烂尾楼？政府开始出手！沧州：如房款不进入监管账号，购房合同无效

作者：赵佳琪

停贷风波还在继续。

继2022年6月30日江西景德镇某楼盘业主因楼房烂尾发布强制停贷告知书后，包括郑州、合肥、武汉等多个城市陆续出现了业主欲“停贷”现象。

上述事件发酵后，迅速引起银保监会、银行、地方政府等各方注意。7月14日，银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

在多张强制停贷告知书中，时代周报记者发现，业主最为关心的莫过于预售资金去向，以及预售资金是否受到严格管控等问题。

针对此，多地出现应对措施。

7月12日，沧州市住房和城乡建设局网站发布公告，《沧州市商品房预售资金监管办法》（以下简称：《办法》）面向全社会征求意见。

7月14日，为有效防范商品房延期交房增量问题，陕西西安市住建局等五部门联合出台了13项措施，其中包括确保购地资金合规、项目建设全程监管、预售资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任、健全房地产信用管理等。

同日，广东汕头出台了商品房预售款监督管理暂行办法，同样强调“商品房预售款专款专用”，购房者需直接按照合同将资金打入监管账户。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向时代周报记者表示，整体来看，西安、汕头、沧州等地方关于监管政策的表述无明显差异，最为突出的变化便是较以前相关政策而言，监管力度有了较大的提升，且预售资金的划拨范围有了一定的改善与细化。

“由于规范拿地、加强预售资金监管等为保障消费者权益的重要方式之一，后续或将有其他城市陆续出台类似政策，以防范烂尾楼风险，同时，为优化房地产市场交易环境等，不排除监管力度将进一步加大。”关荣雪说。

时代周报记者注意到，沧州市出台的《办法》中有一条颇为引人关注，即商品房预售资金应全部存入监管账户，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。

监管账户如何设定？《办法》规定，预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

同时，《办法》中明确，为保证预售资金进入监管账户，商品房预售所得款项，应全部存入监管账户，预售人不得直接收存房价款。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款或住房公积金贷款直接发放到该监管账户。

那么又该如何有效管控监管账户信息？《办法》提出，监管账户信息实时传输给监管部门，监管银行在监管部门指导、监督下，预售人可选择监管银行，对监管账户进行监管。与开发企业签订监管协议后，须在监管项目售楼处设置监管账户专用存储设备，且能够与监管部门信息系统联网，达到监管账户信息即时传递与交换。

“资金监管这件事并不是一件新鲜事，此前各地都有相关政策，但在监管上是有难度的，而上述提到的信息联通或许可以有效解决监管难点，如资金的去向等。”上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示。

针对于上述所提到的政策，中国房地产数据研究院院长陈晟向时代周报记者表示，如果购房款不进入监管账号，那么政府对于开发商的监管就脱离了控制，由此可以认定房地产企业和购房者的合同无效，继而购房附属的贷款合同也无效。这项举措还是具有正面意义的。

不过，58安居客房产研究院分院院长张波告诉时代周报记者，上述政策虽然主要目的在于强化商品房预售资金监管、保障已售期房顺利完工交付，通过严控预售资金可以在最大程度上规避风险。但房款不进入监管帐号，就完全认定购房合同无效是否具有全国推广性，还值得推敲。

“商品房交易属于民事行为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，如果在合同中明确列示这一行为是终止合同的充要条件，则应该有效，但不具有可追溯性。”张波表示。

张波认为，预售资金的严监管还需要和使用的灵活性相结合，不能一味管死，而导致房企本身的资金流动性变得更差，不少城市“保函”的做法依然是值得推广的。通过灵活且有效的资金监管，达到保交房的目的，同时还需要更多的配套性政策。

首都经济贸易大学特大城市经济发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池亦认为，加强预售资金监管旨在保护购房人的权益，避免开发商将资金挪作他用。不能把购房款用于住房建设，不纳入监管则合同无效，是一种行政手段，还应该付之于信用管理等多种手段防患于未然。