防资金挪用、杜绝烂尾楼 商品房预售制该取消还是改革？

商品房预售制该不该取消，已在业内争议数年，近期业主“强制停贷”事件发酵，将这一话题再度推至舆论风口浪尖。

财联社记者获悉，日前，某一线城市住建局内部已开会，探讨实行现房销售制度的可能性。

一位知情人士透露，“该一线城市的房协也有意组织开发商座谈，听取开发商意见，但通过沟通得知，当下开发商大多不愿意出来谈这个事。”

“目前商品房销售中，预售占比达到百分之八九十，仅有百分之一二十为现房销售。在楼市发展黄金期，预售制存在的问题容易被忽略，但在楼市下行期，其弊端就会凸显。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

预售制存废之争

作为商品房销售的主流方式，商品房预售制度在国内已经实施28年。1994年，《城市商品房预售管理办法》正式颁布，自此商品房预售制正式登上历史舞台。

随着近年来商品房预售制弊端逐渐显现，取消商品房预售制声音不绝于耳。

例如，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在“两会”期间多次提议，应废除商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如果实行现房销售，房地产企业危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。

不过，也有业内人士认为，商品房预售制度不能“一刀切”取消，应该对其进行改革。

中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，变成现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因，核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”

宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。

一家上市房企营销负责人告诉记者，部分项目的监管账户被开发商挪用，一般都是拿去买地或者还贷款。市场好的时候，房子去化快，监管账户资金使用较为灵活，预售资金取出来较为容易，现在市场不好，监管账户资金很难补足，因此加强预售资金监管势在必行。

目前来看，已有部分城市进一步加强预售资金监管。其中，西安于7月14日发文明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管；河北沧州于7月15日发布预售资金监管意见稿，意见稿提及，如购房款不进入监管账号，购房合同无效。

现房销售效果仍难评估

近几年来，苏州、南京、杭州等城市曾在部分地块出让时探索过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

值得关注的是，2018年，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏等六省发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。

同年9月，广东省房地产业协会向各会员单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，《通知》称，广东省住建厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料，并将上报住建部。

上述材料显示，“关于商品房预售许可事项调整”的提出，是考虑到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，因此建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

该通知流出后，在业内引发热议，但逐步取消商品房预售制这一建议，却未得到进一步推进。

随后在2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，提出自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，海南由此成为我国首个实行商品房现房销售的省份。

海南省房协执行秘书长王路告诉记者，海南2020年年中开始推出要按现房销售的土地，这些地块建成的商品房需要等到今年下半年才正式入市，目前尚无法评价现房销售是否优于预售房。

王路认为，现房销售是否适用于每个城市仍需研究。就海南而言，其指出，海南已经连续两三年供地规模较小，现房销售或将加剧市场供需失衡。

“采取现房销售，会使得供应节奏放慢，房企资金压力更大，毕竟其财务投入的周期太长了，从拿地到销售需要2到4年时间，房企拿地将会变得更加谨慎，可能会影响地方土地出让收入。”王路补充称。