未来楼市的走向，确定了

前两天，经济学家高善文公开发表了他对未来房地产和经济走向的看法。

他的看法惊世骇俗，与过去一年他的众多同行的观点相差甚大。

过去一年，国内的各个首席经济学家们热衷于研究日本。

日本1991年以后的房地产和经济走向被研究和分析了一遍又一遍。

而高善文用极其详实的数据和严谨的对比分析提出了另一个观点——

我们的房地产走势可能和日本不一样，而有可能像1998年以后韩国房地产的走势。

不同于日本当年房地产行业的悲惨经历，韩国的房地产自1998年-2001年四年时间经历了短暂的超调之后，从2002年起，再次随着经济基本面的恢复开始上升，此后一路上扬十几年。

韩国之所以没重复日本房地产的悲剧，两者最大的差别在于房地产需求是否被透支。

房地产需求是否被透支，也是判断中国房地产究竟走向何方的标准。

按照高博的数据分析，虽然自2015年以后我们的房价一路上扬，出现了房价泡沫化的现象，但是基于我们特殊的制度和国情，房地产的需求并未被透支。

得出这个判断，他是基于以下几个原因——

第一个原因，咱们的土地市场并不是完全市场化，因为土地市场的垄断性，房价上涨——供应增加——需求透支的传导链条并不通畅。可能房价上涨了，而土地供应并没有增加多少。

第二个原因，咱们的城镇化率并没有完全完成。90年代的日本已经完成了城镇化，而我们和1998年的韩国类似，只是过了城镇化的快速阶段。

第三个原因，是2022-2023年的楼市出现了一个完全不同于历史经验的现象。按照历史经验，当房地产泡沫破裂之后，新房和二手房会量价急速萎缩，而我们却出现了价跌的同时二手房迅速增量，2022-2023年新房+二手房的成交量竟然持平。

基于这些原因，大致可以得出我们的房地产需求并未被完全透支。

换句听得懂的话说，市场上还有买房人。

之所以有些买房人没下场，一是因为价格预期，二是因为房价没降到位。

房价一降到位，需求就自然会补上。

我是很认同高博对于当下复杂的房地产形势所做的分析。

根据我的观察和监测，今年的楼市确实出现了如高博所分析的场景。

今年最好的楼市行情观察窗口是深圳。

深圳自年后以来的市场走势，很好的演绎了只要价格合适，就能把房子卖出去的逻辑。

过去的一个月，深圳的成交量双线飘红。

根据乐有家研究中心的数据，3月份深圳二手房网签量超过5100套，二手房过户量3800套，新房成交超过2200套。

新房和二手房的成交量，相比较2月份全线飘红。

自年后开始，深圳的二手房网签量一周比一周创新高，整个三月网签量破5000，再次站在了过去三年以来的成交量高点。

5000套被称为深圳二手市场的荣枯线，业内一直将其视为从平静走向繁荣的边界线。

上一次深圳二手房月度成交破5000套，还是2021年的2月。

这个3月，实现5000套的突破和2021年的场景完全不同。

2021年是在楼市吹响冲刺号角的行情下成交量冲高，实现了量价齐升。

而今年的3月，深圳楼市是在以价换量的主旋律下实现了量的突破。

根据深圳乐有家的成交统计，深圳110个成交板块中，去年四季度成交均价在5-7万的板块占比达到47%，而今年一季度这个价格区间的板块占比降到了30%。

今年深圳3月份的二手成交数据里，有81.4%的房子成交价低于参考价。这其中，低于参考价10-20%的占到了33.8%。

本来用来限制房价上涨的参考价，反而成为了房价价值衡量的标尺。

深圳的房价究竟跌了多少，这个一直没有统一的官方数据，我们可以拿一些典型的楼盘和小区作为例子。

前两天，深圳南山科技园的网红标杆华润城润府二期出现了一套笋房，用了三天的时间就成交了。

这套房子150㎡，是个中高楼层的大三房，售价仅仅1888万，相较于它同户型的历史高峰价3288万，跌幅高达44%。

这是深圳第一梯队网红盘现在的成交情况。

当然，如此的笋房是少有的，这套房子成交之后，后续同户型的价格上涨到了13万+。

按照深圳3月的成交数据和之前的房价作对比，有不少小区相较于2019年的价格还下降了不少。

如南山科技园的大冲城市花园80㎡小户型，今年3月成交价相较于2019年11月下降了24%。

如前海妖盘诺德假日花园85㎡小户型，3月成交价相较于2019年10月下降了大约7%。

如福田八卦岭的八卦岭宿舍，29㎡的小户型相较于2019年下降了29%。

……

如果拿3月深圳的成交数据去和过往数据对比，能够发现不少小区的价格回到了2018年。

当下深圳的新房和二手房相互比对竞价，不管是新房还是二手房，一些小区或楼盘相较于高峰期，有了30-40%的跌幅。

这也是为什么今年3月深圳楼市能够实现新房和二手房成交量猛增的原因。

因为价格跌到位了。

按照一般规律，我们将房价30%作为正资产和负资产的临界点。

房价一旦超过这个值，下跌就会存在阻力。因为再往下降，就要跌破贷款额。

再往下降，就是一个超跌的市场。

当下深圳楼市基本上就符合超跌市场的定义。

3年的房价调整，让深圳成为了全国最具性价比的一线城市。

这也是为什么今年2月深圳调整限购政策之后，全国的一部分投资客跑到深圳考察的原因。