过度开发后遗症，正在爆发！

今天是正月初九，龙年第一个工作日，祝大家开工大吉、心想事成！

团聚归来，欢迎开启《茅十八观世界》，今天想和五湖四海的朋友一起聊聊：县城过度开发后遗症。

1

跟随镜头，一起看看河南某县城老家实景。

下了高速，方圆几公里都是这样，一模一样的安置房小区，一片接着一片，除了名字不一样，其他都一样。

很多亲戚家每年都要去几次，但只要一次不导航，就要迷路半天。

像这样的小区，入住率只有30%-40%，一个单元顶多十来户，而且大多都是老年人；

这些失去院子的老年人，每天唯一的乐趣就是坐大门口晒太阳。

负一楼空荡荡的车库，只有过年热闹过，一过大年初七，就看不到几辆车了。

前几年房地产风风火火，土地圈了一片又一片，这几年行情不行，停滞了一个又一个；有些项目门头案名都撤了，孤立得杵在那儿。

绿色围挡里面，荒野一片片，有的杂草丛生，有的垃圾成堆，有的又种上了菜和小麦。

还有一些荒废了的野地，当地人说，有的拆迁完只剩边边角角，几分地搁不住种，啥也种不了；有的异地安置后太远，耕地离家十几公里，没法种。

你说开车去种地啊？那画面只会出现在某些专家的空想里，太不实际。

还有一些触目惊心的老房子，2014年拆迁结束，到现在10年了也没开发，老房子还在那儿杵着，一排排戳破了屋顶，废砖瓦和杂草混在一起，那场面相当震撼。

2

繁荣泡沫，在一个又一个县城老家，提前破灭！

尤其是在北方。

而这一切，都因为两个字：棚改。

绝大多数县城，因上一轮棚改火的一塌糊涂，如今又落寞的一地鸡毛。

2015-2018年，是全国拆迁、棚改、货币化安置的巅峰期。

因为棚改，全国地价、房价爆火，有县城一年房价翻番！

从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右，大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。

这些巨量资金，分到拆二代们手里，还没暖热乎就流到了各地楼市里。

2014-2017年，棚改货币化对商品房去库存面积分别为0.4亿㎡、1.5亿㎡、2.5亿㎡和2.6亿㎡；

什么概念？占住宅销售面积近20%，在一些三四五线城市甚至占比高达40%！

拆迁--棚改--货币化安置--拆迁户一夜暴富--有钱没房--疯狂买房--越买越涨--地价再拉高些--房价跟着涨--越涨越买；

一套操作下来，地价高了、房价高了、库存低了、土地更吃香了，各个环节都肥的流油！

尤其是中西部和东北落后的三四线，以及大量十八线县城。以2016年为例，当年国开行棚改资金60%以上，都投向了这些地方。

老家县城楼市曾经有多火，现在跌的就有多惨！

江苏句容县，2017年初房价6000，年底就涨破了13000，一年涨了一倍多；

合肥肥西县，2017年初房价7000，年底就涨到了12000，一年几乎翻番；最火的那几年，房价限价卖到13500，还要全款、找关系、茶水费、摇号。

河南新郑，2017年之前房价3000+的到处都是，不到两年涨破11000，很多人连夜抢房；

现在嘞？

需要全款摇号的肥西县，跌了两年多，跌了将近3000还卖不动；

连夜抢房的新郑，从1万多跌到5000+，暴跌50%之后，售楼部连个看房人都没有。

那些一两年翻番的，现在要么跌回原形，要么比大涨之前跌得还多。

因为楼市低迷太久、因为一股脑挤进来的开发商又一股脑全趴了，县城里大量被圈起来要开发的土地，成了一片连着一片的荒野，被这个时代废弃……

县城市场，已不堪负重，成为全国楼市最大的难题！

3

大量县城青年，所谓的一夜暴富，只是过了一下手，又迅速返贫了！

2014年开始，连续5年内，因为货币化棚改，全国一夜间涌现出大量拆二代，家家户户开始分房又分钱。

朋友老家在河南某县城周边，拆迁后，除了账面上的房子外，他家分了小一百万现金。

但如今，这笔钱已经被快速吸走了，不但没富起来，还扛起了一大笔债。

——高价买的商品房，首付已经赔光了！

当初10000高价买的商品房，现在跌到6000了，前两年交房后，本来想等房价回升点少赔点卖了，所以连装修都没装，后来就一直空着，还得咬牙还月供和物业费。

用他的话说，比他亲戚买的阑尾了的房子，强点儿。

——投资的公寓和写字楼，空租一年了，卖也没法卖！

当初有朋友介绍内部优惠，他一口气在县城新区投资了一套loft公寓+一套写字楼，说给孩子攒财产，结果嘞？

公寓简单装修配上家电，花了8万多，一个月900租了大半年之后，就再没租出去过，另一套写字楼3年换了两拨租客，租金不涨反降，想脱手了才发现税费高的吓傻人。

到现在，县城还有大量的住宅卖了六七年都没卖完，更别说公寓、loft、写字楼和商铺了。

——大量安置房空置，就是过度开发后的现代版建筑垃圾！

安置房住不完、根本住不完，堪称史上最没用的房子。

以河南某县城为例，拆迁后，平均每家3套安置房，但很多家庭，要么住一套，要么都外出务工，只有过年才住几天。

而大量的安置房，因为产权问题，至今无法正常交易；因为没有外来人口，也很难租出去。

县城安置房的空置率超过60%，高到令人发指的地步！

4

最大的根源在于：国内90%的县城，挣不到钱、也留不住人！

不止是县城，任何城市，没有足够的产业，就创造不了就业，人在这里无法顺利就业，不离开还待着干啥？

所以，县城人口收缩，越来越严重。

过去十年，全国出现人口收缩的区县超过75%，常住人口不足50万的县城占比超过70%，数量接近1400个。

当越来越多的绿色占领中国版图时，一批又一批县城已经快被掏空了！

来，这张结合前两张图，你再仔细看看。

——来源：泽平宏观

当我们再把年龄细化，把最具活力和希望的小学生数量筛出来。

只有一线城市，小学生数量是增长的，年均增长6.5%左右。

其余城市小学生数量增幅全是负的，尤其是三线、四线、五线、六线，最高年均降幅超过3%。

这个世界终究是撕裂的。城市拆迁，百万甚至千万大户到处都是。

但挣不到钱又留不住人的县城，拆迁造富犹如指间流沙，短暂的体验了下有钱人的爽感，还没吃到真正红利，就梦醒了。

5

盲目扩张、过度开发，疯狂造新城终变鬼城！

很多中西部县城，都有一个通病：

——经济薄弱、人口收缩，建设规划理念却不切实际，盲目扩建，贪大、贪新、贪全、贪高大上。

而北方造城，更有一套非常醇熟的套路：

先挖湖--大手笔造公园--规划拔高--圈地高价卖地--大量开发商入驻--大量新住宅项目--建高楼--酒店、办公楼、商场，越高大上越好；

一套下来，一个城就造好了。

郑州和荥阳之间围绕着洞林湖的洞林湖新区；

郑州和新乡之间围绕着凤栖湖的平原新区；

郑州和港区围绕着园博园和双鹤湖的南港片区；

郑州和新郑之间的南龙湖片区；

围绕着轩辕湖的城北新区……

都是这个路子。

你敢信吗，一个市区人口不到26万的县城，大手一挥圈地造城，高楼大厦、酒店、写字楼、住宅项目一条街七八个。

这能搞起来，才怪！

不止是县城，很多二三线城市，过度开发的问题也很严重。

诸如郑州、南京、哈尔滨、长沙、天津、西安等都有。

一个新区5年都填不满，结果它一下子同时搞了3-5个新区，能搞起来吗？10年了仍然细细碎碎，一地鸡毛，一片片荒芜……

结果，这些地方，一排排建成的高层住宅、一片片烂尾的大楼、一片片停滞的工地、野地，就是没有人。

6

某安置小区，将近20栋楼，配建的幼儿园，一共不到60个孩子，马上要倒闭了……

这绝不是个例。

疯狂开发时有多爽，现在就有多惨。

越来越多地方，正在为前两年过度开发种下的苦果，付出代价……