12.6亿交易“黄”了:绿地物管变现之难
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12.6亿交易“黄”了:绿地物管变现之难

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作 者丨唐韶葵

6月29日,绿地控股(600606.SH)旗下商用物管及增值服务公司-上海绿闵物业管理有限公司(简称“绿闵物业”)发生股东变更,从绿地控股集团有限公司、绿地金融投资控股集团有限公司变更为绿地金创科技集团有限公司(简称“绿地金创科技”)。

这一举动,印证了两个月前绿地控股2021年年报里所披露的关于花样年收购绿闵物业的进展:目前由于花样年方未按约定履行相应义务,交易未实施完成。这也意味着绿地出售商管物业的交易以失败告终。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出,短期确实出现个别物管收购案例搁浅或是终止的情况,但这主要是由于买卖双方母公司流动性的影响,卖方因为母公司资金紧张而将物业板块出售,但买方也因为母公司资金紧张而无法完成收购。对于买方而言,当前的房地产市场手握现金将会更主动一些。

绿地暂缓物管变现

绿闵物业的股东原为上海绿安物业管理发展有限公司,2021年6月,绿闵物业的股东变更为为绿地控股集团有限公司和绿地金融投资控股集团有限公司。2021 年 7 月,绿闵物业与花样年控股集团有限公司旗下指定主体深圳市富昌商业服务有限公司签署了《上海绿闵物业管理有限公司股权转让协议》,拟将100%股权转让给花样年,股权转让对价约为12.6亿元;同时,自 2021 年至 2026 年的 5 年内,绿地控股将与花样年在绿地集团旗下商业物业项目中展开物业管理战略合作。

与此同时,绿地物业自2018年与雅居乐物业签订了五年的合作协议之后,又新增了三年物业服务合作。

在这两次出售物业控股权的交易中,绿地给予两名买家的业绩预期是,未来有超4000万平方米的物业管理面积收益,且财务业绩也将纳入买家报表。

花样年出现流动性危机之后,绿地出售绿闵物业戛然而止。股东变更之后,绿闵物业成了绿地金创科技的子公司。

据绿地金创执行董事兼总经理耿靖介绍,绿地金创科技是绿地新兴产业平台,主要整合绿地产业资源,包括培育物业管理流量入口端。

言下之意,绿地将商管物业公司放进绿地金创科技,短期内不急于找新的买家。

交易失败之后,绿地控股并不急于将绿闵物业套现,有可能是认为当下不是物业公司变现的最好时机。且万物云在今年3月31日向港交所递交招股书,拟赴港上市。港交所今年1月1日修改上市规则之后,万物云成功递表,对物业同行的溢价影响不言而喻。

就绿闵物业与花样年的交易来看,也是高溢价变现。

截至2020年12月31日,绿闵物业总资产为407.31万元,净资产为287.48万元。2020年度,绿闵物业实现营业收入1203.55万元,实现净利润237.61万元。大约12.6亿的收购价,相当于开出了高达500多倍的收购PE。2021年的时候,物业收并购案中标的的PE大多为10-20倍。

花样年当年敢于押注绿闵物业未来的增长性,除了绿地控股承诺提供的额外合约建筑面积之外,收购事项可为花样年整体营运带来的协同效益及互补效果也是考虑因素之一。

回看2020年的绿地控股,合同销售金额出现减少,资产负债率为88.89%;2021年,绿地控股资产负债率仍然在88.84%。从绿地控股近年在资本市场的表现来看,通过资产出售、资本运作降负债,已是不二之选。此次绿地控股暂缓物管变现,转而将资产注入金创科技,也是为将来寻找更合适的买家铺路。

物业收并购潮退

绿闵物业出售遇阻,也可以看出当下的物业收并购行情受制于房企流动性问题。

据克而瑞研究报告显示,2021年,物管行业并购市场异常活跃。全年共有29家上市物企发起53项并购,并购交易总额达到355.88亿元,交易所付出总代价为2020年同期的3.77倍。2022年一季度,上市物企发生了11起收并购,环比2021年四季度减少了6起。

进入二季度,疫情影响之下,物企的收并购案例减少,宣告失败的案例也偶有出现。6月中旬,金科服务宣布终止收购佳源服务73.56%股权。行业集中度提升、马太效应凸显的同时,受制于房企现金流,物企收并购周期拉长,交易更谨慎。

另一方面,物企上市即破发、股价长期低迷的现象越来越多,上市对于物管企业的吸引力也有所减弱,比如祥生活服务在2021年11月通过上市聆讯之后,宣布暂缓上市。

尽管如此,头部物企的发展逻辑仍然是做大规模。据一名头部物业公司的负责人透露,其在疫情结束之后,一直奔赴各地看项目,至今已经三周连续在外地出差。

房企的流动性危机导致物企收并购变得谨慎。不过分析人士认为,物管行业收并购现象将长期存在。肖云祥指出,目前的个别案例停摆只是长期趋势中的小波动。因为从资产价值看,物业管理资产符合国家政策导向,在一级和二级资本市场更有发展预期。其次,目前物管行业集中度还很低,一些大的物管企业有管理规模增长诉求,仅地产板块的输入已经无法满足,很大比例是来自于外拓,而其中就包含横向收并购。

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