况。
多位专家接受《中国经营报》记者采访时表示，近期各地楼市频现高折扣“工抵房”，主要与开发商资金承压有关，多是一种变相的降价促销手段，未来或有更多项目去化欠佳的房企推销“工抵房”，使得“工抵房”现象增多。
折扣突破九折
“直降35万，性价比超高”“真实工抵房，最低93折”“60套工程抵款房，售完即止”……近期，石家庄、重庆、成都等多地的房产分销人员向记者推荐楼盘项目时均采用了类似话术，以较高折扣的“工抵房”和售完即止等作为卖点，吸引记者看房或尽快购房。
上述多地房产分销人员所推荐的，既有头部房企的项目，也有中小或区域房企的楼盘，进行较高折扣促销的“工抵房”数量自三五套到几十套不等，有项目会限定具体房源，也有项目对房源楼层等不作限制，部分项目“工抵房”的折扣可达房源备案总价的八八折。
“这两套房源建筑面积相差约10平方米，但总价只差3万元左右。另外一个户型面积和这套‘工抵房’差不多，但总价会差10余万元，到底哪套合适你自己算嘛。”近日，重庆海纳九龙项目一置业顾问在向记者介绍其项目房源时，极力推荐其项目一套“工抵房”，并以仅此一套、折扣力度很大等话术催促记者尽快做决定。
记者在现场注意到，海纳九龙项目体量较小，仅4栋住宅，均已接近完工状态，售楼部设置在该项目一栋住宅底层，仅有一个小型沙盘和数张桌椅沙发，显得颇为局促。售楼部地面等处贴有“首付5万元购房”等宣传标牌，上述“工抵房”房源所在的3栋住宅楼则贴有“售罄”标牌。上述置业顾问在售楼部并未过多介绍其极力推荐的“工抵房”，而是带记者实地看房过程中介绍，并表示“售楼部有老板盯着，不让过多推荐这套房源”。
走访上述房产分销人员推销存在“工抵房”的一些项目时，也有置业顾问表示其项目并无“工抵房”，只有“双11”活动期间的部分特价房源剩余，折扣可达备案总价的八折。
此外，上述房产分销人员推销的存在“工抵房”的项目中，也有着重宣传“真实工抵房”的，并对签约时间、楼层等进行限制。
变相促销
“楼市火热时，中西部一些项目中，也存在‘工抵房’现象。因为对当地一些中小开发商而言，获取不了太多资金支持，这些企业需要通过前期施工单位、材料商垫付工程款等，后期出售房子后再来还款。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“工抵房”现象一直存在，但像如今在中西部、珠三角、长三角等大范围内出现“工抵房”的现象并不常见。
李宇嘉表示，一般情况下，工程款是一个季度结算一次，开发商跟总包结算一次，总包再跟班组结算一次，班组再跟建筑工人结算一次，但现在由于楼市下滑，整个销售节奏放缓，结算周期有所拉长，有的半年甚至一年都没有结算工程款。市场环境从资金供给和资金需求两端挤压开发商的资金链，导致更大范围内出现“工抵房”现象。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠也认为，近期楼市频现高折扣“工抵房”，主要是由于开发商资金承压，不能如期支付建设方的相关费用，用房子抵押工程款。
“出现以房子抵款结算建设工程的现象，多是由于开发商资金紧张致使工程款支付进度缓慢或无力支付，以前开发商直接推销‘工抵房’的现象并不常见。”梁楠表示，当前部分区域新房供应体量大，加之产品同质化，一定程度上导致“降价”成为开发商跑量的一种方式，“工抵房”开始作为一种宣传噱头，一定程度上可以吸引购房者关注，从而快速回笼资金。
值得注意的是，促进房地产市场的健康发展，近期已有多地发布“限跌令”，限制房企恶意降价。高折扣“工抵房”频出则几乎伴随多地“限跌令”同时出现，因此有专家认为，不排除房企假借“工抵房”名义变相降价促销的可能。
“同时在楼市不景气、政策严控的背景下，开发商通过推出‘工抵房’吸引购房者的注意，从而增加销售回款缓解资金压力，是一种变相的降价促销手段。”梁楠表示，现金流压力下，不排除房企有假借“工抵房”名义变相降价促销的可能，而大量“工抵房”的出现，可能会引起购房者的谨慎心理，市场观望情绪反而可能因此有所增加。
北京金诉律师事务所主任王玉臣也认为，有不少所谓的“工抵房”实际上并非真正的“工抵房”，有一些开发商是在打着“工抵房”的名义进行低价销售。
实际上，针对近期频现的“工抵房”等销售行为，多地已发布叫停通知或风险警示。日前，宜昌市住建局发布购房风险警示，表示市内有项目推销所谓“工抵房”，并通过私下草签协议的方式与购房人快速达成交易，相关行为涉嫌扰乱房地产市场秩序，存在较大风险隐患。徐州、南京等地也已叫停部分项目的相关销售行为。
谨慎购买
行业专家表示，“工抵房”销售行为虽然一直存在，但也有诸多风险，需要购房者在购买过程中谨慎辨别。
“如果相关房源确为‘工抵房’，说明开发商资金可能存在问题，如果房款不能打到监管账户，不能用于项目开发建设，购房者可能面临延期交房甚至烂尾的风险；而有些‘工抵房’可能已经被抵押或查封，购买后会面临更多的产权纠纷。”王玉臣表示，无论是否为“工抵房”，如果房屋销售价格远低于备案价格，购买相关房源还可能面临无法备案或被解除备案的风险，因此购买相关房源时需核实备案价格以及相关销售行为是否涉及虚假宣传。
因此王玉臣提醒，如要购买类似“工抵房”，应核实房屋手续是否齐全，状态如何，是否有查封冻结或网签等基本情况，并关注房款是具体支付给开发商还是第三方，是否支付到开发商的预售资金监管账户。
王玉臣还表示，此前出现过“工抵房”延期交房的情况，购房者解除合同时，开发商会称自己没有收到房款，或对房款差价部分不认可。因此在购买“工抵房”类房源时，购房者的房款最好是支付给开发商，如有差价，也最好让开发商和施工单位自行处理。
在上述宜昌市住建局发布的购房风险警示中，也表示相关“工抵房”销售行为可能存在无法履约、挪用资金、“一房多卖”等风险。“所谓‘工抵房’销售是由开发建设单位对外销售后将房款划转至施工企业冲抵工程款的资金周转行为，‘工抵房’的销售主体仍然是开发建设单位，而不是施工企业等其他主体。‘工抵房’不是打折房、特价房，仍然属于普通商品房，‘工抵房’没有任何额外的价格优惠。”宜昌市住建局提醒。
也有专家认为，“工抵房”现象对市场影响尚在可接受范围。“‘工抵房’本身是一种小概率事件，理论上不会冲击市场，可以被政府、此前的购房者理解接受。实践过程中，‘工抵房’有成熟的操作套路，开发商和购房者方便操作。”财经评论员王赤坤认为，房屋涨价与降价均是一种市场行为，行业红利期已过，当前楼市的市场占有率已不是共同增长而是此消彼长，生存压力下，“返本销售”“工抵房”等非常规营销手段便应运而生。
梁楠也表示，为缓解现金流压力，后期或有更多项目去化欠佳的房企推销“工抵房”，使得“工抵房”现象增多。
