双碳战略下房地产发展探讨

2020年9月中国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标。在此目标之下，各行各业面临着不同程度的转型，而房地产会有何变化？本文做了一些探讨。

一

绿色发展是房地产

从粗放向集约内涵式转变的突破口

首先，房地产业需求将受人口增长限制。 据第七次人口普查数据，我国生育率持续下降，并随着我国居民安全环保意识逐渐增强，对美好生活的向往，短期内影响居民对住宅的置换性需求，长期来看房地产需求提升将会受限。

其次，房地产业受城镇化率增长瓶颈。 截至2020年末，我国常住人口城镇化率达63.9%，人均居住面积也达到39.8平方米，城镇化率正接近70%瓶颈，将改变大规模增量型外延式发展，转向存量提质和增量结构调整并重的发展方式。

最后，房地产即将进入绿色化转型发展阶段。 我国建筑能耗在全社会能耗中大体占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大体也是40%，碳排放量占比高达51%，据预测，我国建筑行业碳排放将在2039年前后达到峰值，比我国平均行业全国晚9年，建筑行业亟需加速推行节能减排。

房地产业将逐渐告过去高杠杆、高周转和高负债率的发展阶段，将以绿色发展为突破口，加快实现绿色转型，发展绿色建筑，推动高品质建筑规模化发展。

二

绿色建筑的演化路径

绿色建筑就是指在建筑的全生命周期内最大限度地节约资源（节地、节能、节水、节材），保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效地使用空间，与自然和谐共生的建筑，根据演化过程共可分为五种发展阶段。

第一阶段 主要侧重于能源节约，从节能建筑到被动房、低能耗建筑再到零能耗建筑等新兴建筑形成。

第二阶段 主要侧重于技术革新，其形成为装配式建筑，包括PC结构延伸到模块化、智能建筑等。

第三阶段 从适老建筑、健康建筑、立体园林建筑、生态建筑方向演化，将园林、建筑和环境融合在一起。

第四阶段 是将传统生态文明积淀的地方知识、地方智慧凝聚到中国绿色建筑设计建造之中。

第五阶段是将建筑与各种各样可再生能源结合在一起，成为利用可再生能源最好的场所。

三

绿色建筑/装配式建筑

存在的问题分析

发展装配式建筑目前是我国建筑业改革的重点内容，在结构体系、生产方式和商业模式等均与传统体系有所差别，要求企业开发、设计、生产和装修等整个产业链条必须都是完整的，目前我国绿色建筑行业仍处于摸索期，存在的发展问题值得更加关注。

1、重设计、施工、轻运行、维护

目前国内的绿色建筑行业基本处在重设计、轻运行的初级阶段。虽然绿色建筑的数量得到快速发展，但处在运行阶段仍然较少，忽略了绿色建筑投入运营才能实现节能减排的作用。应跨越绿色建筑发展中“重设计、轻运行“的发展障碍，对绿色建筑项目进行全流程地监管和参与，推动项目落地。确保其真正服务于社会。

2、不能满足消费者需求

现阶段建筑业总体上粗放生产的方式仍然存在，而目前绿色建筑从规模、数量和运行质量上，都与消费者对住宅品质的要求存在较大差距。绿色建筑是快速变化的，是创造当代人甚至未来民众最大的需求品，又是使用期最长久的产品，所以设计绿色建筑也应该着眼于创造未来的需求。

3、未能形成完整的工作体系

目前我国大部分地区绿色建筑的技术标准、工艺体系、政策举措，与建筑的规划设计、施工生产、材料开发、拆除回收等各环节是割裂的，没有形成一套相互支撑、协同配合的工作体系。应以龙头企业为主导，地方政策为支撑，构建全产业链紧密合作的工作流程，实现最大限度地协同发展。

四

国内标杆地区发展经验

绿色建筑作为建筑行业的增量市场，将迎来行业的大发展。以上海市发展绿色建筑经验作为案例，《上海市装配式建筑2016-2020年发展规划》提出，“十三五“期间，全市符合条件的新建建筑原则上采用装配式建筑，总结上海市推动装配式建筑关键举措如下：

1. 重视装配式建筑发展，由分管副市长召集有关单位成立“上海市绿色建筑发展联席会议“，推动相关政策制定和工作协调。

2. 对应实施装配式建筑的建设项目，在土地出让合同中明确相关要求，保障项目顺利落地。

3. 出台扶持鼓励政策。如规划奖励、资金补贴、墙材专项基金减免等政策，现阶段，最重要和最有效的就是奖励容积率（3-5%）。

4. 建立并逐步完善了从设计、构件生产、实施安装到竣工验收的标准规范体系和图集，实施全过程质量监管，保障工程质量。

5. 充分发挥示范的引领作用，培育骨干企业，不断提高预制构件产能，形成完整的产业链。

6. 加强人才培育，大力宣传装配式建筑发展情况，营造良好发展氛围。

作者：李金，北大纵横合伙人