2021楼市之艰:新房价格涨幅近7年最低 房企违约债券规模达历年之最
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2021楼市之艰:新房价格涨幅近7年最低 房企违约债券规模达历年之最

2022年01月15日 09:24:02
来源:每日经济新闻

上半年“火热”,下半年 “骤冷”。

2021年,从住建部上半年陆续约谈18个城市开始,各地不断加大调控力度;进入下半年,市场突然从峰值跌入谷底,二手房成交量率先大幅萎缩,各项成交数据均创近年来新低;随后新房成交回落,年中各地土地流拍率大幅上升,新房价格由涨转跌。

而在市场下行中,行业风险也渐渐暴露,房地产开发企业面临债务违约和信贷进一步紧缩,开始出现房屋质量下降、延期交房等,最终传导至买房人,预期进一步下滑,市场全面降温。

百城新房价格涨幅近7年最低

2021年上半年新房市场的火热涨势不敌下半年的骤然降温。

据中指研究院监测数据,2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%,涨幅较2020年收窄1.02个百分点,走入近7年最低水平。

2021年12月,百城新建住宅均价16180元/平方米,环比继续下跌0.02%。

从数量来看,2021年百城新建住宅价格累计下跌的城市有15个,较2020年增加2个。截至2021年12月,百城新建住宅价格环比下跌城市数量增加至58个,较11月增加5个,达到全年峰值。

四大城市群房价走势出现分化,珠三角超越长三角,以年度累计上涨3.63%领跑全国,其中东莞、广州、佛山等城市房价累计涨幅居百城前列;长三角城市累计涨幅为2.78%,山东半岛及京津冀地区分别累计上涨1.97%和1.17%。

从百城新建住宅累计涨幅TOP20城市可见,珠三角城市占4席,东莞、广州、佛山、中山等城市涨幅较大;徐州、金华、常州等长三角城市涨幅居前。

重点城市新房成交规模同样“前高后低”:50个代表城市月度成交面积在3月、6月双双触顶之后骤然下降,全年商品住宅月均成交约3324万平方米,同比增长4.6%,较2019年同期增长5.3%;下半年成交面积同比下降超20%,绝对规模处于近5年同期最低水平。

2021年新房供应绝对规模处历史相对高位,但同比有所下降。20个代表城市商品住宅月均供应面积约2002万平方米,下半年供应面积同比下降15.1%。

二手房市场仍未有明显改善

悲观预期导致流通出现困难,是2021年二手房量价下行中的最大因素。

2021年2月,深圳率先发布“二手房参考价”,此后宁波、成都、三亚、西安、上海、北京等多个城市陆续加入,意味着二手房市场交易重回理性。

据中指研究院,2021年百城二手住宅价格累计下跌的城市有37个,较2020年增加3个。

百城二手住宅累计涨幅TOP20城市中,长三角城市占11席,昆山、上海、马鞍山等城市涨幅较高。

从城市群二手房价格累计涨幅看,长三角城市群累计上涨5.61%,居主要城市群首位;珠三角上涨3.55%,京津冀上涨2.11%,山东半岛仅微涨0.64%。

贝壳研究院数据显示,去年四季度市场的复苏主要在于购房信贷环境改善对于购买力和市场信心的提振。

贝壳50城二手房价格指数及环比 数据来源:贝壳研究院

2021年10月以来,部分重点城市平均二套房贷利率持续下降,12月较9月累计降约10个基点,近两月房贷平均放款周期也持续快速收窄,累计收窄16天。

信贷环境修复下,市场预期也触底改善,2021年12月50城二手房市场景气度由11月的15.6提升至17.4。信贷宽松力度相对更大的珠三角以及长三角区域城市房贷利率降幅普遍靠前,市场修复力度也更强。

但多家研究机构均认为,当前的市场复苏仍显现出分化,主要是政策调整带来的适度改善,整体趋势仍未有明显改善。

从贝壳研究监测的50城二手房成交量情况来看,四季度较三季度继续下降约7%,同比降幅仍较大,绝对水平基本处在2019年以来季度低位。贝壳研究院预计,2022年一季度部分核心城市的二手房市场成交量能够企稳,二季度价格能够稳住;新房市场也将也随之改善,并逐步传递到土地市场,整体市场链式修复。

集中供地让土拍市场坐上“过山车”

2021年土地市场最大的变化莫过于土拍政策调整。

去年年初,自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,并且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

截至2021年末,除宁波外,其余21个重点城市均完成了全部三轮集中土拍。土地市场坐上了从过热到过冷的“过山车”,在政策微调之下终于适度回暖。

首轮土拍,多个城市地王频出、热度高涨,触顶抢地不断频现。随后第二批次集中供地前夕,各地陆续调整土拍规则,包括严格审查“购地自有资金”,“规定溢价率上限15%,且不得通过提高起拍价调整溢价率”,“地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人,不得通过竞配建等变相抬高地价”等,加之资金紧张、限购限贷等多重因素以及开发商购地意愿降低,二轮集中供地很快“由夏入冬”,房企观望情绪不断显现。

在第二批次集中供地中,综合多家机构统计数据,22 城整体流拍率高达60%,而底价成交的数量高达77%,整体溢价率降至4%。

来源:中指研究院

随后,多城对第三批集中供地的土拍规则继续调整和优化,比如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等都有所松动,以促进土拍市场回暖,深圳、无锡、合肥、上海三批次均无地块流拍。

据克而瑞,2021年全年22个重点城市涉宅地总成交面积13833公顷(仅统计各城市集中供地区域),与2020年全年相比下降了5%。成交规模降幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等城市,涉宅地总成交面积同比2020年全年降幅均超20%。

考虑到宁波第三轮集中土拍未完成,以同比降幅第二高的沈阳为例,由于楼市下行趋势明显,沈阳二三轮土拍流拍率均超50%,2021年全年宅地成交规模仅413公顷,较2020年全年宅地成交面积下降了38%。

但另一部分城市2021年宅地成交量较2020年全年成交量大幅增长,譬如合肥、苏州、上海等城市,同比涨幅均超30%。

从土地出让金来看,据中指研究院数据,2021年全国300城市土地出让金总额为56199亿元,同比下滑9%。

其中,一线城市土地供需两旺,揽金总额同比上涨近一成,北京、上海、深圳收金同比均上涨;二线城市供求同比下行,楼面均价涨幅领先。出让金榜单收金水平同比小幅下滑,榜单TOP20城市年度收金均突破千亿,上海年度收金总额3323亿元,位列榜首。

值得注意的是,北京、深圳两个一线城市无缘TOP20,济南以2288.52万平方米力压上海夺得土地出让面积冠军。此外,天津、长春、青岛、沈阳等北方城市入榜较多,但由于土地成交均价较低,均未登上出让金榜单。

上海、北京包揽2021年全国住宅用地楼面单价TOP10,其中上海入榜6宗地块。

房企前三甲均未完成年度目标

大环境走弱之下,尽管多数房企已降速求稳,但仍难以完成2021年初设定的销售目标。

从中指研究院2021年百强房企销售业绩榜单来看,百强企业销售额平均增速为4.2%,远低于2017年的36.9%。公布年度销售目标的32家代表企业,目标完成率总体明显低于2020年,除绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等目标完成率超100%外,大部分企业未能完成年度目标任务。

数据显示,碧桂园、万科、融创分别以累计销售7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列前三甲,合计销售19767亿元。相比2020年前三甲碧桂园、恒大、万科的7888.1亿元、7038亿元和7011亿元,略有缩水。

2021年房企业绩前十 来源:每经智库·镁刻地产

2021年,千亿房企维持在41家,同时共计158家房企跻身百亿军团,但内部阵营分化加剧。面对行业融资紧张的形势,房企不再单纯追求规模扩张。从各阵营的销售额均值及增长率情况来看,百强房企增速分布呈现倒V型,300亿-500亿企业销售额增长率最高,均值达到15.3%;100亿-300亿企业销售额则首次出现负增长。

2021年,二线城市继续成为百强房企的业绩后盾。中指研究院监测的50家百亿代表企业中,二线城市业绩贡献占比为58.1%,但较2020年微降0.2个百分点;三四线城市业绩贡献率为23.4%,同比增长0.3个百分点;一线城市业绩贡献率为18.5%,总体保持稳定。

从各个城市群的业绩贡献率来看,长三角、粤港澳(内地)、京津冀三大城市群销售贡献率分别为37.9%、13.9%、10.3%,合计占比超6成。

从具体城市来看,杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳列2021年百亿代表企业城市销售额前十名。其中,武汉、南京、杭州销售额同比增速较快,分别达到37.7%、28.67%和28.4%。

房企违约债券余额达历年之最

大潮退去的2021年,行业信用危机频发,房企正在经历前所未有的至暗时刻。

根据贝壳研究院统计,截至2021年11月,已有房地产行业违约债券67只,同比增加131%;债券违约余额已达735亿元,同比增加187%,违约债券余额达历年之最。

房地产行业违约境内债券统计

数据来源:wind,贝壳研究院整理

更为严峻的是,2022年开年即房企偿债高峰。

据中指研究院,截至2021年12月31日,2022年将有6589.4亿元债券到期,其中信用债占比47.0%,海外债占比53.0%;海外债偿债高峰集中在上半年,信用债集中在3-9月。

回顾2021年,开年融资情况良好,其中1月融资2664.6亿元,占全年15.1%,为年度最高,二季度进入平稳期;6、7月再度出现年度融资小高峰,但受8月头部房企流动性风险事件影响,市场对行业信用开始持审慎态度,导致当月融资规模断崖式下跌至千亿左右,环比几近腰斩,房企融资提前入冬。

9月开始,房企海外债市场出现大幅波动,海外评级机构连续下调房企级别或展望,导致投资者信心严重不足;金融机构存在对前期信贷政策的误读,导致信贷端处于过度收紧状态;同时经营端受预售资金严监管、销售下行影响,经营性资金回笼速度放缓,部分房企陷入流动性危机。多重因素叠加下,行业信用快速消退,10月融资规模再度对折,仅实现融资532.0亿元,为1月的20%。

10月开始,管理层表态“应满足房企合理融资需求”,多项边际利好政策同步释放。11、12月融资规模触底回暖,但仍未破千亿。

2021年1-12月,房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元,同比下降26.3%其中信用债全年融资5490.3亿元,海外债发行2682.9亿元,信托融资5452.7亿元,ABS融资4026.3亿元。信用债、信托成为融资主力渠道;除ABS外,其余融资渠道同比均出现不同程度下滑,导致总规模出现大幅下降。

从融资结构来看,全年房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元,同比下降13.1%;占总融资规模的31.1%,较上年上升4.7个百分点;平均发行期限3.35年,其中发行期在3年以上的占比51.3%。

记者手记丨2022市场会好吗?

2021年的市场频令人大跌眼镜,1月、2月“淡季不淡”,整体成交量创近3年以来同期新高;“金三银四”继续高烧,需求释放、成交热度延续;5月之后,成交急转直下,开始进入下行通道,“金九银十”不但没能挽救颓势,还一反常态的“缺金少银”。

在市场各方预期悲观蔓延之时,11月楼市成交再度迎来探底,百城月成交量仅3167万平方米,整体成交增长动力转弱。

尽管多个城市积极采取措施,修正调控政策,加快落实因城施策,令政策微调预期增强,合理购房需求有望得到释放,但2021年的市场下行是“系统性”现象,2022年土地、新房、二手房、企业融资能否同频回暖,拭目以待。