连平：房地产市场最危险时刻已过，房价走势将分化

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植信投资首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平在峰会期间接受了凤凰网财经的专访。

针对今年以来多家房企遭遇债务风险一事，连平指出，房地产市场最危险的时刻已经过去，明年经济工作会议中提到的“促进房地产业健康发展和良性循环”正是对房地产市场在整个经济运行中重要地位的肯定。

对于未来房产税推行后对房地产市场的影响，在连平看来，从当前的形势看，房地产市场短期来看处在一个明显的下行过程，所以在市场本身具有较大压力的情况下推出的房产税将会相对朝着温和的方向去设计，因此它对整个市场未来的影响是有限的，重点要增税的方向还是面向中高收入家庭，尤其是拥有多套房的主体。

而在房价方面，连平则认为将出现明显的走势分化，省会城市、长三角地区、珠三角地区、京津冀地区的房价会比较坚挺，但也不会再出现快速增长的情况，而人口流出的城市房价将会有下跌风险。

以下为采访实录：

凤凰网财经：明年经济工作会议中还有一个明确的提法，就是要促进房地产业健康发展和良性循环，您是怎么看待这个表述？

连平：这一点我觉得首先是肯定了房地产行业在中国经济中间的一个极其重要的地位。房地产市场对消费有很大的拉动，同时它又是投资中很关键的一方面，占整个投资的比重是27%-28%。从2021年以来，中国的投资还能够相对平稳，其中重要的贡献的是房地产投资。房地产投资在年初达到了9%-10%的增长，而目前它的投资增速在下滑，可能在5%-6%这个水平上，那么由于它的下滑对整个投资带来了影响。

除此以外，房地产还影响到金融，所以房地产市场的运行，如果出现比较大的问题的话，整个国民经济就会受到比较大的影响。

目前看，房地产市场短期是全面下行，成交减少、土拍减少、投资放缓、价格回落，这些就会对整个经济运行的方方面面都带来压力和产生影响。事实上，房地产市场还是有许多合理和正常的需求的，比如说居民的刚需、改善性的需求，这些谈不上炒房，应该是居民自己收入状况改善或者是城镇化过程中间正常的、合理的需求，这些都应该得到满足。

如果说一旦这个市场出现比较大的调整、波动，这种全面下行的状态继续往前走的话，那么这样会对整个中国经济带来很大的拖累，所以在这一点上中央再次明确，房地产市场还是要保持一个平稳健康的发展，良性的循环。

当然，我们不可否认的是在房地产市场确实存在着许多问题，需要我们在很多方面监管能够更加的到位。比如最近两年推出的三条红线，针对房企的资产负债管理，杠杆管理，我认为总体的方向都是正确的。但是在执行过程中间就出现了许多问题，有的地方是过度的将政策进行解读，有的在执行过程中间将几年要完成的事情，一下子就希望在一夜之间就能够达成这个目标，这样就给市场带来了很大的压力。再加上市场在这个过程中间出现了一些局部的风险，一部分头部的房企也出现了一些问题，给市场带来很大的压力，于是整个市场的预期开始明显的转弱。从这种情况下来说的话，中央的政策就再度的明确，它是应该有一个健康良性的循环，健康的运行和发展。

所以这个表述是对房地产市场在整个经济运行中的合理、正确的定位，它的积极作用依然还是要充分的加以肯定。

凤凰网财经：您是怎么看待房产税出台之后，房价走势或房地产未来的投资机会？

连平：这是一个跟民生有着密切关系的政策，因此在考虑这个问题的时候，我认为还是会比较谨慎的。另外，从当前的形势看，现在的房地产市场短期来看处在一个明显的下行过程，所以在市场本身具有较大压力的情况下推出的房产税，我认为在整体设计上还是会相对朝着温和的方向去设计，不会有非常强有力的举措，可能让它先推出，然后看运行的效果会怎么样。

如果是这样的话，它对整个市场未来带来的影响可能就不会这么大，相对来说会比较温和，比如说对首套房征税的可能性相对比较小，免征的范围相对来说也会较大，这样尽可能的会将绝大部分的低收入群体，还有一些中低收入的群体排除在征税的范围之外，重要的要增税的方向还是中高收入家庭，尤其是拥有多套房的主体。

凤凰网财经：那房地产市场的投资逻辑会如何变化？

连平：在房住不炒的政策之下，再去说房地产市场还有很大的投资的空间，我个人认为已经不合适。当然，一些重要的城市，还会有更多的人口流入，比如省会城市、长三角地区、珠三角地区、京津冀地区，这些地方的房地产市场供求关系依然还会是偏紧的，房价可能很难跌，但是另外还有一些中小城市的房价恐怕不会涨，而且很可能会跌，所以将来全国的整个房地产市场会出现一个较为明显的分化的态势。

在这种情况下，有些重要的城市，它的房价整体趋势还是比较看好的，但是肯定不会再出现像过去的20年，尤其是前10年的房价持续快速增长的状况，所以未来房地产作为长期投资的理念是需要修正的。

凤凰网财经：您是怎么看待今年爆发的房企债务问题？未来是否可能继续大范围波及？

连平：今年以来，房企融资基本上被切断，再加上房企卖房快速的收缩，通过卖房的收入又少了一块，所以各个方面的资金都紧，这种困境是爆发风险的最重要方面。

我基本的判断是，目前，房地产市场系统性金融风险爆发的可能性已经基本上被控制住了，也就是，房地产市场最危险的时刻已经过去了。

我们认为，在2022年这种情况会进一步的向好的方向去运行，可能接下来会出台一些缓解房企债务压力的相关政策，给予一个比较宽松的融资的环境来加以解决。

所以2022年的房地产市场，可能年初还会有一些压力，之后我认为总体会的一个更加平稳和政策更加宽松的方向去走，风险程度会逐步的下降。