房地产市场总体复苏，刘洪玉、周以升、何其聪等人献言献策

2023清华五道口全球金融论坛5月20日-21日在京举行，本届论坛以“坚定信心，高质量金融发展服务中国式现代化”为主题。与会专家学者、官员、市场人士就当前经济恢复关键、中国特色估值理论体系建设、全球贸易新趋势、房地产市场新模式探索等重大经济金融问题进行深入研讨。

清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉认为，当前房地产市场总体进入到了一个复苏的阶段，但行业仍面临很多困难。从趋势来看，未来政府的土地财政模式，房企的“三高”模式，房价只涨不跌的预期等可能将被颠覆。过度投机的房企将来可能要被淘汰，而稳健理性、专业聚焦、诚实守信的优质房企将获得新的发展机会。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，截至2023年5月中旬，共批准基础设施REITs产品27只，总资金规模超过900亿元。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升认为，REITs是一个成熟期的、特定企业、特定资产的盘活工具，在试点期采取了甚至比上市公司更严格的审核尺度。但很多棘手的、迫切的问题，REITs并不能直接解决，包括有一定经营、法律、税收、财务风险的资产，靠政府自上而下地把关几乎是不可能的，必须靠资本市场自己去价值发现和风险定价。要解决多元主体的、多元资产的多元需求，特别是纾困、改造提升和未成熟期的存量盘活问题，周以升认为，要推出不动产私募、不动产基金，呼吁开拓私募REITs，继续发展类REITs。

周以升指出，当前REITs发展的堵点包括“摆桥墩和建桥梁”。

其一，桥墩子要足够。发展公募REITs前端市场，特别是不动产私募投资基金和私募REITs。公募REITs试点期，不可能出口太宽，除了不动产私募投资基金外，还可参考成熟市场的“私募REITs”，让具有一定风险但投资人认可的资产可以进入资本市场，从而让整个金融循环能够更好启动，发挥金融支持实体经济的作用。

其二，桥梁要能够合龙。解决公募REITs与前端不动产私募基金和私募REITs的衔接问题。监管层已经关注到这个问题，在最新消费基础设施REITs推动过程中，已经允许有10%的资金来偿还小股东或者财务投资人。未来随着试点深入，打开这个口子，将大大鼓励不动产私募基金和私募REITs的积极性，中国大市场、大循环的力量将会得到充分发挥。

万达集团副总裁何其聪

万达集团副总裁何其聪认为，公募REITs基础设施覆盖到商业不动产领域，这可能促使行业未来资产流动性加快，现在证监会、交易所鼓励私募的一些产品，包括私募REITs、类REITs私募基金、私募基金也出了新的政策，这样一来，行业整体资产流动性会变强，对企业而言，无论是增强发展能力，还是化解现有风险都是非常好的事情。

建信住房租赁基金总裁卢刚指出，现在REITs市场供应优质资产的渠道已经打开，但未完全畅通，他建议，发行方要建立长期资产战略。“因为REITs是长期稳健的资产管理和投资平台，需要发行方有一个长期的战略规划，而不是把它当作一个资产增值、减持的通道，这一点非常关键。”

同时，不断完善REITs的定价机制，关于土地的期限和续期规则需尽快明确。着力解决资产流转的堵点问题，国有资产应该允许按照公允价值出售，不应该因为历史成本比较高，阻碍了国有不动产的转让；允许私募股权基金具备发行REITs的主体资格，主要目的是拓宽REITs市场的参与主体，提高市场活力。

此外，还是要积极探索多层次REITs市场，除了公募REITs，还有私募REITs，私募不动产投资市场，在公募REITs市场里除了保障房REITs，还要尽快推出市场化长租房REITs，避免都走一个通道。