证监会、上交所最新发声！推进REITs常态化发行，进一步扩大试点范围

12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，证监会副主席李超、上交所理事长邱勇和上交所总经理蔡建春均对REITs改革与发展的最新动向发声。

证监会副主席李超：走好中国特色的REITs市场发展之路

证监会副主席李超8日在参加首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会时表示，证监会将以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路，重点做好五方面工作，包括发挥规模效应、示范效应，推进多层次市场体系建设，强化事中事后监管，完善法规制度，发挥各方合力推动市场持续健康发展等。

李超表示，我国基础设施REITs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可，在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。

在服务方向方面，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，落实中央“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租赁住房领域。

在发展路径方面，我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索，经历了萌芽探索期、试点培育期和常态化推进期，在起步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合;依托项目试点，同步推动相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国资转让和投资者准入等配套支持政策，充分发挥各方合力。

在制度规则方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs平均日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。试点初期，坚持高标准、稳起步，明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，强化投资者合法权益保护。

在运作模式方面，受限于当前法律基础和现实需求，不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式，结合中国实际，采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式;治理结构以基金管理人为主导，原始权益人参与，同时采用外部管理模式，相关制度安排既有利于保护投资人利益，又有利于发挥原始权益人运营能力优势，增强其参与积极性，这是对公司治理机制的有益创新和探索。

李超介绍，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。

同时，已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。

加快推进REITs市场建设

李超指出，实践表明，推进多层次REITs市场建设，有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，扩大有效投资;有利于支持制造强国、交通强国、物联网等国家战略;有利于加快基础设施建设步伐，盘活存量资产，助力构建现代化基础设施体系;有利于落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持房地产市场平稳健康发展;还有利于深化金融供给侧结构性改革，为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品，拓宽社会资本投资渠道。

李超表示，党的二十大对加快构建新发展格局、推动高质量发展作出重大战略部署，明确提出，要健全资本市场功能，提高直接融资比重;建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、航天强国、交通强国和数字中国等;深入推进能源革命;坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系，等等。这些重要部署都对REITs市场建设提出了新的更高要求。当前环境下，国际形势严峻复杂，国内经济下行压力较大，需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命，也迎来难得的历史机遇，发展空间广阔、潜力巨大。

下一步，证监会将深入贯彻党的二十大有关决策部署，主动担当作为，坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。

五方面走好中国特色的REITs市场发展之路

具体来看，一是保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

三是强化事中事后监管，促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重，建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排。目前已构建起全流程全链条的监管机制，突出以“管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管;研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管;促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。

四是完善法规制度，夯实市场长远发展基础。总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

五是发挥各方合力，推动市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面，是一项系统工程。当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。

上交所理事长邱勇：努力建设高质量的中国版REITs市场

上海证券交易所党委书记、理事长邱勇表示，建设高质量的中国版REITs市场，是上交所的使命任务，下一步将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

在邱勇看来，开展基础设施REITs试点，有利于盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需，也是资本市场深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。

“我国是基础设施大国，具有非常显著的基础设施规模优势，REITs的产品功能与基础设施领域天然匹配，能够有效盘活存量资产，推动基础设施投融资市场化、规范化发展，形成良性投资循环。”邱勇表示，“同时，REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强的特点，有利于丰富资本市场投资品种，更好满足人民日益增长的财富管理需求。”

近年来，上交所始终把建设好高质量的中国版REITs市场作为一项重要的战略任务抓紧抓实，稳步推进基础设施公募REITs试点，相关工作取得了积极进展。

邱勇介绍，一是紧扣国家重大战略。聚焦重点行业、重点区域和重点企业，上交所积极探索REITs服务国家战略的有效方式，充分发挥REITs在支持创新驱动发展、区域协调发展、国企改革等方面的重要作用。REITs产品类型不断丰富，底层资产涵盖高速公路、科技产业园区、污水处理、现代仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等类型，募集资金重点投向科技创新、绿色发展、民生等补短板领域。下一步将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。

二是紧扣“中国特色”。将打造中国版REITs市场作为走中国特色现代资本市场发展之路的重要内容。REITs作为“舶来品”，必须结合我国实际进行本土化。在实践中，上交所既充分遵循REITs市场发展的一般规律、借鉴国际最佳实践，又立足我国国情，作出了一系列具有中国特色的制度安排。在底层资产的选择、产品架构、收益结构、审核把关等多个方面，都体现了鲜明的中国特色和发展阶段特征。下一步，上交所将坚持守正创新，立足国情和实际，一步一个脚印，推动具有中国特色的REITs市场行稳致远。

三是紧扣高质量发展。基础设施公募REITs试点以来，上交所认真落实注册制改革理念，不断完善REITs市场运行机制和监管制度，积极推进优质项目参与试点，REITs市场规模与范围稳步扩大，试点资产类型不断丰富，市场运行总体平稳。下一步，上交所将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力，推动REITs市场高质量发展。

“今年以来，我们修订发布扩募规则，推动形成‘产品新发’与‘基金扩募’双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。”邱勇表示，“二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。”

截至今年11月底，上交所市场共发行15只REITs，募集资金541亿元，已上市REITs总市值达572亿元，对于盘活存量资产、促进良性投资循环、提升直接融资比重，起到了较好示范效应。

“试点推进中，各部门、各地方发挥各自优势，出台了一系列具有重要指导意义的支持政策，推动配套规则体系不断完善、优质项目不断上市、投资者获得感不断增强，初步形成了共同推动基础设施REITs发展的良好生态。”邱勇表示，“下一步，上交所将不断总结试点经验，更加广泛地凝聚共识，更加积极主动地汇报沟通，共同推动REITs试点平稳健康发展。”

上交所总经理蔡建春：应加快建立多层次REITs市场

上海证券交易所党委副书记、总经理蔡建春在论坛上表示，为尽快拓宽市场的广度和深度，我国应当加快建立多层次的REITs市场，推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，打造REITs市场的保租房板块。

“从境外市场看，海外REITs市场整体规模一般是当地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。”蔡建春表示，“考虑目前我国百万亿级的存量基础设施规模、每年百万亿的GDP水平和近80万亿股票市值，预计未来REITs市场容量在万亿以上，潜力巨大。”

蔡建春表示，应鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。

在蔡建春看来，试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足国内法律环境和现实需求下务实可行的方案。短期来看，应及时总结试点经验，系统构建REITs市场发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架，持续完善产品定位、管理模式、税收优惠等相关法律法规和配套制度。中长期来看，应立足我国国情并借鉴国际最佳实践，加快推动专门立法，稳步增强REITs市场广度、深度，推动REITs市场高质量发展。

蔡建春同时表示，市场化是方向，应激发市场活力和发展内生动力，按照注册制理念，遵循市场化、法治化原则，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用，实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端，加强市场组织，持续研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励。在审核端，构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循以信息披露为中心，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端，持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。

“REITs试点工作坚持发展与规范并重。”蔡建春同时表示，“随着REITs市场发展进入快车道，逐步构建适应基础设施REITs市场运行规律、具有中国特色的制度安排，已成为当务之急。”

据透露，上交所将在证监会领导下，深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，推动基础设施REITs健康发展：

一是完善审核机制，严把入口关，总结试点经验，细化完善收费公路、产业园、仓储物流等实践较多的产品审核和信息披露要求，研究规范治理机制的权责条款，压严压实各方责任，切实把好入口质量关；

二是深入项目前端，做好市场培育，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；

三是加强市场建设，营造良好生态，逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能；

四是完善信披安排，督促规范运营，以资产运营为核心，构建体现REITs产品特点的披露规则体系，提升信息披露的针对性和有效性。