首份REITs试点税收政策正式发布！多家机构火速解读 最高涨幅73%

1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。

公告明确了五点REITs产品运作的相关税收政策，分别为原始权益人向项目注入基础设施资产以取得项目公司股权不征收企业所得税、基础设施REITs设立阶段原始权益人转让项目公司股权或自持REITs份额取得收益可递延缴纳企业得税、基础设施REITs运营按原税收法规定执行、以及本政策适用范围和适用时间。

值得注意的是，这是官方首次出台REITs相关税收政策，而此前一直没有专门针对性的税收政策，只能适用一般性税收法规。业内多家金融机构认为，对相关企业所得税免征缓征，这体现了政府做大做强REITs市场的决心。

券商中国记者梳理已上市的11只公募REITs表现发现，其上市至今均取得正回报，其中富国首创水务REIT上市至今涨幅高达73.19%。尤其值得一提的是，在年初以来的震荡行情中，11只产品均逆市取得正收益。

两部门发文明确REITs试点税收政策

据财政部网站1月29日消息，近日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，具体内容如下：

一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

五、本公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

传递积极信号，助力市场加速扩容

多家金融机构普遍认为，该政策的发布，对我国REITs相关税制向减少发行成本方向前进具有导向性积极意义，同时预示着中国REITs税制建设的正式开启。

德勤税务认为，基础设施REITs试点税收新政的发布向外界传达了积极的信号，在一定程度上打消了原始权益人因参加基础设施REITs试点项目或承担额外税收成本的顾虑和担忧，有助于鼓励更多企业投身试点，从而有效盘活基础设施存量资产，丰富资本市场投融资工具，实现社会资源的重新配置。

中信建投证券发布研报认为，REITs试点税收新政有效解决了高额增值税及提前交税的问题。

本次新政，首先确定了底层基础设施资产适用特殊性税务处理，即保持其原计税基础。有效避免了在资产注入阶段，由于底层基础设施资产在证券化过程中普遍采用市价估值，往往会产生较大增值，导致原始权益人需缴纳高额的企业所得税的问题。

其次确定了允许原始权益人在转让项目公司时产生的企业所得税，递延至REITs完成募资后缴纳，有助于缓解其资金流动性压力。

最后规定了原始权益人战略配售中自持份额产生的企业所得税，可递延至实际成交也即锁定期后，解决了此前基础设施资产的原始权益人提前缴税的问题。此前，原始权益人在将项目公司的全部股权向REITs转让时，需缴纳全额100%的企业所得税，同时根据规定需要参与战略配售（自持份额不少于20%，锁定期5年），意味着原始权益人提前5年缴纳了战配部分的所得税。

远东资信评估有限公司表示，本公告关于所得税减少和递延缴纳的规定免除了原始权益人发行REITs成功前涉及所得税的资金垫付负担、减少了发行风险。另一方面，未来REITs是否成功发行仍存在一定不确性，若RETIs产品未获资本市场认可，发行失败，将产生大量沉没成本，甚至可能因获取了过桥资金而陷入沉重债务负担，对企业经营造成极为不利影响。本公告发行后，因资产转让评估增值而形成的所得税，可于REITs发行成功并取得对价后缴纳，减轻原始权益人的发行成本，降低了发行风险，有利于基础设施类REITs进一步扩容。

11只已上市公募REITs表现亮眼，2022年有望扩容

1月27日，国家发展改革委发布消息称，2021年，中国基础设施REITs取得突破性进展。2021年6月21日，首批基础设施REITs试点项目上市，我国公募REITs市场正式建立。截至2021年底，共11个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。

券商中国记者梳理已上市发行的11个项目，上市至今均取得正回报，其中富国首创水务REIT上市至今涨幅达73.19%，红土盐田港REIT上市至今涨幅达54.96%。另外值得一提的是，2022年开年以来，市场剧烈波动，再次情况下，11只REIT均取得正收益，富国首创水务REIT上涨幅达24.24%。

截至2022年1月25日，第一批基础设施公募REITs四季度报告已经披露。据国盛证券分析，总体来看，四季度除中航首钢绿能REIT外全部实现正的收益。从与3季报表现相比较来看，四季度整体由于季节因素、疫情等影响，整体较三季度运营情况下滑。

中金公司表示，呼吁理性投资REITs，平衡好短期与长期收益。我们认为目前板块整体超过20%的溢价率从国际市场标准来看也已经不算低，且我们不排除本轮上涨中有一些短期资金的推动因素。方向上，我们认为后续伴随全年股息分派后部分投资者潜在的获利了结，以及6月份战略投资者解禁对流通盘的有效扩大，整体资金结构有望在长期和短期之间更趋平衡，也更有利于价格的平稳运行，以利机构于合理点位继续加大配置。此外，我们也建议投资者高度关注后续新发行项目中的新品类，以及对于存量项目扩募的政策制定。总体上我们积极看好REITs在2022年的扩容潜力。

据国家发展改革委介绍，北京、上海、广州、苏州、南京、成都、西安、无锡、天津等地方城市人民政府或发展改革部门，针对基础设施REITs出台专项支持政策，鼓励本地区项目积极参与试点。全国“十四五”现代综合交通运输体系发展规划、支持贵州在新时代西部大开发上闯新路的意见、深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施等多份文件中，明确提出推进基础设施REITs工作，形成良好的政策氛围。

国家发展改革委指出，据统计，目前全国正在实质性推进基础设施REITs发行准备工作的项目接近百个。

首份REITs试点税收政策正式发布！多家机构火速解读...最高涨幅73%，收益太亮眼！