又一百亿房企或将“爆雷”！19亿元债务压顶

一度坐拥两家上市公司的广州地产富豪余斌，进入了他的至暗时刻。

今年5月，余斌16年前从恒大集团董事长许家印手上买来的绿景控股，被深交所告知终止上市。不到20天，他实控的老牌房企天誉置业(控股)有限公司（简称“天誉置业”）也撑不住了。

6月15日，天誉置业发布公告称，对于即将到期需支付的2022年7月优先票据和2023年12月优先票据本息，若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并可能引发若干债务交叉违约。

言下之意，天誉置业很可能会违约。

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天誉置业由余斌创立于1996年，在广州起家，2006年在香港联交所主板上市，主营地产业务。目前，该公司业务已拓展至深圳、惠州、中山、南宁、重庆、南昌等城市。不过，天誉置业资历虽老，但近些年发展较缓慢，直到2019年销售规模才突破百亿。

《财经天下》周刊了解到，天誉置业即将到期的两笔优先票据，均在新交所上市。其中一笔计息13%的票据将在7月8日到期，届时剩余本金2.47亿美元及1605.5万美元利息都需偿还。

另一笔计息13%的票据将于2023年12月16日到期，目前尚未偿还金额为2.92亿美元，但在今年6月16日及12月16日需分别支付1898万美元的利息。

上述两项债务都有30天宽限期。这意味着，在未来不到两个月的时间里，天誉置业需筹出2.82亿美元（约合19亿元人民币）还债。

这不是件容易的事。天誉置业在公告开头做了颇长一段“铺垫”，总结而言就是：形势艰难，谁家日子都不好过。

的确，2021年下半年以来，房地产市场进入下行周期，房企融资环境紧张，许多开发商纷纷出现流动性困难。天誉置业的情况也不容乐观。2021年，该公司实现营收76.7亿元，较去年略有减少，归属股东收益由盈转亏，亏损了2.84亿元，同比减少129.89亿元。

并且，截至2021年底，天誉置业借贷总额约114.8亿元，其中一年内到期的短期借款约67.8亿元，而目前公司现金仅有13.3亿元，受限资金有28.8亿元。这意味着，今年天誉置业将面临巨大的还债压力。

公告显示，今年前5个月，该公司合同销售认购金额同比下滑63%。天誉置业坦言，“本集团现阶段面临着史无前例的巨大流动性压力。”

截至公告日，天誉置业还没有接受到任何关于上述优先票据持有人就加速还款发出的通知。据悉，他们正寻求专业中介机构建议，协助评估公司资本结构及流动性状况，探索可行方案，缓解当前阶段性流动资金问题。

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“远水”难解“近渴”

对于天誉置业即将“爆雷”的消息，市场早有预判。4月22日，该公司股价突然暴跌，跌幅达82.29%，至0.085港元/股。没等到当天收盘，天誉置业就发布了临时停牌公告。截至16日收盘，天誉置业报价0.072港元/股，股价下跌10%。

要知道，在天誉置业之前，新力控股等多家房企都曾在债务违约前出现股价闪崩。尽管市场已经做好心理准备，但该公司闪崩的股价，让广州凤尾村的村民心生忧虑。

2020年底，天誉置业成为广州凤尾村旧改项目的合作开发商。在外界看来，相比其他广州旧改项目，凤尾村的命运或许本该更顺利些。因为在6月13日，天誉置业发布公告称，其下属子公司签署了一份贷款协议，计划融资不超过5亿元，融资仅用于开发凤尾村旧改项目。

据了解，这笔融资年息高达14.8%，贷款方为广州市融悦商业服务有限公司。根据协议，天誉置业子公司须在60个月内偿还。但自首次提款之日起24个月内，超过1.4亿元的贷款，贷款人有权要求提前偿还。此外，贷款人有权以1.4亿元购买凤尾村项目公司51%的股权。

尽管利息高，条件苛刻，但这些天誉置业都接受了。在流动性压力下，天誉置业孤注一掷，将凤尾村项目视为公司的“救命稻草”。在业内人士看来，当下民营房企融资渠道极窄，天誉置业想活下来，别无选择。

知名评级机构惠誉去年5月在一份报告中分析称，预计该项目规模将是天誉置业现有土地储备的两倍左右，240亿元的可售资源将实现高利润率，并可支持天誉置业大约5年的开发使用。

天誉置业也表示，将加快广州凤尾村项目发展节奏。且在今年年初，天誉置业已暂停所有土地收购和投资，集中资源推动广州凤尾村项目。“考虑到整个行业的房地产开发难度和广州凤尾村项目特有的风险，为广州凤尾村项目的开发取得必要的资金对本集团至关重要。”天誉置业表示。

据悉，目前广州凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始，天誉置业预计于2024年至2027年完工。只是，这捧“远水”能解得了天誉置业当下的“近渴”吗？

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背后的神秘富豪

天誉置业在2006年就成功赴港上市，也是内地较早上市的房企之一。企业成立20多年，该公司在“大本营”广州，项目搞得风生水起。但创始人余斌却“起了大早赶了个晚集”。

在地产圈，余斌是位低调且神秘的商人，在发达的互联网上，也难寻他的照片。曾有人评价他，“游走于港穗两地，深谙两地资本市场，与恒大、保利等广州地产企业均有联系。”

余斌是中医出身。上世纪80年代，他从广州中医学院毕业，在广州黄浦区中医院当医生。几年后，全国涌起“下海潮”，余斌辞职，跳槽至广州国际信托公司任房地产开发经理，步入地产行业。

1997年，余斌创办了广州市天誉房地产开发有限公司，正式开启他的地产生意。

不过，余斌最为人所知的，是他在资本市场上的长袖善舞。2004年，余斌曾以3477万港元收购人人控股，注入地产业务后，成功借壳上市，并将“人人控股”改名为“天誉置业”。

人人控股是香港资本市场上著名的“抽水机”之一，曾在5年时间里3次卖壳换“东家”，主营业务从汽车销售到互联网，再到电讯服务，从来没有赚过钱。直到余斌接手，它才成为一家房地产企业。

2006年，余斌与许家印在公开市场产生了交集。余斌从许家印手上买下了琼能源。据悉，琼能源本是恒大拟借壳上市的“壳公司”，但随后被许家印放弃。余斌在接下之后，将“琼能源”改名“绿景控股”。

自此，余斌坐拥两家上市公司，实现A+H双平台并行。两番资本操作，也让余斌在资本市场声名鹊起。

余斌的计划是天誉置业主攻房地产，绿景控股则剥离房地产业务，转型其他产业。但这些年，在试水酒店管理、矿业、大健康、医疗、在线教育等多个业务后，均未能成功，连续三年出现业绩亏损。

5月26日，绿景控股因2020、2021年度经审计的净利润为负值且营业收入低于1亿元，2021年年度财务会计报告被出具无法表示意见的审计报告，深交所决定终止其股票上市。这家上市30年的老牌房企正式进入退市整理期。

眼下，余斌的另一家上市公司天誉置业也撑不住了，这位“资本玩家”将怎样挽救他的“城池”？