港内房股大涨！碧桂园一度暴涨15%，啥情况？3民营房企被选为示范房企发债

5月16日，市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

截至发稿，龙湖、碧桂园方面均向证券时报记者表示消息属实。受此提振，港股地产板块领涨，恒生地产建筑业指数上涨超过1%，内房股的表现突出。行情数据显示，国证港股通内地房地产指数大涨3.22%。

5月16日下午，据深交所官网，市场首单民营房企信用保护凭证业务今天在深交所正式落地。该信用保护凭证由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以民营房企重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行，服务上游供应商融资。本期凭证拟创设不超过4000万元，支持参考债务发行规模4亿元。

内房股表现抢眼

碧桂园、美的置业、龙湖集团股票均现大涨，其中碧桂园盘中一度暴涨逾15%，后涨幅有所收窄，至收盘时上涨10.41%。美的置业收盘大幅上涨7.89%，龙湖集团收盘上涨4.83%。

不过，从销售情况来看，内地房地产企业今年以来的销售成绩普遍不太理想。

根据碧桂园发布的公告，可以发现碧桂园今年4月份的合同销售金额和合同销售面积同比均大幅下降。

碧桂园不久前发布的公告显示，公司及其附属公司，连同其合营公司和联营公司于2022年4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币226.4亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约274万平方米。而根据公司历史公告，公司及其附属公司，连同其合营公司和联营公司于2021年4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币528.2亿元，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约594万平方米。

美的置业方面，截至2022年4月30日止四个月，公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币246.0亿元，而相应的已售建筑面积约208.2万平方米；相较之下，截至2021年4月30日止四个月，公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约人民币530.6亿元，而相应的已售建筑面积约449.9万平方米。

龙湖集团近期公告则显示，截至2022年4月末，集团累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币314.3亿元，归属公司股东权益的合同销售面积183.5万平方米。4月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币73.6亿元，归属本公司股东权益的合同销售面积48.3万平方米；龙湖集团去年的公告显示，截止2021年4月末，集团累计实现合同销售金额人民币823.3亿元，合同销售面积479.4万平方米。4月单月实现合同销售金额人民币221.1亿元，合同销售面积121.5万平方米。

民营房企发债窗口开启

对于此次发债，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次公司债发行政策是当前融资工作的又一突破，体现了公司债政策也正趋于宽松，主要具有以下几个特点：首先，此次公司债属于人民币债券，其和美元债等是有区别的，并恰好处于国内货币市场持续宽松、流动性持续增强的时候，客观上有助于此类公司债券信用等级提高，以及融资目标的更好完成。其次，此次发债是以示范的方式进行的，也体现了通过优秀企业示范来引导公司债回归正常渠道。同时，此次被选取的企业均为民营企业，体现了当前监管层对于民营企业融资方面的支持和鼓励。最后，此次发债强调了信用保护工具的使用，这两种信用保护工具通俗理解就是为债务违约设立防火墙。换句话说，投资者后续认购此类债券的顾虑将减少，房企若是违约，其也可以获得相关赔偿或补偿。

严跃进认为，此次发债有别于此前银行间市场等发现的中期票据等融资工具，应该说更加符合房企融资的需求。此类发债工作充分体现了相关部门对于房企资金面的关注，客观上有助于进一步缓解房企的资金压力，促进房地产企业走出融资困境，促使经营更好发展。

自2021年下半年政策与资金面收紧以来，房企发债受阻。不过，从去年12月开始有了回暖迹象，国资房企成为了发债主力军。

在克而瑞监测的近170家房企中，2022年一季度发债的房企共有40家，债券总规模906亿元，同比下降57%。其中，国企央企发债金额总计508亿元，占比56%。不过，在一系列金融政策支持下，融资逐渐放开，在公司债券、中期票据这些常见品类之外，并购贷开始盛行，金融机构对房企的并购融资支持也从央国企扩展到了民企。市场消息显示，美的置业已于2月25日完成了一笔15亿境内债发行，这是今年首单真正的民营房企发债融资，同时也表明，房地产债的发行人主体已从去年底的头部民企进一步扩散到中型民企。

有分析人士预计，接下来会有更多的民企加入其中，从房地产政策和融资环境的边际宽松中获益，这也有利于行业信心的进一步恢复。不过，地产缩表出清的趋势仍未改变，房企融资端只是边际宽松，满足正常融资需求，当下房企面临着的是流动性和负债的问题。