龚成：平稳增长股—恒基

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

恒基兆业地产有限公司

HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO., LTD.

股票代号：00012

股息率：6%

市值：$1400亿

业务类别：地产业

集团主席：李家杰、李家诚

主要股东：李兆基（72.8%）

5年业绩

年度：2017／2018／2019／2020／2021

收益（亿）：280／220／242／250／235

毛利（亿）：126／120／128／153／121

盈利（亿）：308／312／170／102／132

每股盈利：6.36／6.44／3.51／2.11／2.73

每股股息：1.41／1.64／1.8／1.8／1.8

--企业简介--

恒基兆业地产（恒地）为一间于香港及内地之地产发展集团。其核心业务包括物业发展及物业投资，是香港主要地产发展商之一。

此外，恒地亦直接持有附属公司恒基兆业发展（0097）及三间上市联营公司，即香港中华煤气（0003）、香港小轮（0050）、美丽华酒店（0071）。

【图1】--恒地架构图

--拥有多个业务--

恒地有多间附属及联营公司，因此整个集团包括多个业务。简单来说，可以将恒地的业务分成3 大类，第一是物业发展，第二是物业租赁，第三是其他业务。

若果不计及投资物业及发展中投资物业之公允价值增加，以经营盈利去分类，即下图所示，可见地产业务占了最大部分。

由于恒地的联营及合营公司提供了相当的盈利，而下图数字并未包括，因此要考虑这些公司的贡献，而这些公司的核心业务，其实大部分都与地产有关，例如香港小轮、美丽华酒店，以及众多在内地的合营公司，因此地产仍是恒地的重心。

--地产发展及租赁--

香港本身地少人多，由于人口不断增加，但长期的土地供应有限，因此令土地有一定价值，在香港从事地产发展，过往年代是一门甚为好赚的生意，不过，近年的增长力及赚钱能力比过往有所减弱，但对于较大型及有优势的地产发展商，仍是一门不差的生意。

故此，在香港的大型地产发展商，都有基本的企业质素，在香港及内地从事地产的大型发展商恒地，本质是一只不错的优质股。

若不计物业重估收益，物业发展及物业租赁是主要部分，发展部分将成为恒地的潜力，而租赁部分则为这企业提供稳定的现金流，同时持有的物业质素不差，令整个恒地有稳中求胜的特质。恒基部分收租物业有相当的质素（有些并不是全资拥有），例如国际金融中心、四季汇、宏利金融中心等，加上近年用$500亿投得中环海滨商业地王，该地有相当的优质度。

【图2】--中环海滨商业地王

【图3】--土地储备资料

--发展力不过不失--

香港地产业最好赚的年代，已经过去，长远楼价不会倍升，但仍可平稳及有基本增长。发展商赚钱能力仍然存在，但就不能视为十分好赚或高增长类。

有一段时间，中国内地地产商在香港高价抢地，但随着内地地产商因负债等问题转弱，香港地产商相对较稳健，相信会令香港地产商处于较有利位置，同时香港地产商将回到较合理的赚钱水平。

基本上，恒地有稳中求胜的特点，物业租赁是稳的地方，而物业发展则是潜力所在，香港楼价长期仍平稳，持有土地者当然有一定的潜力，恒地有多个项目已成功收购八成或以上业权，以及全部业权，这些位于市区的项目，拥有相当的价值。

【图4】--恒地发展项目资料

【图5】--恒地收租物业资料

【图6】--恒地收租物业资料

从上表可见，恒地很积极利用收购旧楼，去提供市区楼的土地储备，这些重建后的市区楼，呎价虽然不低，但往往有价有市。由于市区土地供应有限，利用收购旧楼，成为了其中一个主要的发展模式，上述土地均有一定的发展潜力。

--中国业务发展--

中国业务发展亦是恒地的其中一个增长力，恒地积极发展内地业务，与内地发展商合作，在多个城市都有项目，同时有相当多的土地储备。

恒地于中国多个城市的可供发展之土地储备，合共自占楼面面积约3200 万平方呎，当中约7成发展为住宅物业，其余则发展写字楼及商场。

在内地发展商因负债问题影响下，恒基相对会较有利，因此，内地业务都是恒地其中一个增长动力来源，加上恒基相对比内房稳健，更能把握到各种市场机遇。

【图7】--恒地于中国的项目资料

【图8】--恒地于中国的项目资料

【图9】--恒地于中国的项目资料

--农地潜在价值--

在整个恒地的长远发展中，持有的农地是最大的潜力所在，恒地持有约4500 万平方呎新界土地储备，为本港拥有最多新界土地之发展商。

根据政府公布《新界东北新发展区规划及工程研究》，确认古洞北及粉岭北作为粉岭/ 上水新市镇扩展部分，容许原址换地，令私人土地业权人可发展个别私人项目。

恒地于发展区内共拥有240 万平方呎土地，约80 万平方呎土地可符合原址换地之条件，其余则可能会被政府以现金补偿方式，收回作公共用途。

至于《洪水桥新发展区规划及工程研究》方面，恒地于区内拥有约647万平方呎土地。根据「洪水桥及厦村分区计划大纲图草图」之建议，洪水桥可发展成为一个人口约21 万人之新市镇，容纳约6 万个新增住宅，约一半为私营房屋。

从上述的发展方案中，可见恒地都有利益。当发展商在开发区持有农地，政府有可能邀请发展商加入参与发展，或是换地模式，又或以现金补偿模式进行。无论是哪一个方案，对于早在多年前，以低价买入农地的发展商，都有着巨大的利益。

政府的东大屿计划虽然能提供一定的房屋供应，但仍要相当长的时间，当然，会令政府减少对农地的依赖。

但在长远而言，政府仍会发展其他大型新市镇，以满足人口增长，当中一定涉及新界的农地，其中不少都由发展商持有，这些农地的价值将会提升，拥有最多农地的恒地，拥有一定的长远价值。

--投资策略--

整体来说，恒地有一定的质素，物业租赁可说是提供了稳定而理想的现金流，而物业发展则保持平稳增长，因此这股有稳中求胜的作用。

由于恒地本身已庞大，因此就算有上述的增长，都不是爆升类型。中短期可能因政府土地政策而对股价略有波动，但长远的价值不错，但投资策略就一定要长期，才能见到企业的真正价值。是一间平稳增长型的企业。

虽然地产增长力不及过往年代，但长远仍有平稳增长力，加上香港经济慢慢稳定，地产企业将会重搭增长力。

恒基目前处合理水平，这股适合中低风险的投资者，现价都可分注或月供投资，长期收息，以及有基本增长力。

（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）

【作者简介】龚成

畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人：香港Now TV

致富教练：《经济一周》理财真人Show

专栏作家：《经济一周》

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