2024年新项目持续入市 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势 另外图片居中

上海，2024年3月28日——全球领先的房地产服务公司戴德梁行今日发布年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》。报告显示，截止到2023年四季度，大中华区21个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约6,819万平方米。大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量2023年全年录得约161.7万平方米，较2022年有所提升。

大中华区六大主要城市中，台北核心商圈2023年底空置率较低，约为8.3%。在二线城市中，苏州的核心商圈2023年底空置率最低，为16.5%。

大中华区21个主要城市核心商圈写字楼市场数据速览（2023年）

资料来源：戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示：“2023作为疫情过后的开局之年，大中华区写字楼市场迎来全新的挑战。鉴于经济的缓步复苏，全年写字楼租赁需求相对疲软，并未迎来快速反弹。”

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示：“未来两年，中国大部分主要城市将迎来一波供应高峰。众多项目完工将为市场带来更多优质办公空间，势必会导致整体吸纳压力增强，租金稳中下调。业主需强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。”

北京

2023年，北京整体市场全年甲级写字楼新增供应同比上升43.2%，达606,794平方米，其中核心商圈占比为30.2%，新兴商圈占比为69.8%；

2023年，全市年度净吸纳量为14.8万平方米，同比下降14.5%。疲软的需求和新增供应拉动全市空置率同比上升2.7个百分点至18.7%。全市租金水平则继续同比下降7.3%至每月每平方米人民币297.9元。TMT、金融业和专业服务业继续成为租赁市场成交主力，续租成为企业租赁合同到期的首要选择。

未来三年，市场将迎来约108万平方米的新增供应。2024年，市场供应占未来总供应量的40%。今年项目的集中入市将拉动北京全市空置率继续上扬，租金水平或将继续下调。2024年，北京发展重心是数字经济和服务业扩大开放，未来数字经济、电信服务领域、健康医疗服务领域和金融领域企业将成为北京写字楼租赁市场需求的主要来源。

上海

2023年，上海甲级写字楼市场迎来近160万平方米的优质办公空间，使得甲级写字楼存量在年底突破1,600万平方米；

去年，上海甲级写字楼总净吸纳量为388,370平方米，同比有所下降。其中，金融、专业服务业及TMT租户的成交面积占据主导地位，分别为总成交面积的19.8%、16.1%及16.0%。截至第四季度，上海全市租金水平为239.5元每月每平方米，空置率则达到21.8%；

供应方面，未来几年仍是上海甲级写字楼的供应高峰，2024年预计有超百万空间新增入市，其中超六成面积分布在新兴区域。

需求方面，大量新建优质项目为租户提供了更多选择，同时也会加剧项目竞争。供大于求的背景下，2024年写字楼市场仍是租户利好。金融、专业服务业以及TMT行业租户始终是租赁交易的主力。

深圳

2023年，深圳甲级写字楼市场共有84.6万平方米的新供应投入使用，全市存量突破800万至808.9万平方米。新供应主要集中在西部板块，南山、前海及宝中合计占比达74.8%；

经济运行仍处于恢复期，多数企业对扩张保持谨慎态度，整体市场新增需求疲软，搬迁及升级需求主导了市场去化。年内39.3万平方米的净吸纳量虽高于过去十年的平均水平，但高供应量仍拉升全市空置率至26.1%。租户市场下，深圳甲级写字楼平均租金于2023年末下降至每月每平方米186.5元；

根据项目建设计划及工程进度，深圳将有超过140万平方米的甲级写字楼计划于2024年竣工入市，预计年内实际供应量将接近百万。需求端看，在宏观经济积极因素的不断积累下，写字楼市场的需求提振值得期待。但需求的缓步提振在供应放量的背景下难以支撑市场平稳表现，全市租金水平料将在2024年进一步回落，空置率指标预计将继续上行。

广州

2023年，广州甲级写字楼市场新增供应延续了前两年的活跃趋势，全年共迎来6个新项目入市，合计为市场带来46.1万平方米新增供应，同比增加10.5%。子市场中，琶洲是新增供应量最高的区域，占比达到57.4%；

2023年，广州录得净吸纳量90,510平方米，与上年相比增长明显。内资企业仍是需求主力。其中，专业服务业、贸易和零售业、金融业成为全年租赁面积成交占比的前三位。年末全市空置率为18.7%，较上年同期升高4.7个百分点；

截至2027年，全市甲级写字楼市场还将迎来332.5万平方米的新增供应，主要分布在国际金融城及琶洲板块。供应的持续放量有望刺激吸纳量的回升，同时亦将影响全市空置率在未来一段时间内持续走高。激烈的市场竞争中，全市租金水平料将继续承压。短期内租户仍将占据主导地位。

香港

在2023年，共有114,900平方米新增写字楼供应入市，相比2022年的266,500平方米下跌57%。这些新落成甲厦集中在非核心商圈，其中两个项目位于九龙东，另有一个项目坐落九龙西。我们预计2024年的供应量将增加至161,800平方米;

在环球经济前景不明朗的情况下，香港整体营商气氛仍然保持审慎，相信成本控制仍会是大多数企业的首要任务。2023年全年整体净吸纳量录得負24,000平方米，至2023年底，整体待租率被推高至18.8%*;

我们预料2024年香港写字楼市场表现或将维持疲弱，在待租面积高企下，未来十二个月的写字楼租金将继续受压，预期2024年全年调整幅度介乎7%至9%。然而，这些新增供应供应将能为有意升级搬迁的企业提供更多的优质选择，尤其是积极寻求搬迁至符合环境、社会和治理(ESG)要求的商厦的企业。

（*除了新增供应外， 2023 年第四季的统计数字把汇丰中心第一座加进存量及待租计算内）

台北

2023年全年，台北市仅新增1座A级办公大楼（富邦A25），新增供给面积约为96,200平方米，约比2022年的28,800平方米增长3倍。截至第四季度，全市租金水平为新台币819.8元每月每平方米，空置率则达到6.1%；

2023年整体市场净吸纳量约32,900平方米，其中大部分面积为金融保险业自用总部整合搬迁。扣除其影响后，整体净吸纳量为负值。相比2022年81.4%需求来自跨国企业，2023年度仅有51.6%，大幅下降29.8个百分点，主要因国际形势不明，外资减少投资力度之故；

预估自2024年至2026年，台北A级办公大楼将新增供给约64万平方米。由于近年缺工缺料因素，台北A级办公大楼市场新供给一再推迟，预计在工料逐渐回稳后，将缓解供给紧张的局面。此时租户将面临更多元化的选择，并逐渐结束持续多年的房东优势。

疫情时代带来了新经济模式和数位转型，新一代人更注重生活平衡、ESG、办公环境和职业发展，企业需以人为本，打造友好办公环境，满足员工需求。

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