首程控股张宝强：把握时代机遇 打造“产业+投资”的自循环发展新格局

12月20日，智盟财经联合华泰证券成功举办 “内地公募REITs发展现状分析及展望”主题论坛，华泰证券研究所房地产首席分析师陈慎先生、首程控股(0697.HK)基础设施及不动产基金管理业务副总经理张宝强先生作为特邀行业嘉宾，分别对内地公募REITs的发展现状以及未来发展趋势作出了深度分析，内地公募REITs将步入高速发展与增量扩围是两人一致共识。

陈慎表示，随着未来资产扩募常态化和试点深入推进，公募REITs将延续市场高景气度，并逐步扩大市场规模，未来将达到万亿市场规模。张宝强表示，首程控股作为香港上市的基础设施不动产资产管理行业领先企业，将通过建立REITs全链条闭环平台，打造“产业+投资”的自循环发展新格局。

陈慎表示，公募REITs本质上即是将不动产所产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方与需求方，从而实现资源整合与跨期配置。截至2021年末，REITs已遍布将近40个国家和地区，全球总市值超过2万亿美元，其中，早在2020年底，美国REITs规模就已超过1万亿美元。

陈慎续指，公募REITs在中国的诞生以及发展具备成熟的土壤以及现实意义，体现在中国底层资产底蕴足，在新旧动能转换期，REITs更有助于盘活存量资产去杠杆，是目前符合我国政策导向，服务实体经济的上佳选择。公募REITs在中国的推出经历了从类REITs到公募REITs的前期探索和发展过程，首批9只公募REITs基金于2021年6月成功发行，随着试点范围不断拓展，内地公募REITs将持续高速发展，按照全球主要市场的REITs市场规模占GDP的比重在3%-9%的范围，中国公募REITs市场规模未来有望突破万亿。

把握公募REITs万亿市场这一时代机会，需要有准备以及具备相当实力的企业。张宝强先生介绍到，首程控股作为中国基础设施不动产资产管理行业的引领者，创新性布局公募REITs，打造出一二级市场联动的闭环运作全链条，实现“产业+投资”的自循环发展新格局。具体来说，前端通过Pre-REITs基金进行项目开发培育，中端以平台运营管理助力资产提质增效，再经由公募REITs平台退出回笼资金，最后由REITs战配投资基金形成再投资，通过四点一线的业务闭环，实现资产价值的全面提升。在这个过程中，公司在基础设施不动产领域的先进运营管理经验是整个业务闭环的重要支点，目前首程对园区类资产具备优秀的改造、招商能力，对商办类、公寓类资产具有业内顶级的长期运营、服务及产业导入能力，强大的管理能力与经验对于首程真正为一级市场实现价值重塑与价值创造有重要作用。

张宝强先生续指出，目前，依托REITs，首程实现了对基础设施底层资产全品类覆盖，重点聚焦产业园区、停车出行、绿色环保、保障房等资产类别。在停车资产的管理上，公司业务已深入京津冀、长三角、成渝、大湾区等中国最具经济活力的核心城市群，成为当之无愧的行业龙头；在产业园区资产类别上，储备面积超过1000万平方米，已投入运营的六工汇项目已成为京西发展的新地标；在绿色环保领域，首程控股与中国人寿联合发起设立国内首支绿色Pre-REITs基金，基金规模100亿元，首期规模45亿元。

而上述行业蕴含巨大潜力，陈慎指出，产业园区、新能源环保等均为中国公募REITs优质投资标的，其中产业园区资产存量以及保障性租赁住房项目规模分别约10万亿元人民币，新能源环保的资产存量约为6万亿元人民币。他表示，目前，产业园区公募REITs在政策积极引导下正迎来极大发展机遇，参考海外同类工业REITs的发展表现，从派息率和总体回报率来看，该类REITs均呈现出可观的收益水平。除此以外，保障性租赁住房作为“十四五”规划的重点项目，是响应国家号召的投资方向，其公募REITs产品资产存量空间巨大，资产质量优良且市场需求有增无减，投资价值将持续得到认可。

张宝强展望，中国公募REITs在当前宏观政策框架及经济体系中的重要性将逐步提升，其切实服务于公共财务体系，正受到政府密集政策出台的发展支持，市场高景气度将有所延续；其次，作为资本市场的重大创新，公募REITs在未来较长一段时间内仍处于供不应求的阶段，其良好的资产配置价值将吸引越来越多的资金关注。

实际上，目前，首程控股从最初纯粹的公募REITs投资人，正逐步深入参与其中。公司于2021年参与认购了首批公募REITs产品，成为港股市场首个投资中国内地基础设施公募REITs的上市公司以及首批搭建投资中国内地REITs专业基金的管理公司；今年10月底，首程以旗下四个自持产权的停车场为底层资产申请发行首单停车ABS，取得了深交所无异议函，发行规模预计2.3亿元，还引入北京国管作为新的战略投资方，进一步铺路北京市基础设施领域。

万事俱备，静待东风，预计公司未来将凭借其丰富的基础设施不动产建设运营经验以及全品类的底层资产积累，真正引领中国基础设施不动产资产管理行业良性发展。

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