首付5%、大蒜换房...各地为卖楼出奇招，房地产“至暗时刻”已过？

“618”已经到了收尾交卷的时刻，除了平台商家摩拳擦掌，同样也想凑一把热闹的还有房企，有楼盘打出了“首付5%、首年0月供”的促销海报，引发不少关注。

近日，上市公司保利发展下属湖南公司的微信公众号“湖南保利会”发文称，在618购房节推出“首付5%起”“首年0月供”等优惠政策，长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目将同步开展该活动。

为了卖房，各地奇招百出，楼盘促销也逐渐内卷。

6月20日，两份“另类”销售海报在网络流传，一份出自河南商丘市民权县的建业河畔洋房，活动内容为“2元/斤，小麦换房”，最高可抵16万房款；另一份来自河南开封市杞县的建业城，“5元/斤，大蒜换房。”两份海报分别印有“爱心助农、高价收购小麦抵首付”、“爱心帮扶，助力安家”的字样。

据悉，该活动取得了一定的销售效果，16天成交约86万斤大蒜。

然而，花样促销背后，透露出楼市急切去库存的努力。在“房住不炒”的基调下，我国房地产市场告别高增长的“黄金时代”，持续处在下行状态，地产企业经营压力普遍较大。

虽然目前纾困政策不断出台，房地产市场开始出现一些积极信号，但接下来楼市是否乐观仍值得商榷。未来房价是涨是跌？房地产市场还有机会吗？种种问题仍悬而未决。

6月16-18日，由凤凰网主办、凤凰网财经承办、青花郎独家战略合作的“2022凤凰网财经（夏季）云峰会”召开，本届峰会以“明日的世界”为主题，盛邀近60位海内外政商学界顶级嘉宾，解读大变局下的世界与中国经济增长之路。

峰会上，仇保兴、盛松成、倪鹏飞、刘世锦等大咖等重磅发声，针对房地产后续走向等问题展开了深入讨论。

1、房地产市场后续怎么走？

国家统计局数据显示，1—4月份，我国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

今年以来，LPR两次降低，5月15日央行和银保监会明确首套房贷低于LPR20个基点的下限，使得全国房贷利率显著降低。截至目前，郑州、青岛、天津、济南、苏州、呼和浩特、宜春、唐山、九江、西宁、南通等多地的首套房贷利率已降至4.25%。

与此同时，今年1月到5月，我国头部房企销售额均值273亿元，同比下降了50%。

综合来看，房地产行业的现金流危机仍在持续，头部民营房企的风险仍在持续，同时，债务危机和疫情风险叠加，二季度大量房企美元债即将到期，部分房企因为现金流紧张而被迫停工、延缓交付，冲击市场信心。

未来房地产市场将何去何去？

中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成认为，要处理好房地产与经济发展的关系，保持房地产市场的平稳发展，以防止拖累经济。

盛松成从投资端和消费端两方面分析了房地产对于中国经济的影响。

他表示，我国房地产业与42个行业中的38个有关联，也就是说，房地产的发展情况会和这38个行业密切相关。房地产的投资规模与基建投资基本上相当，如果房地产投资大量的下降，要通过基建投资等拉上去，难度比较大。

在消费端，盛松成建议从需求端边际放松房地产调控，但对于热点城市政策放松仍然需要谨慎。他特别提醒，“需要防止2020年疫情过后，市场迅速过热的局面再度出现。”

盛松成表示，“2020年，疫情期间1-3月份可以说房地产是比较低迷的，但是3月以后、4月以后房地产出现了一波高潮，一直到9月份，我们采取了比较严厉的调控措施，房价才平稳的下来。那么今年疫情过去以后，会不会出现这样的情况？我们也还是要谨慎，要防止。”

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞则认为，2022年房地产市场谷底在二季度。此前他预测，2022年房地产市场第一季度下降到谷底，第二季度会有所恢复，第三季度到第四季度各项指标可能回归正增长。

“但从目前的情况来看，总体下行速度较大，谷底不是在第一季度，而在第二季度。”他认为，楼市不如预期的主要原因在于外部环境的冲击。一方面，一季度国内出现疫情，一线城市的疫情形势严峻；另一方面，国际上的俄乌冲突，直接就导致了预期的变化。

倪鹏飞认为，以往在短期市场上，房地产市场预期和政策两者起关键的作用，如果预期长期是乐观的，政策会起到更大的作用。政策收紧房地产市场可能趋冷，政策放松有可能趋热。但是当前房地产市场已经出现饱，预期的不确定性变得更加重要，政策和预期相比，预期变得更加重要。

当外部环境遭到冲击，叠加房地产企业陆续爆雷，决定了房地产预期和信心没有得到恢复，没有转向乐观，反而变得更悲观。虽然政策放宽，也没有达到过去那种一松就热的目标。

2、如何化解房地产困境？

在目前下行压力持续、部分城市疫情反复、市场信心不足的情况下，房地产行业整体表现仍相对低迷。近期，人民币贬值又增加了房企的风险，因提高了外币融资的成本，加大了汇率风险管理的难度。

那么，如何化解房地产困境？

对此，盛松成建议，应该保持人民币在合理均衡水平上的基本稳定，这也是中央反复强调的。

他还以绿地集团为例，具体阐述了房地产企业面临的债务风险，并有针对性的提出了自己的解决建议。

“最近，上海绿地集团宣布对6月25号到期的债券展期征求意见，这是房企50强里面唯一宣布债券展期或者违约的国企。尽管实际上数不大，但是对市场的震动是比较大的。因为以前违约或者展期，也就是我们平时所说的暴雷，基本上都是民营房企。这一次地方国企也出现了类似的情况，对市场的震动是比较大的，说明房地产的风险还没有结束。房企的融资约束仍然比较大，尤其是对民营房企，只有少数财务指标比较好的企业才受到了信用支持。”

对于房企面临的资金困境，盛松成建议：一，在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期。二、对三道红线不达标的房地产企业，监管部门可以考虑，在维持当前指标六个月不上升的前提下，继续提供贷款。三、贷款集中度管理，对各银行的达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。

盛松成还建议，支持房地产项目收购。据有关统计，2021年，全国20%的房地产项目是由多家房企合作开发的。这意味着一个企业或者项目出现风险，合作房企不可避免的也会受到波及。在这种情况下，如果能够通过优质企业收购出险项目或者困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。

除此之外，盛松成也对如何优化商品房预售执行监管提出了自己的思考和建议，一旦施行，也可以在一定程度上缓解房企的资金压力。

盛松成表示，主要可以从两方面考虑，一、在确保资金用途合理的情况下，适度降低预售资金冻结比利；在一定行政区域内，房企预售资金可以跨项目调剂。

他指出，以前预售款监管比较松，房地产企业拿到预售款以后是可以比较随意的使用的。由于房地产业出现风险，监管变严。甚至有的把预售款100%的冻结起来，冻结在一个银行，一分钱都不能用。直到房屋建完了，交房了，才把预收款给房企。但房地产行业是一个资金密集型行业，非常需要资金的流动。

所以，盛松成建议，下调房地产预售款冻结比例，“比如说下降到60%，甚至于更低。只要你提得出合理的用途，这个资金就可以不冻结。”

对于房地产预售资金在一定行政区域内跨项目调剂，盛松成坦言实行起来更困难。对此，盛松成认为，可以在省内跨项目使用。既可以在一定程度上解决企业的资金困难，也可以保证风险可控，“因为在一个省内，资金是完全可以得到这个省里的政府的控制的，是基本上是不会出现大的风险的。要跨省使用，我估计现在还非常难做到。”

虽然房地产行业还存在各种问题，但在倪鹏飞看来，预期虽然略悲观但没有恐慌情绪。

他认为，受一季度、二季度的影响， 2022年的表现可能比2021年更差一些；第二点，对未来几个月，房地产市场总体上是继续向着恢复的曲线来发展；第二，由于外部环境具有一定的不确定性，房地产市场也有一定的不确定性；第三点，中国房地产市场有一些稳住的条件，比如，中国房地产市场受行政管制较强，房价上涨可以限制，碰到其他变化可以采取行政措施，目前各地已陆续出台。

尽管一些房地产企业陆续出现了流动性的危机，但还有不少民营企业总体财务状况不错，一些国有企业或者国有控股企业，在未来融资层面上能挺过去，对整个市场起一定的支撑作用。

综上，倪鹏飞认为，房地产市场中国房地产市场有稳住的条件，目前市场的预期略悲观，但还恐慌的情绪。只要外部的环境能够稳定，房地产市场就能逐步实现软着陆。

3、给需要买楼的人发放购房券？

峰会上，著名经济学家张五常也谈了谈他对房地产的看法。

谈及高房价的原因，张五常认为，此前业界种种解释普遍缺乏新意。“‘说楼价高是因为地价高’，但说了等于没有说；‘说地价高是因为人口密度高’，不一定对，因为中国开放改革初期，人口密度跟今天差不多，但（当时）地价非常低。‘说人民收入增加会导致楼价上升’，虽然对，但没有什么新意。”

张五常认为，其中略有新意的，“是十多年前庞大的基础建设项目搞出了看头，尤其是高速公路与高铁的大量出现，把地区之间的时间距离减少，等于把人口的距离拉近，因而带起了地价与楼价。”

对于为何房价会大涨，张五常认为，应该归因于五十年代出现了两项重要的突破——生物学上基因双螺旋结构的发现，以及半导体的发明。其中，半导体的发明是最为重要的原因。

“半导体发明带来数码商业的发展，中国在这方面应该是世界上做得最好的了。这是因为数码商业的研发不需要读很多书，但需要聪明的人多，二十岁出头可以是能手。第二个数码商业发展的重要条件，是市场要够大。这方面中国也是占了先机：从日常消费品那方面衡量，几年前我估计中国的市场大约占了整个地球的一半。”

“基于上述，如果你只让我选一项最重要的因素来解释中国楼价的上升，我的选择是数码商业的发展。”

张五常将上海与硅谷的房价做对比，在上世纪九十年代上海的楼价跌得很厉害，最低点大概是2000年。但2003年起上海的地价开始跳升。2006年美国硅谷带花园的房子的价钱大约高于上海同类房子的一倍，但2019年，美国硅谷的楼价只有上海的一半。

张五常认为，这反映“财富累积的速度中国是远高于美国了。”一个国家的楼价上升，代表着财富的上升。“楼价上升反映经济发展的好，也是财富累积有所上升的主要证据。”

但张五常同时也提到，虽然楼价上升本来不是一件坏事，但对于没有购进房子的人，楼价上升却是不幸的。“我认为单从经济发展的角度看，打压楼市对经济的发展是不利的。困难是楼价的急升会惹来财富不均的现象，对社会的稳定发展不利。”

那如何在不影响经济发展的前提下解决高房价？张五常表示，“我目前能想到的唯一对经济发展没有多少负面影响的办法，是提供一种代金券（voucher，这里可称购房券）给一些需要帮助买楼的人。购房券（代金券）不一定要替代楼价的全部，替代局部也可以。把这些购房券免费提供给需要帮助购买居所的人。出售房子的人可以持有这些购房券到政府那里兑现。”

4、未来房地产机会在哪里？

2021年中央经济工作会议首次提出房地产要“探索新的发展模式”。

分报告《构建房地产新模式》指出，构建房地产新发展模式需要妥善化解两个关键问题：

一是房地产相关供给弹性不足推高都市圈房价，制约了大量流动人口在工作地定居；

二是房企积累了规模庞大、难以通过销售收入和运营收益覆盖的 “沉淀负债”，这使得房企负债率居高不下，同时可能制约全社会信用扩张、引发需求收缩和宏观经济不稳定。

在本次峰会中，倪鹏飞、仇保兴刘世锦也提到了都市圈的相关问题。

倪鹏飞认为，中国房地产未来的机会在城市群、都市圈和区域中心城市。

倪鹏飞介绍，中国空间经济发展重要的趋势是集群化发展，从都市圈到城市群，再到城市化地区，再到城市带，甚至城市网，未来经济和人口都会继续向这一区域聚集。房地产发展在总体增量出现拐点下降后，有四个结构性的潜力和机会仍然持续。其中一个重要结构性的机会是空间结构。空间结构就是都市圈、城市群、巨型城市化地区、中心城市，是未来发展的重点和潜力所在。

倪鹏飞指出，不是所有都市圈、城市群和城市化地区都有潜力，比如，环京区域、东北的城市群、都市圈，还有西部的大城市的超大城市的省会城市的周边。虽然有潜力，短期内还不能把潜力变成现实，急需重视。

国际欧亚科学院院士、中国城市科学研究会理事长、住房和城乡建设部原副部长仇保兴谈到了环京圈的问题，或许能够解答为什么这些区域短期内不能把潜力变成现实。

数据显示，1978-2019年，京津冀协同发展中间的河北省主要经济指标倒退较快。仇保兴指出，其中原因除了关停并转移一些污染企业以外，非常重要的一点就是河北省至今没有走出一条经济转型的道路，没能利用北京这个人才高地来进行快速发展。

与此同时，北京又是功能重叠、人才拥挤，急需疏散，然而从京津冀人口密度的分布来看，2000年与2020年相比，整体布局对人口密度的分布影响并不大，说明北京在京津冀发展的过程之间，新城建设的主动性比较缺乏。

与此同时，北京由于房价太高，人才最可能的是往河北或者附近的天津转移。但是数据显示，北京的企业特别是高新技术企业的迁离，大部分都迁到了南京，一部分迁到徐州，另一部分去到苏州，甚至往海口迁移，但是很少是到天津。

仇保兴认为，这说明人才迁移的过程中，很少考虑地理距离的影响，有些都市圈内城市地理环境很近，但营商、创业和人居环境不能容纳这些人才和高新技术企业。

全国政协经济委员会副主任、国务院发展研究中心原副主任刘世锦也谈到了都市圈，他表示，近些年都市圈城市群加快发展，一个重要的原因，就是都市圈城市群相比其他城市形态，进一步提升了人口密度、就业密度，进而表现出更高的经济效率和发展竞争力。高密度和中高密度的城市表现会更好。

他提到，最近几年我们在城市化发展的过程中会看到房价是有所上升的，但不是什么地方都上升，有些地方在上升。有些地方还在下降。

在谈到什么地方房价会上升，创新在什么地方最活跃的问题时，刘世锦强调，尽管国家鼓励各个地方都搞创新，但是真正能出显著成果的创新，还是在一部分地区和城市。简单来说，人们更多地是往都市圈城市群，也就是人口密度高的地方流，房价在这些地方也是上升的，而创新在这些地方也是最为活跃的。