房地产，真的救不动了！
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房地产，真的救不动了！
如果用两个字来总结2023年的楼市，你会怎么形容？
我的答案是：失望！
2023年，全国27个省市出台了多达622次楼市松绑政策。
图片来源：克而瑞地产研究院
转折点出现在2023年7月，中央对房地产作出定调：
房地产供求关系出现重大转变。
此后，频繁的救市政策雪花般落地：
首付比例下调；
存量房贷利率下调；
首套房贷利率下调；
认房不认贷落地；
部分城市放松限购限贷；
……
如果统计出台救市政策的城市名单，大致是这样的：
图片来源：克而瑞地产研究院
600多次的政策、覆盖200多个省市，如滔天巨浪席卷而来。
但换来的是，楼市留在大坑里岿然不动。
2023年初的小阳春，曾让人以为大行情就要来了，楼市正在复苏。但仅仅两个月过后，热情早已消散。
最终的成绩单，也有点不好看：
2023年，全国房地产开发投资同比下降9.6%；商品房销售面积同比下降8.5%；商品房销售额同比下降6.5%。
让人无奈的是， 从4月份之后，政策一个月比一月多，但销售情况却一个月比一个月差。
而二三四线城市，更是成为重灾区。
像苏州这样的强二线城市，新房成交面积也同比下跌了37%。
这种政策与销售背离的背后，是“魄力”与“信心”的问题。
救还是不救？
全力救还是慢慢救？
救重点城市还是救全局？
在“救市稳经济”和“房住不炒”间的犹豫，导致政策如钝刀子割肉，一点一点释放。
典型如厦门。去年9月，厦门取消岛外限购之后，市场表现仍然平淡。于是在11月再度出手，全市取消了限购。
而市场的预期，也被慢慢磨没了信心。
即便有600多次放松政策，依然无法拯救信心。
2024一开年，又有几个核心城市出台放松政策：
1月27日，广州取消120平米以上住房限购；
1月30日，在上海缴纳5年社保或个税的非户籍居民，可在外环以外区域限购1套住房；
1月30日，苏州全面取消限购。
3个核心城市，3种放松方法，广州上海还是透露着点“矜持”。
有意思的是，苏州取消限购之后，迎来的却是“砸盘”：
诸葛找房网站显示，苏州24小时内有1245套房源降价，107套房源涨价。
你以为这是买入的好机会，但别人看到的，都是卖出的机会。
收入预期没有恢复，需求也就没有恢复，信心也无从谈起。
当取消限购都不好用了，该咋办？
是时候出台更宏观、更有力的、超预期的大招了！
2
除了需求端，供给端的房企也是被拯救的重点对象。
而所有关于房企的问题症结，都集中在了资金链上。
没钱，还怎么保交楼？
于是，从去年初开始，关于支持房企融资的政策、会议就不断。
2月，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目；
3月，支持消费基础设施发行基础设施REITs；
7月，“金融16条”延后至2024年底；
7月，民营经济31条措施出台；
8月，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制；
10月，要求“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
直到11月，“三个不低于”的硬性指标出台：
各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速；
对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；
对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
从“三道红线”到“三个不低于”，对房企的资金态度，已经彻底逆转。
尽管环境宽松许多，但从全年结果来看，房企的资金问题依然严峻。
图片来源：克而瑞地产研究院
2021年，克而瑞统计的80家典型房企融资总量首次负增长，同比下降24%。2022年，再次下降34%。 到了2023年，融资总量再次下降28%。
尽管降幅有所缓解，但资金紧张依然伴随着每个房企。
接着，房企“白名单”的传言甚嚣尘上。
但直到2024年1月底，部分城市的白名单才终于落地。
重庆梳理房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构；
南宁梳理房地产项目“白名单”107个；
昆明梳理房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元；
天津梳理房地产项目“白名单”22个，涉及融资需求近50亿元；
成都梳理房地产项目“白名单”227个；
青岛梳理房地产项目“白名单”84个。融资需求250.2亿元；
武汉梳理房地产项目“白名单”101个，融资需求541.73亿元；
……
据悉，这批“白名单”覆盖26个省份170个城市，涉及房地产项目3218个。
一个共通点是，白名单都变成了项目制 ，只管保交楼，不保房企。
压力又来到了银行。
而不在白名单之内的开发商或项目，只能在市场环境中自求多福。
1月29日，香港高等法院颁布命令，对上市公司中国恒大清盘。
曾经的房企巨无霸，也终究倒在债务的泥沼之中。
房企淘汰潮，2024年依旧会继续。
3
另一个被赋予拯救楼市重任的，是“三大工程” ：
保障性住房建设、城中村改造工程、“平急两用”公共基础设施建设。
尤其是城中村改造，被当作“全村最后的希望”。
2023年12月，央行重启PSL，金额达到3500亿元，是这个工具创设以来的单月投放第三高。
这也是2023年2月之后，时隔10个月再次重启PSL。
如果按照以往的投资效应看，3500亿的投放能带来超过万亿的投资拉动效应。
2024年1月，三家政策性银行1月份再次新增PSL 1500亿元。
两次投放，合计达到5000亿元。
尽管没有具体明确资金投向，但明眼人都知道，大概率还是投向城中村改造和保障房建设。
而很多城市，最近也接连宣布城中村改造专项借款成功落地。
西安2个项目获得城中村改造专项借款5亿元；
广州14个项目获得授信1426亿元；
青岛10个项目获得授信154.33亿元；
郑州58个项目获批，计划发放508亿元。
而这批在1月30日统一发放的专项借款，覆盖范围多达近百个城中村改造项目。
加上不少城市都实行了房票制度，城中村改造拉动楼市被寄予厚望。
但说实话，真的还不够。
无论是覆盖城市范围、推进的节奏，还是改造方式，这一轮的城中村改造都无法再现上一次棚改货币化的高光时刻。
城中村改造更像是单点突破，棚改货币化则是大范围爆破。
想要指望“三大工程”全面拯救楼市，期望有点过高了。
更根本的一点是，再也无法创造像过去那样的巨大需求了。
需求，就是直白的消费能力，就是老百姓的钱袋子。
没有需求，一切皆为妄谈。
2024年的楼市，可能还会平静如前。
房地产的难题需要长时间来解决，需要下大力气、超预期的政策来解决。而当前经济还有另一个难题—— 地方债，同样是2024年的重点攻坚对象。
