作 者丨吴抒颖
回归市场化调节,价高者得!楼市再迎利好!
2023年11月21日,据广州公共资源交易中心官网消息,黄埔区于当日挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。这宗地块性质为二类居住用地兼容文化设施用地,面积为3.77万平方米,起拍总价为39.47亿元,将于2023年12月22日15时进行限时竞价。
值得留意的是,广州本次挂牌地块出让按照“价高者得”原则确定竞得人,并未设置地块最高成交限价,这意味着广州正式取消宅地“限地价”出让政策。
广州是四座一线城市中首座取消地价上限的城市。在广州之前,全国已有多座城市取消地价上限,包括重点二线城市杭州、成都等。
11月20日,宁波挂牌2宗涉宅地。与此前挂牌地块相比,本批次地块出让规则进行了较大调整,宁波虽未取消地块限价,但地块封顶溢价率大幅上调,从此前的15%提高至30%。
在上述恢复“价高者得”的城市中,不少出让结果中重新出现高溢价率的地块,这对市场本身是一种提振。在市场步入平稳健康运行区间后,恢复“价高者得”的土地出让模式能够让参与房企的决策更高效,也能够让土地市场的竞争更加公平合理。重磅!广州取消地价上限
广州此次挂牌的地块,位于供应大户黄浦区。根据出让公告,这宗位于黄埔区的地区用地性质为二类居住用地兼容文化设施用地,土地面积3.77万平方米,起拍总价为39.47亿元,将于12月22日进行限时竞价。
广州公共资源交易中心官网
地块红线图 来源:广州公共资源交易中心
公告同时指出,“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”,这意味着这宗地块将取消“双限双竞”,转为过往惯用的“价高者得”形式。
2021年,广州进入“集中供地”时期,土地出让政策沿用设置最高限制地价,触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式,控制土拍溢价,涉宅地出让溢价也控制在15%。
这一模式之下,广州土地市场分化严重,素质较好的地块一贯需要摇号,而边缘地块则无人问津,时常由城投公司托底。
广州本次恢复“价高者得”的竞价模式,也并不意味着对房企的约束有所放松。
根据公告,黄埔这宗地块的竞买人必须使用自由资金,不得使用融资借款。此外,对于建设期限也有明确要求,竞得人须在土地交付后一年内动工,三年内竣工。
需要指出的是,这是广州今年第四批次供地第一宗挂牌的地块。从当前的市场环境来看,广州之后挂牌的其他地块也大概率采取“价高者得”的模式。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为,继之前取消“竞自持”和“竞配建”,保留“限地价+摇号”之后,广州本次拍地再次响应自然部将土拍规则优化为“价高者得”,意味着广州土拍原来在防过热时期出台的限制性调控措施均已退出,是一次积极的市场化尝试。
“今年以来,广州土拍市场冷热分化明显,冷门地块乏人问津,热门地块则纷纷触顶摇号,改为‘价高者得’之后,意味着今后房企在广州想要拿到好地块,将从原来的‘实力+运气’改为完全‘凭实力’,热门地块的竞争将会更加激烈,也更考验房企的算账水平。”肖文晓续称。
图源:好地研究院
22城中有18城恢复“价高者得”
自从10月底以来,已经有多座城市官宣恢复“价高者得”的竞价模式。从已经出让的结果来看,市场也给出了积极的反馈。
据中指研究院统计,截至11月21日,在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中,已全部发布涉宅用地公告,其中18城恢复“价高者得”,目前仅北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。
而部分城市在取消地价后的首拍中,出现高溢价率地块,引发市场极大关注。可供对比的是,济南、合肥已完成新政后首拍,济南出现溢价率53%的地块,相较于21天前周边底价成交的地块,成交楼面价上浮66%,政策效果显著;合肥解除限价后首拍揽金77亿元,竞争最激烈地块溢价率44.9%。
广州目前的政策效果如何有待观察,但是,从房企的角度来说,“价高者得”的模式更有利于他们的决策。
一位龙头房企投资部的人士对21世纪经济报道记者分析认为,“摇号的时候,好地块就这么多,大家都知道他好,所以都去碰运气。去年有一段时间,我们观察到一些制造业的公司也都去想方设法参与优质地块的竞拍,这是一个很简单的逻辑,利润比他们主业高,有利可图。所以那时候我们也很困扰,不是我们没有钱,而是我们拿不到。”
这的确是土地市场在摇号时期难以避免的问题。
一些具备实力的房企为了提高摇中优质地块的概率,会出动“马甲”参与摇号。例如,近期北京的土地出让中,中海地产甚至动用了东方雨虹这件“马甲”,后者于10月18日以40亿元竞得北京丰台区一宗宅地,并于11月15日将这宗地块 95%股权转让予中海系公司。
假若恢复“价高者得”的模式,房企将比拼的就不仅是运气,而是全凭实力。
一位龙头房企华南区域的人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示,市场对于优质地块是有期待的,都希望让成熟的、有丰富经验而且产品实力好的来做。“虽然说摇号的时候是谁摇中就赚钱,但是呈现出来的产品还有其他是不是对这宗地块的建设是最优解,这个是不确定的。所以通过竞价的方式挺好的,起码大家公平竞争。”
市场信心有望提振
随着全国“价高者得”的竞价模式逐渐落地,市场参与方也更加期待市场的信心能够得到提振。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对表示,对开发商来说,能根据房价水平直观地计算出利润空间,显然这是在给市场让利、休养生息,提振市场拿地的积极性。另一方面,当前市场预期较弱,竞拍开发商不会很多,不会诞生高溢价地块,利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复,带动下游的商品房市场。
李宇嘉预计,后期开发商拿地的积极性会提振,对后续卖地都积极效果。但是,如果不设地价上限,如果开发商参拍多,溢价率收窄,也可能导致效果减弱。因此,具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷,新房、二手房价格继续下降,二手房挂牌、新房批售都在高位,需要市场消化到一定程度,有了触底的迹象,供地新政的效果将会显现。
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