陆铭：管制购房需求不宜过度 否则误伤了刚需

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上海交通大学特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭在“行至十字路口的中国房地产”分论坛进一步讨论了房地产市场以需求侧为主的管制政策可能导致的后遗症，他认为，长期以来采取限制贷款的政策，已开始出现误伤刚需的现象，由于贷款收的太紧，有购房资格的人贷款无法获得充分支持，最后导致弃贷。

他认为，限制需求的时候，通过限贷的方式很有可能把买房子的机会让给了能够全款买房的购房者，这样便违背了控制房价的初衷。这一次经济工作会议里，中央层面提到接下来要满足合理的需求，这个调整非常对。

他提到，曾经一段时间出现了人为干预平均价格的现象，导致一手房和二手房的房价倒挂后，再去控制二手房的价格，房价又涨价。无论是从开发商角度出现的所谓茶水税到指标税，还是把住房的价格做到装修费和车位费里面，种种现象表明，管制需求在多大程度上能够抑制房地产的价格，值得政策制定者去思考。

陆铭还谈到土地市场的拍卖限价，他认为，中国土地市场拍卖采取的方式超出了经济学理论的任何一种拍卖方式，拍卖采取限价，最后变成开发商的摇号，本来由拍卖所决定的价格，通过限价变成了房地产和开发商的补贴，补贴完以后再去限制新房的价格，又对于买到房子的人形成了房价的补贴，在市场上形成所谓的“买到就是赚到”的现象，这种现象到底能不能有效的管制住房价，以及促进住房领域的公平，值得进一步思考。

在这种背景下，陆铭认为造成更严重的问题是房子质量下降，开发商为了挣钱相应的压成本，这几年连续爆出各种各样的交房质量的下滑，比如大理石变瓷砖等。

陆铭提出，最近令人担心的问题是，由于多年来房地产市场的控制包括今年以来一些严控措施，导致房地产出现流动性缺乏的问题。比如各个城市竞相加码进行严格的预售资金的监管，导致房地产开发商的流动性不足，房地产开发商无钱拿地，很多城市出现土地流拍，减少了供给。

因此，陆铭表示，房地产政策要从压制需求转向供给侧改革，供给方的政策如果再不去适应需求空间分布的长期变化，可能未来造成的问题会越来越多。

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