政治局会议再定调:支持刚性和改善性住房需求 优化商品房预售资金监管
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政治局会议再定调:支持刚性和改善性住房需求 优化商品房预售资金监管

中共中央政治局4月29日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强向21世纪经济报道记者表示,本次会议表明,中央在坚持“房住不炒”定位下从政府,居民,企业三个层面着力改善房地产市场经营状况。具体来看,一是目前楼市压力普遍较大,会议再次强调地方政府维护房地产市场稳定的职责,从当地实际出发完善房地产政策;二是明确支持刚性住房需求和改善性住房需求,前期从紧的调控政策挤压了部分刚需和改善需求,现在要优化政策;三是从房企层面优化预售资金监管,改善房企资金链。从而,促进房地产市场平稳健康发展。

支持各地完善房地产政策

今年政府工作报告提出,要继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

与政府工作报告相比,本次会议对房地产行业的关注更聚焦,重点着眼于地方楼市调控和商品房市场。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者指出,当前楼市下行幅度超出市场预期,对稳房价、稳地价、稳预期,甚至稳投资、稳就业、稳增长都造成影响,不利于房地产业良性循环和经济平稳运行。

房地产行业规模大,上下游产业链条长,是我国重要的支柱产业。去年下半年以来,房地产市场开始深度调整,对房地产行业及其相关行业带来压力。受疫情影响,近期房地产市场仍在低位徘徊。

国家统计局数据显示,今年1-3月,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%。而2021年1-3月,全国房地产开发投资27576亿元,同比增长25.6%。与去年同期相比,今年一季度全国房地产开发投资增速大幅下降。

今年一季度商品房销售面积和房企到位资金同比降幅有所扩大。如1-3月商品房销售面积和销售额分别为31046万平方米和29655亿元,同比分别下降13.8%和22.7%。1-2月商品房销售面积和销售额降幅分别为9.6%和19.3%。

王业强指出,当前房地产市场不景气严重拖累了宏观经济增长,最近各地密集优化楼市调控,但政策执行力度不够,政策效果不明显,宏观经济压力较大。因此,当前急需改善房地产市场状况。

本次政治局会议提出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。李宇嘉认为,“从当地实际出发”意味着因城施策或进一步细化,各地因城施策和调整政策的权限有望增加。

支持刚性和改善性住房需求

诸葛找房数据研究中心不完全统计发现,截止到目前,超85个城市放松楼市调控政策,调控次数超百次,政策内容包括增加公积金贷款额度,降低首付比例,降低房贷利率,放松限购、限贷、限售等等。

4月以来,各地房地产政策调控密度更大、力度更强,并逐渐从三四线城市扩展到高能级城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,4月是近期甚至是历年来中国房地产稳定政策出台最频繁的一个月。

本周以来(4月25日至29日),沈阳、中山、贵阳、天津等地发布房地产调控新规或征求意见稿,涉及缩短二手房交易增值税免征年限、放松人才限购、降低首付比例、投放公积金贴息贷款、拟调整限价商品房销售政策等等。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者,通过本次政治局会议中央释放了更明确、更积极的政策信号,支持地方政府因城完善政策,预计后期地方调控自主性更强,更多高能级城市限制性政策有望放松,利于合理住房需求释放。

王小嫱指出,支持刚性和改善性住房需求,或意味着二季度各地政策将向支持改善性住房需求倾斜,如缩短增值税免交年限、放松限售、加强二手房市场流动性等。“房地产市场好转需要改善性住房需求的撬动,政策定向支持改善性需求值得肯定。”

政治局会议还明确要优化商品房预售资金监管。李宇嘉谈到,今年年初住建部发布预售资金监管新规,对监管内容、监管额度和范围作明确部署。但由于很多项目存在超融、预售资金挪用现象,导致现金流不足以覆盖债务。又受债权人博弈等因素影响,预售资金提取难度大。从目前市场形势来看,相关政策仍需继续完善。

在严跃进看来,未来各地要继续规范预售资金监管、支持监管预售资金的拨付,适当放松预售资金提取要求,适当减少预售资金提取审批流程,适当用银行保函等方式替换预售资金等。

李宇嘉认为“新老划断”也是可供参考的优化方向之一,新预售资金封闭运转,政策扶持,通过盘活新项目释放新的预售资金,确保先交楼,再偿还新投资方资金实现局部修复,再用剩余资金解决其他债务。

整体而言,许小乐认为未来预售资金监管将更合理,利于加快房企风险出清,从底层改善市场预期。

李宇嘉认为,本次会议继续强调“房住不炒”,意味着政策可以松动和调整,但不会纵容无底线的刺激楼市,因为当前楼市下行很大程度上与疫情影响有关。“不能因为疫情的短期影响,而将政策也短期化了,政策要小步快跑,有所为有所不为,要与长效机制结合起来,逐步引导市场回稳和预期改善。”