万亿城中村改造掀历史性风口,首开股份或成最大赢家
财经
财经 > 正文

万亿城中村改造掀历史性风口,首开股份或成最大赢家

继建设银行之后,11月27日,交通银行在上海与部分房地产企业召开座谈会,整场会议主要是围绕管理部门提出的“三个不低于”指标要求进行,进一步支持房企合理融资需求。据了解,首开股份、万科、绿城、龙湖、美的置业、新城控股、信达地产、卓越陆家嘴集团、仁恒置地、大华集团、浦发集团、滨江集团、新希望地产、伟星集团等15家房企代表参会。

“三个不低于”、“房企白名单”未来将对房企融资形成实际支持效果,作为此次参会企业之一,“京城一哥”房地产开发企业首开股份(600376),有望成为本轮风口的最大赢家。

首开股份大股东最早可追溯至上世纪70年代的北京市建委统建办公室。公司2014年起涉足棚改,2015年提出“城市复兴官”的发展战略,积累城中村改造经验。作为全国最“懂”北京城市更新的一家房企,在整个房地产行业面临挑战和压力的时刻,首开股份坚持优化融资结构与控制有息负债并重,在融资上不断取得逆境突破,项目开发上继续发挥快周转的优势。

经济弱复苏背景下,大手笔的内需刺激政策近期陆续出台。4月28日,政治局会议明确提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造;7月21日,国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,并强调这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措;7月24日,政治局会议再一次会议明确指出要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。

前期两次政治局会议,一次国常会,足以说明这件事情的分量。

此后的三个月里,中央进一步明确其实施路径。住建部10月12日消息称,将分三类推进实施改造,主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。住建部此次消息还指出,各地正按照部署,扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作,目前已有162个项目入库。

对于进入存量博弈期的房地产而言,也只有城中村改造才能释放出足够多的增量。

根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》,截至2021年末,全国共有8个超大城市(城区常住人口1000万以上)和11个特大城市(城区常住人口500万以上1000万以下)。

中信证券研究部测算,这19个超大特大城市的商品房销售额占全国市场份额的比重约37.2%。广发证券研报称,粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿元量级,“十四五”期间累计规模可能超万亿元。

四十年首都城市复兴官 再迎上亿平方米市场新增量

北京是全国近年来第一个在城中村更新上“动手”的城市。

早在2021年,北京印发《关于实施城市更新行动的指导意见》,提出对城市建成区(规划基本实现地区)城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整,小规模、渐进式、可持续的更新。2022年4月,北京再一次发文《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》,强调“到2035年,北京一绿地区要确保全面实现城市化”。

由北京城市更新联盟联合北京市城市规划设计研究院、戴德梁行共同编写的《2022北京城市更新白皮书》显示,北京市存量建设用地和存量建筑规模较大,建成区内需更新的存量建筑约2.45亿平方米,其中中心城区约1.66亿平方米。

不止如此,面对开发商前期投入大的问题,今年6月,北京市政府还通过11家商业银行发行地方政府债券20亿元。

对于“京城地主”首开股份而言,这又是一次新的发展机遇。首开股份作为深耕京城四十年的老牌开发商,还有另一个鲜为人知的名字——北京市的“城市复兴官”,源于公司的大股东首开集团,最早可以追溯至1977年成立的北京市建委统建办公室。从崇文门一路向西建到宣武门,改革开放后北京市第一批住宅建筑就有首开的影子。40年后,首开股份再次接棒担负起了这一重任。2015年,首开提出“城市复兴官”的发展战略,积极在北京践行城市更新。

根据首开股份披露,2016年公司的各项棚户区改造及土地一级开发项目仅有3个,截至2020年,在施和储备项目增至12个。此外,首开股份数个城市更新项目于近几年内均取得良好进展;2022年长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌,京内外各项目不断入市运营,其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租。2023年公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造,推进长租公寓产品标准化体系建设,养老项目持续增加,文投文创项目稳步运营,昌平区LONG街项目更是获评第二届“北京城市更新最佳实践”。城市更新正逐渐成长为首开股份传统地产开发业务外的“第二曲线”。

如今面临政策催化下的亿平方米的增量风口市场,首开股份已整装待发,欲重塑昔日辉煌。公司8月1日回复投资者提问表示,公司过往在北京参与了多个棚改项目,现正积极研判最新的城中村改造政策内容,结合自身情况积极参与未来城中村改造及棚改业务。

旧改经验写入政策教科书 整装待发下一轮风口

与前次大规模货币化棚改不同,本次城中村改造的实施主体对当地大型央国企更为“友好”。

一方面,城中村改造耗时长、难度大,使得其更需要大规模、长周期、低成本的资金注入。据中信证券统计,在流动性宽裕、房价上涨预期非常明显的时期,尤其是2012年之前,有大量民企活跃在城中村改造项目中,如泛海建设、新湖中宝、富力地产、时代地产等公司都有参与。但自2016年之后,民企对城中村改造的参与热情明显下降。出现这种现象正是因为城中村改造存在不小的资金壁垒。

另一方面,改造涉及整体规划制定,拆迁补偿谈判、回迁方案谈判、居民拆迁安置等复杂流程,往往不是“初来乍到”的公司短时间内可以解决的,对当地市场更熟悉的本地化公司会更有利于城中村改造项目的推进。

在这一轮去化过程中,首开股份无疑是进展最领先的房企之一。面对融资端的挑战和压力,公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。资料显示,2022年公司累计归还到期负债约515.37亿元,带息负债规模较年初降低121.54亿元。凭借首都国企的信用背书,公司的融资利率也不断降低,2022年的整体平均融资成本为4.52%,较2021年的4.85%明显下降。

首开也是最“懂”北京城市更新的一家房企。《中共北京市委关于“十四五规划”和2035年远景目标的建议》的第七条《深入落实城市总体规划,切实提高首都城市治理水平》明确提出持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造,推广“劲松模式”、“首开经验”,引入社会资本参与。

所谓的“首开经验”,源自以首开集团为实施主体推进的老旧小区改造。2019年12月,北京市领导到石景山调研时,对集团在老山东里北社区老旧小区更新试点表示认可。在北京市2020年国民经济和社会发展计划报告中,提出总结完善发挥市管国有企业主体作用的“首开做法”。2020年7月,市领导调研石景山、西城老旧小区改造工作,首次提出总结“首开经验”。随后,在市委十二届十五次全会、十六次全会上,在北京市十四五规划建议、北京市2021年国民经济和社会发展计划报告中,均提出要推广“劲松模式”“首开经验”。2022年,“首开经验”被写入北京市十三次党代会报告。首开集团也总结形成了老旧小区改造、城市更新等领域的“首开经验”。回顾“首开经验”形成过程,实质上是市委在老旧小区改造领域,坚持“两个毫不动摇”,对“国企敢干、民企敢投”的鼓励和鞭策。“首开经验”不止于老旧小区改造领域,需要从首开集团整体出发,结合国资布局、国企改革、首都发展及百姓诉求,从市属国有房地产企业三重身份上寻找答案。可将首开经验归集为四个字——“向心·利民”。

随着未来全国城市的更新改造全面铺开,首开股份无疑将拥有充足的经验和“子弹”来抢占线机。

融资额度逆势突破 开发主业捷报频传

除了攀上万亿城市更新风口外,首开股份的房产开发主业近期也捷报频传。

融资方面,公司不断取得逆境突破,2023年2月,首开股份成功发行39亿元公司债券,在合理管控财务、缓解资金压力的同时,“手中有余粮,出手心不慌”。

3月28日,首开股份在银行间市场成功发行2023年第三期中期票据,募集资金15亿元,期限3+2年,票面利率3.93%,创2023年以来新低,全场认购倍数近三倍,圆满完成公司一季度56亿元中期票据发行工作,实现融资开门红!

9月19日,中国银行间市场交易商协会接受首开股份申请注册的3期中期票据,首开股份已获得注册通知书,规模总计108亿元,为公司实现2023年9月-2024年6月行权的协会票据借新还旧提供了额度保障,体现交易商协会对公司的支持及认可。

项目开发方面,首开股份继续发挥快周转的优势。今年3月,首开股份以底价27亿元的价格竞得北京市昌平新城东区三期土地一级开发项目CP00-1002-0001地块R2二类居住用地国有建设用地使用权,地块土地面积49176.79平方米,规划建筑面积约10.82万平方米,地块容积率2.2,销售指导价5.3万元/平方米。

拿地次日即公布案名“梧桐山语”,刷新北京市场纪录。随后,在“三年成势、五年成形、十年成城”的昌平新城东区建设提速背景之下,该地块也实现了从竞价拿地到进场施工仅用时6天的“拿地即实质开工”新速度。

中指研究院发布的数据显示,今年1-7月,首开股份以390亿元销售额,跻身全国排行榜TOP27。土地方面,公司7月一口气“连下三子”:20日以31.97亿元拿下昌平区沙河高教园区四期(二)地块;仅一天后,以2.65亿元0.4%的溢价率获取厦门湖里区马厝商住用地;25日又以22.82亿元0.53%溢价率,精准投拓北京市顺义区顺义新城第1街区地块。融资渠道的畅通和快速去化的能力便是公司不断“加仓”的底气。

2021年10月,北京二批次两集中调整出让规则,取消绝大多数地块出让要求中的“竞自持”规则,改为有限制条件下竞“现房销售面积”“政府权益比”及摇号,同时限制地块溢价,溢价率由25%下调至15%,释放土地利润。按照房企平均2年的“拿地—销售——竣工” 的开发周期测算,首开股份前期的获取的高溢价土地应已陆续结算完毕,今后公司结算的项目将以2021年新规则下获取的土地为主,有望为公司释放利润。

房地产步入新周期,行业虽然告别了开发业务的高毛利时代,但在新的发展机遇下,首开股份紧追政策的方向,在房地产高质量发展的新周期下,抢占了先机。

亲爱的凤凰网用户:

您当前使用的浏览器版本过低,导致网站不能正常访问,建议升级浏览器

第三方浏览器推荐:

谷歌(Chrome)浏览器 下载

360安全浏览器 下载