倪鹏飞：今年楼市谷底在第二季度

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中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞

受国内外环境的影响，楼市整体遇冷。今年以来已有百余个城市出台楼市松绑政策，多地取消限购或调整购房首付比例，大多将首套房首付比例降至20%；天津、苏州等地已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在本届峰会“中国城市竞争与房价未来”主旨对话环节也表示，房地产市场与预期有一定差距，从去年三四季度到今年一二季度房地产市场处在下行的阶段。

倪鹏飞此前预测，2022年房地产市场第一季度下降到谷底，第二季度会有所恢复，第三季度到第四季度各项指标可能回归正增长，“但从目前的情况来看，总体下行速度较大，谷底不是在第一季度，而在第二季度。”他认为，楼市不如预期的主要原因在于外部环境的冲击。一方面，一季度国内出现疫情，一线城市的疫情形势严峻；另一方面，国际上的俄乌冲突，直接就导致了预期的变化。

倪鹏飞介绍，研究房地产市场短期走势主要聚焦四个因素：一个是政策，一个是预期，一个是外部环境，一个是房地产市场本身。“即便外部环境没有重大的变化，房地产由于前期市场的表现及调控政策的影响，也在下行。一季度可能处在到谷底，外部环境发生了重要的冲击，使得整个市场也发生了重要的变化。”

以往在短期市场上，房地产市场预期和政策两者起关键的作用，如果预期长期是乐观的，政策会起到更大的作用。政策收紧房地产市场可能趋冷，政策放松有可能趋热。但是当前房地产市场已经出现饱，预期的不确定性变得更加重要，政策和预期相比，预期变得更加重要。

谈到今年上半年房地产市场的变化，倪鹏飞总结道：首先，外部环境遭到冲击；其次，一些房地产企业陆续爆雷，这两点就决定房地产预期和信心没有得到恢复，没有转向乐观，反而变得更悲观。虽然政策放宽，也没有达到过去那种一松就热的目标。

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