年内一线城市拿三宗百亿地块，中海地产“广积粮”

10月24日，中海联合上海龙华建设以240.16亿元底价拿下徐汇区龙华街道地块，刷新年内上海单幅土地最高价。同时，该地块也是上海2021年集中供地以来起价最高的地块。

放眼上海土地市场，上述地块仅次于2020年2月由香港置地联合体以310.5亿摘得的徐汇区黄浦江南延伸段地块。

据中海地产10月24日发布的公告，中海及上海龙华建设按85%及15%的股比成立合资公司以收购、持有和开发上述地块。上海龙华建设是上海西岸开发旗下控股公司，后者由上海市徐汇区国资委100%控股。

“地王”标签之外，这块地对中海更重要的意义在于，重返上海公开土地市场半年后，其终于有土地进账。

6月底以来，中海多次在一线城市拿下大体量地块，为未来销售业绩及营收“广积粮”。克而瑞数据显示，今年前9个月中海新增土地货值1201.2亿元，位列行业第五；前三季度，中海也在信心满满地靠近“销售额增长20%”的年度目标。

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重返上海，加仓广深

龙华街道地块规划建筑面积约67.32万平方米，是一幅综合体地块，包括科研设计用地、商业用地、办公楼、普通商品房及租赁住房，总体成交楼面价为35674元/平方米。其中，可售住宅面积约20.9万平方米，限高100米。

从出让要求看，该地块有相当大比例自持部分，须配建21.6万平方米办公、13.5万平方米商业，前者40%自持，后者100%自持。

此外，地块还须依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心。

单看住宅部分，从周边房源看，地块后续推出的楼盘竞争较小。贝壳平台显示，徐汇龙华片区待售新盘仅玖珑庭、保利滨江天珺，其余新盘均显示“售罄”。上海今年引起热议的网红盘云锦东方也位于该板块。

据机构数据，2022年，中海地产在上海的全口径销售额、权益销售额均未进入前50名，而在2021年、2020年，全口径销售额位列TOP 10，权益销售额则位列TOP 2。

自今年4月重返上海公开土地市场以来，中海地产颗粒无收，若再无土地进账，中海在当地可能面临“无房可卖”的困境。拿下上述“巨无霸”地块后，中海有望打一场翻身仗。

中海母公司中国建筑集团也发布公告称，上述地块地处徐汇区核心地段，规划能级高，发展潜力大，符合公司投资优选方向。中海参与该项目投资开发建设，有利于加强公司在不动产开发及城市运营方面的战略布局，进一步提升公司在上海区域市场的影响力、引领力及品牌号召力。

实际上，这是中海今年第三次在一线城市拿下百亿地块。

9月的广州土拍中，中海以127.9亿元拿下海珠区上涌果树公园北侧地块，这块地也刷新了海珠区地块总价。

更早前，6月30日的深圳土拍中，中海力压华润+建发、保利发展、招商+华发、中铁建、越秀，以125.32亿元封顶价、5.85万平方米自持租赁住房建筑面积拿下深圳湾超总一宗稀缺宅地。

欲冲击全年权益销售额第一

聚焦高能级城市投资已成房企共识，这也是中海敢于在核心一线城市拿下百亿地王的投资思路。

中海地产2023年半年报显示，上半年新增土地储备13宗，其中北上广深四个一线城市新增货值占总新增货值的比重达44.7%。就在拿下上海“地王”同日，中海还在北京以底价33.8亿元获得丰台区北宫镇一幅地块。

“如果再加上下半年广州和上海的百亿地王，一线城市的新增货值占比肯定会超过50%，把大部分的投资资源高度集中到北上广深四个一线城市，这在所有房企中是绝无仅有的。这是中海投资策略最突出的特征。”镜鉴咨询创始人张宏伟指出。

除了对宏观市场环境的判断，中海自身优势也是支撑其拿下“地王”的底气。

截至9月底，中海银行结余及现金共计1155.3亿元，净借贷比率39.7%，持续位于行业最低区间；上半年其加权平均融资成本仅为3.54%，同样位列行业最低区间。

“中海作为央企，融资成本非常低，只有低成本融资才能够支持百亿地王长周期的开发，且百亿地王里还包括公寓自持、商业、公建配套等非销售类物业，这是一般企业即使是中小央企也无法操盘的。”张宏伟说道。

其进一步指出，片区开发经验也是中海的优势之一，“片区拿地，百亿门槛，一二级联动开发，对于中海来讲已经形成其发展的独特的护城河，在土地资源获取上有独特优势。”

在一线城市果敢拿地之外，中海正在冲刺年度业绩。

10月25日，该公司发布的三季度财务数据显示，报告期内其实现销售金额2390.3亿元，同比上升18.7%；销售面积则同比增加11.9%至1033万平方米。

在中报业绩会上，中国海外发展有限公司行政总裁张智超重申年了初定下的销售增长目标，“中海对全年20%增长目标是充满信心的。”从前三季度销售表现看，中海也正在接近这一增长数字。

据蓝鲸财经了解，中海内部对销售榜单“第一”有执念，今年，其也有望冲击权益销售额第一。

据克而瑞统计数据，今年前9个月，中海权益销售额为2150.6亿元，位列行业第二，距离第一名的保利发展差距仅在百亿元左右；上半年，其权益销售额则位列行业第一。