风暴眼｜恒大财报里10个不得不说的秘密

凤凰网《风暴眼》出品

7月17日晚间，深陷债务泥潭的中国恒大终于公布了2021年和2022年度业绩报告。在距离可能被港交所退市仅剩2个月的关键窗口期，连夜补发延期财报，被视为恒大寻求自救路上的又一进展。不过，尽管外界对恒大负债累累早有预期，但三份姗姗来迟的财报还是令看客们错愕不已。

在过去两年不断纾困的背景下，恒大的债务问题如今看来依旧棘手。凤凰网《风暴眼》梳理恒大最新财报，试图从中还原过去两年恒大都发生了些什么......

1 负债2.4万亿 普通人要还多久？

年报显示，截至2022年末，中国恒大负债总额24374.1亿元。而截至2021年末，中国恒大负债总额人民币25801.5亿元。

也就是说，一年时间，恒大降债1427亿元。但这一数字，在万亿级的庞大负债前，稍显杯水车薪。

那么，负债2.4万亿是什么概念？

以国家统计局发布的数据为例，2022年，全国居民人均可支配收入为36883元。

也就是说，负债近2.4万亿，相当于一个普通人连续还上6500万年，才还得起这笔债，而一个热知识是——中国历史也才5000年......

如果从恒大自身角度来看，自2006年有财报记录以来至2020年共15年，中国恒大历年净利润综合累计也才1453亿元，还不够当前总负债的零头。

具体看——2022年，中国恒大负债总额24374.1亿元，剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元，其中：借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。

借款方面，截至2022年底，中国恒大的流动及非流动借款分别为5871.23亿元及252.68亿元，而该公司的现金总额（包括现金及现金等价物及限制性现金）约为143.05亿元。

2 两年亏损八千亿

除了巨额负债，中国恒大近两年的亏损数额也大得惊人。

财报数据显示，集团2021年收入为人民币2500亿元，毛亏损184.5亿元。年内经营性亏损1137.5亿元，撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损人民币4049.5亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802亿元，所得税抵免126.8亿元，净亏损合计人民币6862亿元。

2022年，恒大集团收入为人民币2301亿元，毛利250亿元。年内经营性亏损434亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损694亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1258亿元。

虽然2022年亏损已有所减少，但也是高达上千亿元的体量。整体来看，中国恒大在2021年、2022年度合计净亏损金额高达8120亿元。

3 精简员工约2万人

亏损和负债重压下，为了开源节流，恒大采取机构精简、岗位合并等举措，试图最大力度地降本增效，大批干部员工充实到了保交楼项目一线。

2021年底，就有内部文件显示，恒大对公司机构设置进行调整。其中，地产集团地区公司层面，招投标及采购部、预算决策部合并为招采预决算部；投资部、资金部合并为投融资管理部；省公司营销部、品牌部、售后服务部合并为营销品牌部；项目工程部与开发部合并为项目工程开发部。

从年报数据来看，机构调整后，人员大约精简了2万人。

年报显示，截至2021年12月31日，恒大集团共有员工12万人（包括恒大汽车(708.HK)员工6286人及恒大物业(6666.HK)员工7.3万人），其中房地产开发建设系统中，大学本科及以上学历人员占比近90%。

到2022年12月31日，员工减少到10万人（包括恒大汽车(708.HK)员工4506人及恒大物业(6666.HK)员工7.2万人），房地产开发建设系统员工数量较2021年底减少36.9%。

人员优化起到了显著的降本增效效果。截至2022年12月31日，恒大集团总僱员成本（包括董事酬金）约人民币46.3亿元，比2021年的140.7亿元减少94.4亿元。

4 土地储备缩水，旧改项目部分停滞

中国恒大表示，庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。然而，从2021年和2022年年报信息来看，其土地储备也在缩水。

根据年报，截至2021年12月31日，集团拥有土地储备2.6亿平方米。而这一数字到2022年12月31日，减少到了2.1亿平方米。

此外，恒大集团还参与了城市炙手可热的旧改项目。2021年年报中，其参与的旧改项目有93个，其中大湾区66个（深圳39个），其他城市27个。然而到了2022年，这些数字均有所缩减，参与旧改项目79个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市24个。

前恒大总裁夏海钧曾表示，“城市更新将是房企的必争之地”，恒大的旧改规模快速扩容，然而，到了2022年，其资金链断裂后，旧改项目纷纷停滞，一些项目只得由国企接盘纾困。

公开资料显示，向南实业股份有限公司与恒大合作开发的深圳南山区向南村城市更新旧改单元项目，自2009年8月开始合作，后因恒大资金问题，一直没有动作。今年4月，项目更换了合作开发主体，才得以重新盘活。此外，深圳地铁置业集团有限公司也已经接手了恒大横岗四联排榜村的旧改项目。

5 靠“卖卖卖”回血超500亿

如昔日王健林一般，许家印也最终走上了“卖卖卖”的老路。据中国恒大2021、2022年年报显示，两年来，恒大多次出售或配售手中资产，粗略统计共回笼资金超500亿元。其中，2021年出手7次，均为股权交易；2022年出手6次，包括信托合作及多次出售地产项目等。

具体看——

2021年：

3月28日，出售New Gain股份，总代价为163.5亿港元。

5月13日，向投资者配售2.6亿股恒大汽车股份，每股40.92港元，所得款项约为106亿港元。

6月20日，子公司Solution Key Holdings Limited（下称Solution Key）按市价每股6港元向Pumpkin Films Limited出售恒腾网络集团有限公司（下称恒腾网络，股份代号：136） 7.39亿股，对价为44亿港元（其中17.7亿港元未付）。

7月30日，Solution Key向Ocean Fund SPC出售恒腾网络3.7亿股，对价为11.8亿港元（其中5.9亿港元未付）。

7月30日，Solution Key以每股3.2港元向腾讯集团子公司 Water Lily Investment Limited出售6.5亿股恒腾网络股份，对价为20.7亿港元。

9月28日，与沈阳盛京金控投资集团有限公司签订协议，以出售盛京银行股份有限公司17.5亿的非流通内资股，对价为每股人民币5.7元，合计人民币99.9亿元。

11月17日，Solution Key向United Resources Investment Holdings Limited出售恒腾网络16.6亿股，对价为21.3亿港元，该笔出售完成后，恒大集团完全退出恒腾网络。

2022年：

2月25日，与光大信托和五矿信托签订合作协议，出售4个项目的相关股权，收回在项目的部分前期投资款约人民币19.5亿元。

3月29日，与浙江省浙建房地产集团有限公司（下称浙建房地产）及浙江省建工集团有限责任公司（下称建工集团）签订协议，以出售水晶城项目100%权益，总代价为人民币36.7亿元。

5月26日，与浙建房地产及建工集团签订协议，以出售城市之光广场项目100%权益，总代价为人民币13.5亿元。

8月3日，与广州市规划和自然资源局签订解除协议，以退还坐落于广州市番禺区谢村的体育设施地块及产业地块，包含四个分地块土地使用权。广州市规划和自然资源局就转让事项支付合计人民币55亿元出让金退库款至政府指定的专项监管账户。

接到资产接管人通知，持有一块位于香港元朗未开发的土地的本公司若干附属公司股权及公司间负债已被资产接管人以6亿美元出售。

11月26日，恒大与深圳市安和一号房地产开发有限公司签订协议，以出售一块位于深圳市的商业地，总代价为人民币7.5亿元。

6 “保交楼”自救：房产销售停摆半年 两年回款4200亿

图源：恒大官网

众所周知，恒大业务版图的最大一块就是地产。自2020年爆发资金链危机以来，恒大在保交楼方面持续发力。

那么，过去两年，恒大的地产业务进展如何？

对此，恒大在2022年年报中表示，2021年9月后，公司销售一度陷入停滞。随着保交楼项目施工逐步重启，公司销售从2022年 4月份开始逐渐恢复。公司以稳经营、化风险为第一要务，以最大力度积极推进保交楼工作，取得了包括各地政府、上下游企业、业主等在内多方的理解和支持，2022年共实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。

在合约销售方面，2021年，集团实现合约销售金额人民币3729亿元，合约销售面积5202万平方米，全年累计销售回款人民币3876亿元。全年集团新开盘销售项目70个。截至2021年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1241个。

2022年全年，集团实现合约销售金额人民币317亿元，合约销售面积390.4万平方米，全年累计销售回款人民币357.9亿元。截至2022年12月31日，包括完全竣工及在建的在售项目累计到达1241个。

7 许家“印记”：地产、足球两手抓

作为恒大这艘巨舵的核心，尽管“许家印”三个字只出现在年报的落款签字处，但外界对许家印近两年的个人的情况仍好奇不减。

就在年报披露前不久，今年7月4日，许家印召开恒大足球俱乐部管理会议，会上明确提出了该俱乐部今明两年的目标：今年保级、明年冲超。

7月4日，许家印主持召开俱乐部管理会议（图源：广州足球俱乐部官微）

这并非许家印首次因足球业务公开露面。此前4月19日，许家印召开恒大足球管理会议，首次对俱乐部提出了“狼性十足、协同拼搏、坚韧不拔、锤炼精英”的新广州队精神，并鼓励俱乐部要继续按照集团“把恒大足球学校打造成为中国足球明星的摇篮，广州队要做好摇篮平台”的目标前进。

时间再向前，2022年12月2日晚7时，恒大集团召开保交楼工作专题会议，许家印在会上重点总结了去年以来的复工复产保交楼情况，并要求确保完成全年保交楼任务。

图源：恒大官网

彼时，许家印表示:“今年1至11月，恒大集团实现交楼25.6万套，2022年全年要力争完成30万套的交楼，12月份必须保质保量完成交楼4.4万套。这个月还剩29天，时间紧、任务重，恒大全体员工要坚定不移地履行我们的主体责任，永不放弃地努力拼搏，确保完成全年交楼任务。”

而2022年年报显示，去年恒大共实现了732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。由此，许家印“低空飘过”完成了他的KPI。

据凤凰网《风暴眼》不完全统计，2022年，许家印公开场合露面大多与恒大内部相关会议有关，多围绕“保交楼”复产复工进展。

8 汽车业务陷入尴尬困局

值得玩味的是，2022年年报中，恒大将汽车业务放在了业务展望的首位。

年报表示，“展望未来，公司将全力保障‘保交楼’等重点工作稳步有序推进，做好新能源汽车、物业服务等板块的持续运营，探索对公司核心资产的高效处置和有效盘活，稳步推进风险化解。”

而凤凰网《风暴眼》梳理发现，今年3月，恒大汽车曾透露，在无法获得新增流动性的情况下有停产风险，而彼时恒大汽车的资金缺口是290亿元。随后4月，恒大汽车天津工厂暂缓生产。

今年6月，恒大汽车再发公告称，“恒驰5”恒驰汽车已于5月恢复生产，截至5月底已交付超过1000辆“恒驰5”。公告同时称，“目前本集团仍面临资金短缺困难。”

1000辆的交付成绩，显然没有完成2020年恒大汽车官方曾表示的“将在2023年一季度前完成首批1万辆的交付”目标。而更尴尬的是，继续生产的钱，在2.4万亿的整体负债阴霾下，仍不知从何而来。

9 仅剩两个月窗口期

自2022年3月21日9时，恒大在港交所停牌，至今已过去16个月。中国恒大忽然连夜一口气补发三份财报数据，是为哪般？

根据2018年8月1日生效的港交所上市新规，对于连续停牌18个月的证券，港交所可以对其进行摘牌。

也就是说，如果恒大再不复牌，两个月后，就有被港交所摘牌的风险。

根据复牌指引，恒大复牌需要满足4个条件：按规定公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；对于恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查，公布调查结果并采取适当的补救措施；证明公司遵守上市规则第13.24条的规定，即证券停牌后，定期公布公司有关发展情况；同时，向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评估本公司的情况。

然而，过去每年为其审计报告出具无保留意见的普华永道，如今已更换成核数师上会栢诚会计师事务所。

耐人寻味的是，这家新任会计师事务所给中国恒大2021年报和2022年报均出具了“无法发表意见”的报告。其披露的原因之一是有关持续经营的多项不确定因素；二是由于部分员工离职，无法就期初结余及比较数据获取足够适当的审核凭证。

在此次发布的财报中，许家印罕见地没有像往常一样向股东、投资者和商业伙伴“致谢”，仅例行公事地宣布，公司股份将继续停止买卖，直至另行通知。并提醒投资者买卖公司证券时“务请审慎行事”。

10 仍未宣布破产，债务重组在即

虽然背上天文数字般的负债，还有着巨大的亏损窟窿，但恒大仍坚挺着没有宣布破产。或许是欠债过多，从顾全大局的角度，也无法草草“破产”了事，亦或许，恒大还期待着有东山再起的一天。

虽然集团并未宣告破产，但已有恒大地产控股子公司撑不住了。7月18日，据全国企业破产重整案件信息网显示，恒大地产集团西安有限公司被西安卫宁商贸有限公司申请破产。

恒大地产集团西安有限公司成立于2007年9月，由恒大地产集团有限公司、广州市鑫源投资有限公司分别持股90%、10%。

对于恒大集团来说，当务之急则是顺利完成债务重组。今年3月，中国恒大曾公布境外债务重组方案，并称该方案已经获得一些主要持有人的支持。7月17日晚，与财报一同发布的最新公告显示，恒大集团将于24日在香港召开聆讯，寻求债权人的批准；25日，其债务协议安排会议将于开曼群岛举行。

在恒大此前披露的协议安排中，恒大此次境外重组的债务分为A组与C组，前者包括恒大发行的境外票据、债券和所借贷款，后者包括恒大境外金融负债(包括担保和认沽期权)。其中，债务基于A组的全部应计索赔；C组债务基于“差额索偿”。

随着会议期限临近，恒大命运也将揭晓。