这里的房价又要涨了！

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四十年河东，四十年河西。

40年时间，足以让一个国家迅速崛起，也能让时代翻转之后再翻转。

也足以让一个国家的人口，实现跳跃式增长。

最近，澳洲联邦政府公布了一份报告，对2063年的澳大利亚经济、人口各方面作了预测。

报告预计，40年后澳大利亚人口将由2650万人，增长到4050万人，增幅达到52.8%。

这对于人口不算太多的澳大利亚来讲，算是跨上了另一个台阶。

而一直以来，澳洲的人口增长，都十分稳定。

1950年时，澳大利亚只有820万人，是一个十足的人口小国。1959年时，人口突破千万。

直到2004年时，澳大利亚人口突破2000万。

从1000万到2000万，经历了45年时间。

而未来40年时间，澳洲人口要增长1400万人，脚步还在加快。

之所以预期向好，得益于澳洲的人口形势还算不错。

尽管澳洲的出生率一直在走低，但2020年的粗出生率依然能达到12‰，生育率达到1.7。

▲ 澳大利亚生育率（每个育龄妇女生育子女的数量）

这个数字，放在东亚的中日韩，只有让人羡慕的份儿。

这也让澳洲的自然增长人口（出生人口-死亡人口），还保持在12.3万人的净增长中。

▲澳 大利亚自然增长人口数量（单位： 千人）

而报告给出的预计，到2063年时，澳洲的自然增长人口将缩减到8万人。

一个不可扭转的趋势是，生育率、出生率一直在缓慢下降。

自然增长，对人口增长的支撑将越来越弱。

外来人口流入，才是真大腿。

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作为一个移民国家，澳大利亚的外来移民，一直是人口增长的主力。

▲澳大利亚净流入移民数量（单位： 千人）

1990年代，澳洲的移民数量有所放缓，但到2000年之后又开始恢复增长。

2020年的疫情因素，让澳洲的净移民数量第一次出现负增长。但预计未来40年，外来移民的数量能重新稳定在每年23.5万人。

在过去的十年，澳洲人口增量的60%都来自移民。

▲澳大利亚人口增长构成（红色部分为移民）

一项数据是，澳大利亚的移民占据30%，而同样是高移民国家的加拿大，占比不过21.2%，美国则是15.3%。

在西方国家中，澳洲的移民数量、占比都排在第一位。

人口的流动方向，才能充分说明一个国家/城市的吸引力。

外来人口的大量流入，正深刻影响着这个国家。

最大的改变，发生在劳动力市场。

移民的流入，为澳大利亚带来了大量劳动力，也促进着经济的发展。

疫情发生之后，澳大利亚失去了47万多潜在移民，并在2021-2022财年，出现了8.5万人的人口净流出。

后果便是：各行业的劳动力出现了人手短缺。

为了缓解这种危急形势，澳大利亚正在准备移民系统的重大改革：

将新增短期签证；

临时签证持有者，有权向雇主提出拖欠工资的索赔；

临时签证，可能不再与雇主绑定，方便更换工作；

雇主担保可能改为按月收费；

……

移民大潮，不久就将重新回归。

另一个重点是，缓解老龄化。

1983年时，澳大利亚的中位年龄只有30.2岁，而到了2023年，这个数字已经变成了38.5岁。

与此同时，15-64岁的劳动力人口占比下降了1个百分点，65岁以上的人口占比上升了7.2个百分点，达到了17.2%。

按照国际通行标准，澳大利亚已经进入中度老龄化社会。

而报告给出的预计，到2063年时澳大利亚65岁以上人口占比，将会达到23.4%，妥妥的重度老龄化社会了。

▲澳大利亚人口年龄结构

当生育率持续下降、自然增长乏力之时，加快引进新移民，就成了澳大利亚的当务之急。

这也将成为澳洲人口稳定增长最可靠的背书。

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人口稳定的增长预期，最受益的当然是资产市场的火热。

尤其是房地产市场。

一家数据网站给出的统计，过去十年，澳大利亚506个城区的房价，有163个的房价涨幅都超过了100%。

163个房价翻倍的城区，大都分布在悉尼北岸和内西区，但在墨尔本、阿德莱德、霍巴特也不乏少数。

▲过去十年澳大利亚房价涨幅最大的十大住宅区

位于悉尼的南图拉穆拉涨幅高达150%，位居第一。另一个区Burwood则上涨了148.3%，位居第二位。

而Burwood正是被人熟知的华人区。

这就是人口持续流入，给当地资产所带来的影响。

当然，没有一个城市的房价会永远上涨。

疫情期间，澳洲各城市的房价也都经历了一波回调。

2020年3月到2022年4月，澳洲平均房价涨到最高峰，涨幅达到26.2%。

但此后澳洲央行开始加息，房价随之下调。到今年2月份，全国平均房价下跌了9.1%。

从今年2月到6月，房价又重回上涨态势，涨幅3.4%。

尤其是几个核心城市，涨幅更为明显。

▲截至9月30日澳洲核心城市房价涨幅

截至2023年9月，悉尼房价同比上涨7.3%，珀斯同比上涨8.8%，布里斯班上涨5.1%，阿德莱德上涨5%。

只有墨尔本的涨幅稍低，只有1.5%。

但租房市场的表现，却十分迥异。

▲澳大利亚核心城市房租涨幅

布里斯班租金涨幅7.3%，悉尼租金涨幅10.8%，阿德莱德租金涨幅12.2%。

墨尔本的租金涨幅，甚至高达17%，只比珀斯的20%稍低一些。

当一个城市的租金疯涨，房价也不会不为所动。

墨尔本当下的机会，就显得弥足珍贵了。

一切经济活动的核心，还是人。

当澳洲的人口增长预期稳定，资产市场收益的稳定性就值得期待，也就成为穿越周期的长期投资标的。

当墨尔本的人口已经超过悉尼，成为澳洲第一大城市，墨尔本的房价也提供了一个提前抢占时代红利的机会。