凛冬之后，房地产行业有啥变局？顶级专家们这样说

如果用八个字概括2021年的房地产业：寒冬萧瑟，低迷不振。

为了调控房价，国家出台严格调控政策——限价限购限贷轮番上演，一度压得房地产市场无法动弹。各地房价也相应出现下滑，今年10月，全国一手住宅均价首次突破万元均线，全国70个大中城市中，其中7成以上城市的新房价格环比下降。

恒大地产触发的万亿债务规模危机，掀开了房地产公司开发模式的遮羞布，暴露了规模扩张的另面——多家地产商相继接连暴雷，出现流动性危机。

2021年岁尾，新旧交替之际。围绕地产业的诸多“困境”和“疑虑”，多位专家聚集在凤凰网财经峰会上，眺望和反思房地产新变局。

01中国会出现住房贷款危机吗？戴相龙回应：不会

一些地方大量商品房常年空置，无人居住。市场上不免有人担忧，中国会不会出现房贷危机？

戴相龙在凤凰网财经峰会上表示，我国不存在美国2007年出现次贷危机的形成机制。我国住宅需求空间依然旺盛。每年仍然有1000多万农民进城安家，城乡居民的住房需求依然不断增加。

戴相龙，曾担任中国人民银行担任行长，还是中国住房贷款管理办法的操刀者。1998年，为推动房地产的市场经济改革，长期实行的福利分房制度进入历史，取而代之的商品房应运而生。时任央行行长的戴相龙，自然担当重任。当年5月，在时任国务院总理的领导下，戴相龙组织制定和公布了《个人住房贷款管理办法》。

历经22年的发展，我国个人住房贷款飞速增长。到2020年年末，个人住房贷款已经占全部贷款的20%。“发展住房贷款有助于扩大内需，促进经济增长，改善居民住房，增加居民财富，对中国经济发展发挥了重要作用。”戴相龙指出。

戴相龙还表示，从另一方面来看，当下房地产风险也不会发生。党中央、国务院及有关部门等，已经明确要化解和防范房地产风险，确保房地产的稳定长效机制发展。12月6日，中共中央政治局会议提出“推进保障房建设，支持商品房市场更好滿足购房者合理住房需求”。

在一些具体措施上，央行已公布降低商业银行存款准备金比例，增加市场流动性。这些决策必将有效控制和降低房地产业的风险，促进房地产业健康发展和良性循环。

02 连平：中国房地产泡沫是局部的

中国房地产开发模式，沿袭的是香港殖民地时期的地产模式，即政府通过土地招拍的方式出售土地，房产开发商竞价购买，导致房价不断推高。房产价格的上涨也促使炒房者的投机、囤房，又间接推动地产价格。房地产也慢慢成为远离基本的居住属性，沦为金融工具。

房价的攀高也引来有关房地产价格泡沫的说法，在市场上一度十分流行。植信投资首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平也认为，房地产市场在局部领域确实存在一定程度的泡沫。

但是，从全局来看，他认为，这个泡沫基本上仍然可控。房地产市场并不是全局存在巨大的泡沫。

连平特别指出，从整个宏观角度来看，有可能在某一个阶段出现集中债务到期，从而引发市场的流动性紧张，这个问题需要相关监管的宏观调控部门对市场的流动性进行前瞻性的预估以及管理。

03秦朔：某地产商曾手握3000亿现金 终归南柯一梦

中国人讲究知时运，顺天命，方能成功。人文财经观察家秦朔在凤凰财经峰会的分论坛上回溯中国经济过去十年的时运，他指出，过去的中国经济增长，依赖地产+基建+间接融资为主的负债驱动模式已经过去了。新的周期——创新、科技、消费、直接融资的新模式已经到来。

“如果你看错了趋势，没有把握对周期，甚至可能万劫不复。”秦朔指出，房地产就是一个非常典型的案例。2017年，中国召开了金融工作会议，支持传统地产发展的金融供给模式做出根本性的调整。

但是当时，一家龙头地产商拍着胸脯说，自己手里有三千亿现金，没有任何财务问题。此后几年，不仅没有调整原有模式，反而继续加杠杆，遵循原来的周期逻辑运转，如今这家地产商已经履行不了担保义务。

上述龙头地产商，没能延续自己的规模扩张梦，反观一些科技企业，譬如小米、美团等，则把握了新周期，笑到了最后。秦朔分析道，这些公司有着共同特征，不是跟土地基建间接融资，形成资产依赖型的扩张模式，而是跟科技连接，与创新驱动的东西相关联，所以在过去潜在发生的大周期变化中，这些公司笑到了最后。

04大城市应打破按照行政区划设定开发强度的桎梏

在过去的很多年里，我国房价如脱缰的野马，飞速奔跑。大部分地方行政机构为了勒住“野马”的缰绳，对买房者提出诸多要求，譬如必须得持有本市户籍或者缴纳一定年限的社保，或者针对已婚家庭限制购买套数和首付比例。这种方式打压房产的需求，但也往往误伤刚需。

“由于我们贷款收的太紧，导致已有购房资格的人，贷款无法获得充分支持，最后弃贷。限贷的方式还把一部分刚需的客户排挤掉，把名额出让给能够全款买房的购房者，这也违背控制房价的初衷。”上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授陆铭分析。

还有一些人为干预一手房价格导致的乱象。这种现象在深圳和成都、长沙等地都出现过。因为一手房限价政策，造成一手房和二手房的房价倒挂的现象，很多新楼盘里面，都是各种“买到就是赚到”的疯狂言论，也间接导致房价的疯狂上涨。一手房价格控制后，还调控二手房价格，结果导致房价的变相增加。一些地方出现买房子必须得附带买一幅假画，来规避管制。

“这种需求侧调控房价的方式已经不可取。”陆铭称，房地产调控政策要从压制需求转向供给侧改革。

陆铭指着PPT上两张中国地图上密密麻麻的线条说，“用汽车的大数据来看中国城市和城市之间的车流，左边的图是客车，右边的图是货车，上面的线条就是城市和城市之间的车流，大家可以非常清楚的看到，刚才讲到的京津冀、珠三角、长三角、成渝地区城市群的形态已经非常清楚。”他还展示了人口流动的大数据地图。

根据车流和人口流动性地图，陆铭建议，调控政策也要因地制宜。在人口流入多的京津冀、珠三角、长三角等地，增加土地供应；同时，在商业和住宅之间，要增加住宅用地的比例。其是在上海和深圳这样一种人口流入量特别大的城市，要打破按照行政区划设定开发强度的桎梏。

05 邵宇：房地产存在巨大的幻觉，是时候捅破了吗？

房子，对中国人来说，很长一段时间都是财富和身份的象征，更深入到老百姓生活和社会交往的方方面面。有恒产者，有恒心。这也让很多人痴迷于购买房产。

东方证券首席经济学家邵宇从全球货币政策走势上分析，指出我们所有人不仅活在货币的巨大幻觉里，更是活在房产价值的巨大幻觉里。

“2008年金融危机之后，前十年加起来的全球主流央行的货币投放量，不及去年两个季度的投放量。更进一步说，过去11年全球货币流动性投放总量，已超过了这11年之前人类历史的总和。我们长期生活在巨大的货币幻觉里面。”东方证券首席经济学家邵宇指出，房地产恰恰是货币幻觉里的最大吸纳者。

投资圈流行一句话：选择好的投资，做时间的朋友。邵宇反问道，投资房产真的是做时间的朋友吗？“我看未必，投资房产更像是做印钞机的朋友。”

他给出了一个房价幻觉的计算原理。比方说过去这十年，北上广深，核心城市、核心区域，平均年化房地产的收益率是6%，怎么做投资很简单。比如付两成首付，加5倍的杠杆，投资收益率就是30%，扣除掉首付利率5%，这个平均收益要率接近25%左右。换句话说，大家借助通过这种方式加给杠杆，形成巨大的货币幻觉。而贷款都来自近十年来不断释放的流动性货币。

邵宇提出了一个“直击灵魂”的拷问：这种巨大的幻觉，是时候捅破了吗？

他虽未给明确的答复，但是他提醒所有的投资者，银行收紧贷款，昔日的财富结构已经发生本质变化。

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