中央政治局重磅定调房地产！救市前奏响起了吗？

图 源丨视觉中国

作 者丨孔海丽 周潇枭

政治局会议释放诸多积极信号。

资料来源：新华网，中金公司研究部

关于房地产政策的篇幅，相较于4月政治局会议，本次政治局会议提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的提法，并未提到“房住不炒”。

其中，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”这一表述，被认为是对房地产市场的最新判断，是理解房地产政策变化的核心内容，也表明央行货币政策司司长邹澜7月14日的表态并非无的放矢：考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究。

对楼市新形势的判断

一线城市放开限购或成众望所归

在业内的理解中，楼市新形势，指向房地产市场全面降温，具体表现在居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变，持有房产的意愿下降等。

图表：历年政治局会议涉及房地产相关内容梳理 资料来源：人民网，中金公司研究部

国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.9万亿元，同比下降7.9%，为年内最大降幅。同期，全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。受销售遇阻的影响，房地产企业到位资金增速降幅也有所扩大。此外，70个大中城市中，房价环比上涨的城市数量减少，环比下降的城市数量增多。

“这些趋势性现象表明，房地产可能永久性地告别了大范围过热的走势。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，行业和市场的重大变化，推动着管理政策也要发生根本性的改变，即从“防过热”转到“防过冷”。

易居研究院研究总监严跃进也表示，监管层对供求关系变化的定义，是理解后续市场走势和政策走向的最关键内容。

上海财经大学校长刘元春对21世纪经济报道记者表示，二季度一些数据出现回调，是在三年疫情冲击、房地产深度调整和外部环境恶化三重因素叠加下的经济表现。当前经济复苏不会一帆风顺，会出现一些波动和起伏，这是合理的。当前社会交往和社会秩序修复基本完成，但是利润修复还没有开始，经济出现一定回调是正常现象。

中国国际经济交流中心副总经济师张永军对21世纪经济报道记者表示，房地产需求不足对当前经济拖累明显，可以放松限购限贷等举措，还可以通过降低二手房首付比例等措施更好满足改善性住房需求，存量房贷利率也有下调空间。

中信证券首席经济学家明明对21世纪经济报道记者表示，地产政策方面，要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，意味着未来地产政策放松的想象空间有所增大。保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设也有望缓和地产相关投资的下滑趋势。

野村中国首席经济学家陆挺对21世纪经济报道记者表示，可以放开限购限售等限制性举措，顺应城市化需求满足农民工、高校毕业生、改善型住房需求等。央行下半年还可以通过下调LPR等降低存量房贷利息，商业银行一年之内可以多次顺应LPR下调存量房贷利息等。

从各地政策面来看，除核心城市以外，多数城市对房地产支持政策已经充分释放，在目前的环境下，放宽包括一线城市在内的核心城市楼市限制性政策成为众望所归，释放改善性住房需求仍有可操作空间。

图表：超高/高能级城市限购政策统计

注：1）数据时间截至7月5日；2）外地人社保/个税为0，表示外地人无需提供社保或个税证明即可在限购区买房；3）不执行限购政策的城市用淡黄色标出 资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部

图表：超高/高能级城市限贷政策统计

注：1）数据时间截至7月5日；2）淡黄色表示首付比例没有进一步下调空间，淡绿色表示仍可下调；3）北京非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为40%和 80%；上海非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为35%和 70%；深圳非普宅无房无贷首付比例为30%，无房有贷首付比例为60%，有房首付比例为80%；广州非普宅采用“认房又认贷”，首套与非首套首付比例为30%和70% 资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部

图表：本轮下行周期各城市需求端支持性政策数量统计

注：1）数据时间截至7月24日；2）“强政策”指限购、限贷、限售放松，其余政策宽松为“弱政策”（如公积金贷款条件放宽、购房补贴、人才引进等），上周出台强政策的城市底色标为灰色 资料来源：各城市政府官网，中金公司研究部

未来政策走向

房地产业内人士普遍认为，中央此次表态，或意味着后续房地产相关政策将从提振需求和防控风险两个方面加速落实。

58安居客研究院院长张波指出，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场（继续）适度放松的调控政策会陆续出台，此前关注的一二线热点城市限购放松相关政策出台的概率也在进一步增大，同时房贷政策层面有望指向改善性需求，备受关注的热点城市“认房又认贷”政策调整的概率也在不断增大。

同时，监管层不但关注房地产开发企业所涉及的金融风险，对于相关的地方债务风险也进一步强调，预计后续会强调出台落地性执行方案。

李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，二季度以来商品房市场下滑明显，企稳态势不足，基于托底的需要，预计下半年会在热点城市优化限购政策执行范围、优化“认房又认贷”、降低按揭利率等方面，继续进行因城施策的优化，热点城市外围区域可能松绑限购，非热点城市可能调整“认房又认贷”为“认房不认贷”。

但要注意的是，需求端政策并不意味着“刺激”楼市，监管层对房地产采取的相关举措，更趋近于防止风险扩大。

李宇嘉认为，“防风险”意味着适时调整优化政策，加快推进保交楼，房企风险处置等，对冲行业下行。包括通过降低LPR、热点城市优化行政措施等，继续支持刚需和改善型需求，以托底市场，防范过快下行；也包括降低二手房交易成本等，促进良性循环；还包括加快推进存量盘活，既能把资源利用起来，也能避免价格持续下跌。

一位国有房企北京负责人也提醒：“不要期望有史诗级的救市政策。”

此外，本次政治局会议表述中对于保障性住房的关注度并未降低，结合此前国务院常务会议城中村改造的相关支持举措，张波认为，下一步，多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资来共同建设保障性住房，这类政策的力度会进一步增强。

李宇嘉也补充说，下半年的政策选项还包括，保障性住房供给加速，特别是保租房大规模筹集建设、分配等；也包括加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市、体面居住的问题，释放他们的消费潜力；还包括老旧小区改造，释放存量居民提升住房品质的潜力。