楼市捱过至暗时刻？广州今年新房成交或冲高至11万套，二手豪宅回暖

房地产市场是否真的很差？

在1月25日的报告分享会上，贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示，从往年经历来看，每一轮调控都可称为历史最严，但房地产并未因此一蹶不振。从2010年至今，广州商品房销售面积始终保持增长态势。

根据贝壳研究院广州分院的报告，尽管过去一年，特别是下半年楼市调控多次加码，但政策对需求的抑制有限，市场仍处于上行恢复期。2021年，广州新房网签10.9万套，市场实际成交预计在12万套左右，均高于2020年。

近几年宅地出让量持续走高带动新房供应维持在高位水平，2021年广州新增供应12.1万套新房，达到历史最高值。不过，分阶段来看，由于房企过度偏重节点、备案价管理致使推迟供应等原因，广州新房呈现阶段性供应短缺的特点。

其中，2021年1-3月份虽供给正常，但与需求相比明显不足；而5-7月份，受到备案价管理影响，房企博弈价格推迟供应，市场供应短缺。由此，上半年供应短缺导致环比成交持续下滑，房企错失上半年更好的去化机会，而下半年货量集中上市，房企以价换量等促进成交好转。报告显示，上半年广州新房新增供应仅占全年的35%，下半年占65%。

二手房方面，2021年广州全年成交12.2万套，同比下跌近10.95%，但仍明显优于2019年。李茂喆表示，在8月底广州出台了二手房参考价之后，二手房成交量连续多月转淡，但由于第四季度房贷政策松绑等原因，11月份开始已重新回升，“（市场）最差时刻已过”。

针对2022年广州楼市走势，李茂喆指出，新房预计将成交11万套，二手房上半年虽处于恢复期，但成交量依然维持低位，从而拉低全年成交水平，或将成交9.9万套，同比减少19%。

值得一提的是，尽管2021年三次集中供地，房企拿地热情依次减弱，但2022年广州新房供应将继续维持高位，为新房成交提供了较强的供应基础。从历年广州宅地成交宗数来看，2018-2021年分别成交61宗、55宗、85宗和86宗，对应的成交建面分别为995万平方米、1076万平方米、1541万平方米和1496万平方米。

“2021年较多地块流拍，对2022年新房市场供应影响有限，广州新开工到供应平均周期为5个季度，所以2022年预计上市的新房项目绝大多数目前已经开工建设，从土地供应情况来看，未来几年新房供应依然有保障”，李茂喆表示。

不过，由于货币政策、地产信贷转向宽松，李茂喆预计广州二手房市场会在2022年持续向好，新房成交量在整体中的占比将回落至53%，而以天河区为代表的中心区域二手房成交占比或将再度上升，尤其是一些偏高端的项目。

值得一提的是，2020年疫情得到有效控制之后，即在2020年下半年，天河区珠江新城的豪宅价格“异动”，率先开启了广州楼市的上升周期，彼时部分小区交投畅旺，量价双升。贝壳研究院广州分院的报告显示，2020年第1-4季度。天河二手房成交占全市成交的比例分别为11.4%、10.8%、13.3%和13.8%；而2021年逐季度回落，分别为13.8%、13%、12.3%和11.5%。