招商积余2021年年度报告发布，推进“沃土云林”商业模式，经营业绩稳健增长

3月18日，招商积余（001914.SZ）发布2021年年度报告。公告显示， 报告期内，招商积余实现营业收入1,059,093万元，较上年同期增长22.42%。其中，物业管理业务实现营业收入990,837万元，较上年同期增长23.31%，占比93.56%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入55,647万元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%；其他业务实现营业收入12,610万元，较上年同期下降24.12%，占比1.19%。实现利润总额74,637万元，较上年同期增长18.67%；归属于母公司所有者净利润51,287万元，较上年同期增长17.25%。

另外，截至报告期末，招商积余总资产1,676,551万元，较期初增长2.52%；归属于上市公司股东的净资产866,094万元，较期初增长4.35%；资产负债率48.85%，较期初下降0.51个百分点。有息债务余额275,200万元，较上年同期下降28,817万元，提升资金使用效率；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用较上年同期减少4,556.9万元，其中利息支出减少4,028万元。

招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标。2021年，招商积余积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式。报告期内，核心物管业务稳健发展，非住领域领先优势明显，整体业绩指标符合市场预期，高质量发展路径清晰。

物业管理再上台阶，“沃土云林”模式取得成效

报告显示，招商积余主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。其中，物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超100个城市。物业管理业务服务内容分为基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。

基于行业形势研判，招商积余结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。

“沃土”指的是，基础物业管理，是招商积余聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。

“云”指的是，平台增值服务，承载招商积余平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业集采+优品生活+社区资源运营”等多业务线条的增值服务，反哺基础服务沃土。

“林”指的是，专业增值服务，致力于为沃土打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务等。

招商积余的“沃土云林”商业模式路径规划：宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不息。

报告期内，“沃土云林”模式逐步落地，成效显著。

报告期内，招商积余物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。截至2021年末，招商积余在管项目1,717个，管理面积2.81亿平方米，同比增长47%。其中，深圳、江苏、山东、四川、广东（不含深圳）5个营业收入靠前的区域管理面积合计为1.63亿㎡，占比58%。

此外，到家汇发展全面提速，“云”平台化成效显现。2021年全年平台交易额近8亿元，同比增长66%；营业收入2.66亿元，同比增长近5倍，用户数、活跃度、复购率等平台数据均稳步提升。

专业增值服务方面，招商积余旗下专业公司快速发展，为客户带来全流程、一体化、专业化综合服务体验，主业赋能显成效，其中开发商服务及房产经纪、设施管理、建筑科技服务等业务尤其表现不俗，合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过七成。

资产管理业务能力提升，持有物业经营稳步修复

据年报显示，招商积余资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要为招商积余旗下招商九方利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。

截至2021年末，招商积余在管商业项目44个（含筹备项目），管理面积179万㎡，其中管理招商积余自持项目4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目35个，第三方品牌输出项目5个。

持有物业出租及经营方面，招商积余拥有的持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.12万㎡，至2021年末总体出租率为98%，随着疫情常态化及精准防控，购物中心及写字楼的平均出租率较上年同期均略有回升。

精益管理，数字化升级，轻装上阵的“积余”品牌广受认可

需要指出的是，报告期内，招商积余聚焦业务痛点和短板，梳理完善全业务链的质效改善抓手，落地100余条改进举措，建立覆盖全级次的质效提升运行保障机制，加强宣贯质效提升理念和工具。精益管理提升质效，夯实质量发展基础。

此外，值得关注的是，招商积余数字化建设提速，报告期内，招商积余以客户和提效为中心，完善了数字化整体规划与顶层设计，全力推进重点项目，基本实现管理到业务全链路信息化，荣获“中国物企数字力TOP10”。

另外，基于轻资产运营平台的战略定位，招商积余按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，积极创造条件推动重资产剥离。2022年初，招商积余股东大会同意将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，重资产剥离工作迈出实质性一步。

以客户为中心，品质为根本，招商积余内部协同有序开展，外部开拓稳步推进，业绩持续提升，板块均衡发展，“积余”品牌实力广受认可。报告期内，荣获2021蓝筹物业百强企业TOP3、2021中国物业服务企业综合实力TOP6、2021中国物业服务企业上市公司TOP6等多项荣誉。

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