上海的豪宅,最近也有点撑不住
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上海的豪宅,最近也有点撑不住

豪宅中介小哥一般不轻易发朋友圈

然而我朋友圈里差不多十几位豪宅中介这几天都齐刷刷转发了这条,转发语都差不离,还好最后联系人换上了自己的

项目是真的厉害,不过让我忍不住点进去的是这个降价9000w,一降差点降掉1个小目标,有生之年没见过这个降法

我跟这些小哥聊了一会,他们说一个多月以前华侨城苏河湾的一套3.2亿的豪宅,也是一降将近1个亿

此外还有降价1100多w的西郊庄园

降价800多w的万科翡翠滨江

聊的越来越多...就越来越发现,上海最近的豪宅市场似乎波动有点大

01

上海豪宅真实成交现状

关于成交量的波动,每位豪宅小哥给我的反馈都不一样

有的说现在挺好的,有的说持平,有的说差不多是去年同期的1/3,也就是少掉70%

其实这些可能更多是体感数据,从这两年网签数据来看

2000w以上市场的成交量确实是少了,今年前10月比去年前10月, 减少了30%

当然,今年四五月份比较特殊,但不同于消耗品需求,置业需求只会滞后,不会消失

这也是为什么今年解封后豪宅市场行情也大涨了一波,但现在看来整体市场依然后劲不足

而且更让人关注的是趋势

2000w以上的各总价段,成交趋势基本 下行 ,不过市场本身就上下起伏,短期下行真的还好

就算是解封后首次显现下滑也不是问题的关键

而是豪宅目前的挂牌量

上海豪宅市场从去年到今年的挂牌量近乎翻番

这里面不排除那种每年挂三四套,今年只挂一两套的情况,但整体来看,今年的豪宅挂牌量几乎比去年 翻一倍

像绿城黄浦湾,去年这时候挂牌房源量在12套左右,现在有30多套

还有世茂滨江花园、仁恒河滨城,今年的挂牌量都比较惊人

进入9月挂牌疯狂到什么程度,以往全网豪宅挂牌,都是个位数的新增,现在基本都是十套、二十套的挂

所以我们看到很多豪宅的挂牌率,比号称上海最大的小区“上海康城”挂牌率还要高

因为上海康城的挂牌率只有1%左右,而现在上海豪宅的挂牌率, 之前我们同事做过统计

都从之前的百分之零点几的挂牌率,跳至2%-3%,甚至5%

链家豪宅小哥还跟我分享了一个数字, 豪宅市场的房 客比差不多在10:1左右

也就是说,平均市场上10套豪宅才会有1个客户

房源量翻番的情况下,那现在市场就是20:1的概率,这就是眼下豪宅市场的真实成交境况

也就是说,在成交套数减少、成交趋势走低的情况下,挂牌量却翻番,这也就意味着背后的成交流速可能要比我们想象中 艰难的多

02

所以现在的豪宅有降价么

在跟中介开启这个话题之前,我先去统计了一下上海豪宅市场挂牌价

为什么不是成交价,因为豪宅网签成交价存在做低,所以这个价格不能说明问题

挂牌价虽然高于成交价,但会参考周边同等小区挂牌价,以及本小区过往真实成交价,而且前后环比数据,也可以让我们看到市场波动、以及房东心态

所以我从内环内到外环外,随机抽取了链家2000w-3000w、3000w-5000w、5000w+三个价段,42个豪宅小区作为样本池

标红的部分都是近期挂牌均价下调的小区

前后有过连续挂牌的小区样本一共是36个, 有17个样本的挂牌均价在近5个月有下 调, 占比47.2%

也就是说 近半 的豪宅小区在下调挂牌价

而且节奏鲜明, 6月-10月的5个月间,挂牌均价下行的小区个数分别为6、11、12、13、15,7月是数据上的转折点,往后降价小区逐渐增多

那成交价呢

如果网签价没有参考意义,那真实的成交价除了业主本人以外,可能只有中介知道了

如果说其他问题,从不同中介那里会得到不同答案, 那关于成交价下跌这件事,几乎所有豪宅中介给我的都是肯定回答

这里的下跌不是跟十年前这种的比,而且豪宅定价逻辑不同

汤臣一品前后排两栋楼,相差不到10米,都是一线看江,但是前排30w+/平,后排20w+/平

所以这里的对比逻辑是, 同一 个 小区、 同一种 户型、差不多 装修水平,前后两套成交的真实总价

如果这样的数据也有变化,这就是市场在时间维度变化的最有力证明

➤ 仁恒滨江园,一套327平户型最近成交价在4700w,而去年这个时候也成交了一套同户型的,成交价5300w左右

➤ 财富海景花园,一套非前排200平左右的户型,几个月前的成交价4000w+,最近一次成交价3400w,降价15个点

➤ 同样的幅度也出现在了2套世茂滨江花园,其中一套降幅更是高达10个点,5000w的房子降价500w

这些近期案例里都是5-10个点的下浮

一 般情况下的豪宅降幅都是怎样的

2000w左右,20w-30w; 5000w左右,50w-60w; 7000w-8000w,一般都是按照100w-200w降,所以降幅都在1个点左右

而这个5-10个点的降法往年也有,谁还没个急用钱的时候,尤其是那种高总价不动产,卖出-套现-救急,是几乎年年都有的事

一位老中介跟我说,今年的不同在于这样的业主 从以往百分之零点几的存在,变成了现在 10% 的存在

1/10的人群意味着这不是降价个案,而是一个降价群体

这个占比对于一个从业6年的豪宅中介来说是从未见过,就算是2019年、2020年也没见过

从1个点,到5个点 ,就是豪宅市场的真实降价幅度

从百分之零点几,变成了10% ,就是此刻豪宅房东的现状

所以难得一见的,我看到连翠湖五集都...

之前就算是2楼,也没有低于30w/平历史成交价的,现在一套3楼的房子,挂牌均价28w/平,如果谈还能谈到25w/平

要知道豪宅楼层越高越贵,300多平的户型,现在7000多w就能卖,这个价格相比以往无法想象

所以如果连翠湖都开始降价,那豪宅市场的程度可想而知

而且按照10:1的房客比来看, 高端置业人群本身 数量有限

尤其如果降5-6个点这种降价几百万的房东,他们要的不仅是高端置业人群,最好还得是全款客户 ,那这就更是万里挑一了

所以豪宅市场就跟眼下这天气一样,很冷

03

为什么会突然这样

要知道豪宅的房价几乎没真正降过

举个例子,今年3月中粮天悦壹号18w/平, 到7月疫情解封的时候已经是23w/平,有房东 9月挂牌25w/平,中间有客户出24w/平,房东不卖

现在房东又降回22w/平,但这对房东来说还是没降的,只是说没在最高点卖出去

但是现在就不一样了,整整十个点的降幅,几乎将过去一整年的涨幅都真真实实的 跌了回去

如果降价这件事有什么时间点的话,7月是挂牌数据的转折点

而从中介体感上的数据,还有前面的成交套数数据来看,市场的转折点

应该是在9月中下旬前后

为什么是这个时间点

背后有几个因素值得考量

首先,解封后6-9月一直在消化市场需求,消化完后会自然回落

其次,从9月下旬开始进入10月新盘批量入市,高端二手市场的部分客户也被新盘吸引,提前两个月开始降价,7月挂牌价的转折时间点也能对应上

具体到房东身上的原因也发生了变化

今年以前豪宅降价的场景无非就两种情况

一种是着急用钱,公司这边炸了,着急用钱

还有一种就是ta已经买好房子了,马上就要到过户时间了,ta必须尽快把房子卖掉

今年这些场景之外,还要外加一个很重要因素,就是 对市场犹豫不定 的豪宅持有者

不过 对于更多的买房人来说 ,豪宅市场的这轮波动意味什么

很多时候豪宅市场更像是市场风向标

而这可能才是今天这篇文字真正有寒气的地方

豪宅市场一般先于市场涨幅而涨,也先于市场下行时抽身,这背后是高净值人群对市场的预判,也有资本流动方向的暗示

所以豪宅市场目前现状对我们来说意味什么

是市场行情继续遇冷,还是市场提前筑底

这些才是更值得我们在看完豪宅市场后值得思考的问题,而我还没有更好的答案

也欢迎各位小伙伴评论区留言分享你的看法

04

以往写到这的时候都要开始给建议了

但今天说的豪宅都是动辄三千万起的房子,就不轻易给建议

只是说,如果你想置换,同时打新分数不够,那么你不妨看看,去自己最喜欢的二手盘看看有没有机会

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