证监会、上交所最新发声!推进REITs常态化发行,进一步扩大试点范围
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证监会、上交所最新发声!推进REITs常态化发行,进一步扩大试点范围

12月8日,在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上,证监会副主席李超、上交所理事长邱勇和上交所总经理蔡建春均对REITs改革与发展的最新动向发声。

证监会副主席李超:走好中国特色的REITs市场发展之路

证监会副主席李超8日在参加首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会时表示,证监会将以推进常态化发行为抓手,加快推动市场高质量发展,走好中国特色的REITs市场发展之路,重点做好五方面工作,包括发挥规模效应、示范效应,推进多层次市场体系建设,强化事中事后监管,完善法规制度,发挥各方合力推动市场持续健康发展等。

李超表示,我国基础设施REITs试点启动以来,基础制度规则、监管架构加快构建,市场体系逐步完善,试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验,受到了各方广泛认可,在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。

在服务方向方面,境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出,基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济,依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产,率先推出了公募REITs试点。同时,落实中央“房住不炒”要求,将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

在发展路径方面,我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索,经历了萌芽探索期、试点培育期和常态化推进期,在起步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合;依托项目试点,同步推动相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国资转让和投资者准入等配套支持政策,充分发挥各方合力。

在制度规则方面,我国基础设施REITs试点注重顶层设计,构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节,建立了涨跌幅制度,引入做市商机制,促进价格发现,增加市场流动性,上市REITs平均日均换手率2.11%,流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。试点初期,坚持高标准、稳起步,明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求,强化投资者合法权益保护。

在运作模式方面,受限于当前法律基础和现实需求,不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式,结合中国实际,采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式;治理结构以基金管理人为主导,原始权益人参与,同时采用外部管理模式,相关制度安排既有利于保护投资人利益,又有利于发挥原始权益人运营能力优势,增强其参与积极性,这是对公司治理机制的有益创新和探索。

李超介绍,2020年4月基础设施REITs试点启动以来,各项工作平稳有序推进,市场认可度较高,运行总体平稳,达到预期目标。截至今年11月底,共批准基础设施REITs产品24只,已上市22只,募集资金超过750亿元,总市值约830亿元,整体较首发上涨约20%,项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型,募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域,回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元,形成了良好示范效应。

同时,已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期,其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示,营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%,资产配置价值凸显。截至今年11月底,产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%,特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%,估值总体处于合理区间。

加快推进REITs市场建设

李超指出,实践表明,推进多层次REITs市场建设,有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产,扩大有效投资;有利于支持制造强国、交通强国、物联网等国家战略;有利于加快基础设施建设步伐,盘活存量资产,助力构建现代化基础设施体系;有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,支持房地产市场平稳健康发展;还有利于深化金融供给侧结构性改革,为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品,拓宽社会资本投资渠道。

李超表示,党的二十大对加快构建新发展格局、推动高质量发展作出重大战略部署,明确提出,要健全资本市场功能,提高直接融资比重;建设现代化产业体系,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国、航天强国、交通强国和数字中国等;深入推进能源革命;坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;优化基础设施布局、结构、功能和系统集成,构建现代化基础设施体系,等等。这些重要部署都对REITs市场建设提出了新的更高要求。当前环境下,国际形势严峻复杂,国内经济下行压力较大,需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命,也迎来难得的历史机遇,发展空间广阔、潜力巨大。

下一步,证监会将深入贯彻党的二十大有关决策部署,主动担当作为,坚持服务实体经济的根本宗旨,强化系统思维、市场观念,以推进常态化发行为抓手,加快推动市场高质量发展,走好中国特色的REITs市场发展之路。

五方面走好中国特色的REITs市场发展之路

具体来看,一是保持常态化发行,充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地,推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围,尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

二是完善市场体系,推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求,进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制,积极探索建立多层次REITs市场。

三是强化事中事后监管,促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重,建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排。目前已构建起全流程全链条的监管机制,突出以“管资产”为核心,加强对基础资产的穿透监管;研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引,强化信息披露监管;促进各类市场主体归位尽责,健全综合监管体系,逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。

四是完善法规制度,夯实市场长远发展基础。总结试点经验,借鉴境外成熟市场实践,在《公司法》《证券法》框架下,研究推动专门立法,系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通,进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资,积极培育专业化REITs投资者群体。

五是发挥各方合力,推动市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面,是一项系统工程。当前,各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制,统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题,保障常态化项目供给,促进市场规范发展。

上交所理事长邱勇:努力建设高质量的中国版REITs市场

上海证券交易所党委书记、理事长邱勇表示,建设高质量的中国版REITs市场,是上交所的使命任务,下一步将稳步扩大试点范围,加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度,助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

在邱勇看来,开展基础设施REITs试点,有利于盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需,也是资本市场深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。

“我国是基础设施大国,具有非常显著的基础设施规模优势,REITs的产品功能与基础设施领域天然匹配,能够有效盘活存量资产,推动基础设施投融资市场化、规范化发展,形成良性投资循环。”邱勇表示,“同时,REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强的特点,有利于丰富资本市场投资品种,更好满足人民日益增长的财富管理需求。”

近年来,上交所始终把建设好高质量的中国版REITs市场作为一项重要的战略任务抓紧抓实,稳步推进基础设施公募REITs试点,相关工作取得了积极进展。

邱勇介绍,一是紧扣国家重大战略。聚焦重点行业、重点区域和重点企业,上交所积极探索REITs服务国家战略的有效方式,充分发挥REITs在支持创新驱动发展、区域协调发展、国企改革等方面的重要作用。REITs产品类型不断丰富,底层资产涵盖高速公路、科技产业园区、污水处理、现代仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型,募集资金重点投向科技创新、绿色发展、民生等补短板领域。下一步将稳步扩大试点范围,加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度,助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

二是紧扣“中国特色”。将打造中国版REITs市场作为走中国特色现代资本市场发展之路的重要内容。REITs作为“舶来品”,必须结合我国实际进行本土化。在实践中,上交所既充分遵循REITs市场发展的一般规律、借鉴国际最佳实践,又立足我国国情,作出了一系列具有中国特色的制度安排。在底层资产的选择、产品架构、收益结构、审核把关等多个方面,都体现了鲜明的中国特色和发展阶段特征。下一步,上交所将坚持守正创新,立足国情和实际,一步一个脚印,推动具有中国特色的REITs市场行稳致远。

三是紧扣高质量发展。基础设施公募REITs试点以来,上交所认真落实注册制改革理念,不断完善REITs市场运行机制和监管制度,积极推进优质项目参与试点,REITs市场规模与范围稳步扩大,试点资产类型不断丰富,市场运行总体平稳。下一步,上交所将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力,推动REITs市场高质量发展。

“今年以来,我们修订发布扩募规则,推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局;发布保障性租赁住房REITs规则指引;民企公募REITs实现零的突破。”邱勇表示,“二级市场上,截至目前,流动性和价格发现机制运行较好。总的来看,试点效果符合预期。”

截至今年11月底,上交所市场共发行15只REITs,募集资金541亿元,已上市REITs总市值达572亿元,对于盘活存量资产、促进良性投资循环、提升直接融资比重,起到了较好示范效应。

“试点推进中,各部门、各地方发挥各自优势,出台了一系列具有重要指导意义的支持政策,推动配套规则体系不断完善、优质项目不断上市、投资者获得感不断增强,初步形成了共同推动基础设施REITs发展的良好生态。”邱勇表示,“下一步,上交所将不断总结试点经验,更加广泛地凝聚共识,更加积极主动地汇报沟通,共同推动REITs试点平稳健康发展。”

上交所总经理蔡建春:应加快建立多层次REITs市场

上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春在论坛上表示,为尽快拓宽市场的广度和深度,我国应当加快建立多层次的REITs市场,推动保障性租赁住房REITs的常态化发行,打造REITs市场的保租房板块。

“从境外市场看,海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%,股票市值的1%到8%。”蔡建春表示,“考虑目前我国百万亿级的存量基础设施规模、每年百万亿的GDP水平和近80万亿股票市值,预计未来REITs市场容量在万亿以上,潜力巨大。”

蔡建春表示,应鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型,鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

在蔡建春看来,试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式,是立足国内法律环境和现实需求下务实可行的方案。短期来看,应及时总结试点经验,系统构建REITs市场发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架,持续完善产品定位、管理模式、税收优惠等相关法律法规和配套制度。中长期来看,应立足我国国情并借鉴国际最佳实践,加快推动专门立法,稳步增强REITs市场广度、深度,推动REITs市场高质量发展。

蔡建春同时表示,市场化是方向,应激发市场活力和发展内生动力,按照注册制理念,遵循市场化、法治化原则,在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用,实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端,加强市场组织,持续研究完善相关配套机制和专项立法,形成制度激励。在审核端,构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制,严格遵循以信息披露为中心,以投资者需求为导向,充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端,持续扩充配置型投资机构,研究完善相关发行和交易机制,激发市场活力,维护市场平稳运行。

“REITs试点工作坚持发展与规范并重。”蔡建春同时表示,“随着REITs市场发展进入快车道,逐步构建适应基础设施REITs市场运行规律、具有中国特色的制度安排,已成为当务之急。”

据透露,上交所将在证监会领导下,深入总结试点经验,认真解决存在问题与不足,推动基础设施REITs健康发展:

一是完善审核机制,严把入口关,总结试点经验,细化完善收费公路、产业园、仓储物流等实践较多的产品审核和信息披露要求,研究规范治理机制的权责条款,压严压实各方责任,切实把好入口质量关;

二是深入项目前端,做好市场培育,积极助力优质民企参与REITs试点,尽快推动重大标志性项目落地,加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目;

三是加强市场建设,营造良好生态,逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制,研究推出REITs指数,优化REITs做市商考核机制,探索以REITs为标的的ETF产品,稳步拓展基金通平台业务功能;

四是完善信披安排,督促规范运营,以资产运营为核心,构建体现REITs产品特点的披露规则体系,提升信息披露的针对性和有效性。

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