龚成：长远收息股置富房托——如同买楼收租？

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

置富产业信托

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代号：0778

股息率：7.5%

每股股息：$0.44

业务类别：地产业

集团主席：徐胜来

主要股东：长江实业地产有限公司（1113）（26.5%）

集团网址：http://www.fortunereit.com/

5年业绩

年度：2018／2019／2020／2021／2022

收益（亿） ：19.4／19.6／18.4／18.1／17.6

可分派收入（亿）：9.86／9.94／9.70／9.81／8.77

每股盈利：3.12／0.76／-1.63／0.67／0.25

每股股息：0.51／0.51／0.47／0.45／0.44

--企业简介--

置富产业信托（置富）是一个房地产投资信托基金，成立于2003年，2010年在香港上市。根据当中的信托条款， 定明要将可分派收入作100%的股息派送。

置富在香港持有16个私人屋苑商场，物业组合包括约300万平方英尺的零售空间及约2,700个车位。近年开始发展海外市场，但现时占比仍较少。

--物业组合：私人屋苑商场--

置富由长实分拆出来，当中的物业组合就是16个商场，位置分布全港各区，租户数目过千个，加上一个近年收购的新加坡住宅区商场。这些商场都位于私人屋苑中，商铺以提供日常购物的需求为主，顾客主要是该屋苑及当区居民。

以质素来评估，这些屋苑商场并不是最高级别，但由于居民消费稳定，较少受外来因素及经济周期影响，所以令租金收入稳定。加上不少商场位置不算差、估值不低、出租率高，因此以整体来说，置富都有一定质素。

【图1】--置富商场组合的资料

从组合中可见，商场位置分布在各区，位置虽然不是旺区或消费区，但由于客源是该区居民，所以仍有相当的人流。

多年来的出租率都处理想的水平，虽然疫情对香港的租务市场有影响，但分析这房托的数据，由于持有的商场是民生类别，较少受经济及自由行等因素影响。因此，疫情整体对这房托的租金影响，只是轻微。

--三大重点商场--

【图2】--商场所贡献的收入占比

在香港16个商场中，收入贡献最多的3个商场是：置富第一城、置富嘉湖及马鞍山广场，因此将这几个商场作简单分析。

置富第一城位于沙田，是拥有10,000个单位的沙田第一城住宅项目的商场部分，地点位于第一城港铁站附近，主要客源为该屋苑及该区居民。

置富嘉湖位于天水围，是天水围区最大的购物中心，由于有戏院及娱乐设施，有一定的吸引力，成功吸引周边地区人流，带动理想收入。这商场于2018年花了$1.5亿进行商场的翻新，提升长远的价值及租金收入。

马鞍山广场位于沙田马鞍山，商场与马鞍山港铁站直接相连，连接巴士总站、公共小巴总站及的士站，交通方便，是区内的大型主要商场，除了附近屋苑外，亦能吸引马鞍山区的市民。

这3 个商场的收入贡献，占整个置富物业组合一半，是重要的组成部分。而这3 个商场主要都是以民生为主，因此较少受经济周期的影响，同时自由行对其影响亦较少。

置富在整个商场组合中，绝大部分都是居民日常生活所需，从下图的租户行业分类结构，可见都是民生类别。其特性是收入稳定，但租金上升的幅度不会太高，反映置富的派息将呈平稳上升的格局。

【图3】--租户行业分类

--回报与估值--

这房托增长力不强，但就可以作为收息股，原理如同买楼收租一样。

投资者在评估房托时，物业估值是其中一个参考指标，但并非唯一的指标，虽然股价很多时会低于估值，但不一定便宜。

因为分析股价平贵的指标，会放在回报率，而不是单以资产数字作准，而评估房托的回报率指标就是股息率，因此这才是最大的分析要点。

--海外发展--

【图4】--新加坡物业

于2022年9月30日，置富收购了新加坡高文之星物业（Stars of Kovan Property），代价为88百万新加坡元（约505百万港元）。

Stars of Kovan Property的可出租总面积为22,638平方英尺，包括36个商铺单位及80个车位，租户组合以必需品行业为主，出租率达100%。

这是一个住宅区物业，考虑到物业的各种因素，可见这次收购的方向，与香港屋苑商场的方向一样，都是出租率高、租务较稳定，不过增长力不算强的项目。

这次是置富首次投资外海业务，金额不高，相信是一个新尝试。反映管理层日后仍会有机会进行收购，项目有机会与现时持有的物业类别相近。

这个动作，会略增加置富的增长力，但由于仍有很多未知数，未知日后是否再有收购及收购的力度，加上当中收购的项目，相信都是租金稳定但增长力不强的项目，不会因此令置富变成高增长类。

--投资策略--

置富物业不是高增长类，但都是租务稳定的类别，从上述分析，可见仍有一定质素，而屋苑商场租金稳定更是优点之一。

由于这房托以100% 派息的模式进行，所以股息稳定。香港长远的租务市场较难有高增长，但长线平稳或略有上升。

因此股息将呈平稳增值的模式，而现时的股息率7.5%，有吸引力，估值约处合理区中下。投资策略可用分注买入，慢慢储货的模式，只入不出，长期持有作收息。

（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）

【作者简介】龚成

畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人：香港Now TV

致富教练：《经济一周》理财真人Show

专栏作家：《经济一周》

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股票课程导师：香港、澳门2000+学员

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