杭州二手房新政满一月，学区房成交量提升明显

杭州二手房限购全面放开一个月来，房产市场表现如何？

4月中旬，21世纪经济报道记者采访多家中介平台、买卖双方发现，当前杭州房地产市场对于二手房价格下降已形成共识，打破了近几年的“涨价信仰”，当限购手段逐个解除，二手房更加市场化，受供需影响的价格变动日渐明显。

3月14日，杭州发布房产新政，二手房限购全面放开，增值税免征年限统一调整为2年。以往，一季度是楼市成交的旺季之一，但今年随着整个房地产行业的下行，房产交易量稍显冷清。杭州二手房市场因政策松动活跃度明显增加，但存在“以价换量”的现象，不少房屋交易价格已回落至2017年左右的价格，更多当下交易受刚需、改善等心态影响，个性化的真实住房需求展现出来。

杭州是全国城市的一个缩影。在房价持续上涨的几年中，城市本身的潜力和民众的购买力被透支，日常消费能力被制约。如今这一轮二手房降价将不少城市的房价泡沫逐渐去除，展现出更加真实和理性的房地产需求，在回归“房住不炒”基础上，也回到了更加市场化的价格调节机制。

房产市场显著回暖

从截至4月中旬的数据看，杭州二手房新政给市场注入了活力，杭州的房产市场“小阳春”出现了，尤其在二手房方面，成交量、带看量明显回升。

据杭州贝壳研究院数据，3月，杭州十区二手房成交8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。3月14日-4月14日，杭州市区（含临安、富阳）二手房共成交9000多套。

来自德佑房产文欣苑店的于贵告诉21世纪经济报道记者：“整个三月我基本上都没有休息日，一直都在带客户看房。整个三月份我们的带看量达到了近几年来的最高水平。”

房东李枫住在拱墅区湖墅板块，在2017年购入当前名下唯一的住房，今年1月他决定把房子挂牌卖出，3月杭州二手新政出台后他决定降价40万尽快卖房。李枫告诉21世纪经济报道记者，目前挂牌价格已接近自己2017年购买时的价格，主要是想置换更大一些的房子，目前二手房大量放出，可选择的余地更大，“我工作在余杭区，主城区和郊区的房子都可以选，考虑卖出手头这套房后就换一套房子。”

值得注意的是，新政后的1个月时间内，杭州学区房成交量的提升最为明显。

杭州我爱我家数据显示，3月杭州多个学区房小区成交量大涨，如采荷板块、观成武林学校、保俶塔实验学校、文一街小学、文三街小学以及望江新城多个次新学区房小区，相比去年月均成交量，至少增长50%以上，部分学区房成交量增幅甚至超过100%。

王鑫是浙江金华人，在杭州富阳工作多年，他在接受21世纪经济报道记者采访时表示，自己原本没有计划在杭州买房，新政放开二手房限购，自己就也有了买房的想法。

“毕竟以后想让孩子在省城读书，有更好的教育资源。以前是苦于没有这个机会，现在政策放宽能买在主城区，以后孩子也有机会上学军、杭二等名校，也想趁着这个机会抓紧时间看房子，主要希望学区好一点，将来能上户口就行。”

一位在西湖区嘉绿板块的房产中介告诉21世纪经济报道记者，由于靠近嘉绿中学等较好的学校，嘉绿板块不少二手房交易速度加快，“3月份学区、环境比较好的房子基本上挂牌后很快就卖掉了。”

除了学区房，一些降价幅度明显的主城区“老破小”也受到刚需购房者的欢迎。上述房产中介表示，例如古荡新村目前50平方米左右的二手房总价在100万-200万元，放开限购后一些人买来出租或者自主，“一些手上有闲钱的人目前不愿投资新房，买这种‘老破小’装修一下转手就可以出租。”

“朝晖、翠苑板块的‘老破小’深受欢迎，买房的基本上都是刚需，主要看重这边地段好，上班上学都很方便。”于贵表示。

供求关系影响房价，这是除去政策调控之外房地产市场中最重要的因素。杭州新政放开二手房限购之后，整个杭州市二手房挂牌数量再次增加，说明在目前整个市场行情中，供给远大于需求，大部分购房者仍然处于观望之中。

二手房的情况更能反映出市场真实的供需现象。由于二手房没有限价，放开限购后，不少业主想快速卖房置换新房，使二手房市场中刚需房源成交占比出现了显著上升。杭州贝壳研究院数据显示，3月价格在300万元以内的房源成交占比71%，达历史新高。

一位杭州资深房产从业者陈明告诉21世纪经济报道记者，杭州最初从周边的余杭、萧山放开限购，到3月主城区全面放开二手房限购，其实都是为了刺激二手交易，把置换的通道给打开，进而带动一手房市场。

“以价换量”带动交易

在二手房交易量不断攀升的同时，不可忽视的是，杭州二手房整体的房价仍旧属于下行阶段，“以价换量”是最明显的特征。

根据中指研究院数据，自去年4月以来，杭州市二手住宅样本平均价格已经十一个月同比连降且今年3月降幅在5.35%，为过去十一个月最大值。从今年数据看，截至今年一季度，杭州单价3万元以上的新房套均成交面积为157平方米，而过去三年的数据分别是2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“西湖区文二板块成交的70%都是三百万元以内的房子，基本上都是刚需购房者买下的。”于贵谈及房价情况时表示，“尽管三月份成交量上来了，但在价格上，至少从数据上来说是没有起色的。”

陈明认为，杭州二手房新政策出台后，达成成交的主要是房屋业主与购房者一拍即合的情况，“大部分业主早就想出手，新政出台后也再次进行降价，这是二手房交易同比环比价格都在降的主要原因。”

21世纪经济报道记者走访了余杭区未来科技城板块的中南樾府、东原印未来等楼盘，发现中南樾府虽然目前挂牌价都接近每平方米五万元左右，但实际成交价格都在每平方米四万元左右。

未来科技城的三个楼盘也被人们称为“未科三兄弟”，即中南樾府、东原印未来和阳光城未来悦，此前因摇号中签率低、升值潜力大受到市场追捧，几年前房价高峰期时曾达到8万元/㎡、9万元/㎡，如今价格都在单价五万元/㎡以下。

据余杭区房产中介楼翔介绍：“未来科技城这边的房子如果不降价很难卖得出去，但降价就亏损严重。因为这批房子很多都是2021年时业主以单价每平方米7万-8万元的时候购入的，如今拿来挂牌交易，加上税费等，亏损要达到一半左右，此前热门的很多小区都是这个情况。”

杭州二手房市场的未来趋势是多方面因素共同作用的结果。短期内，政策调控将继续是影响市场的关键因素，长期看，城市竞争力、产业前景和人口趋势是影响房地产市场的重要因素。

杭州近年来在大力发展高新技术产业、数字经济。这些产业的发展不仅能够吸引人才流入，还能提升城市的综合竞争力，从而提高居民的购买力和投资意愿。

不过，未来的房产市场也将走向分化，随着保障房和自主更新住房的推进建设，房地产市场的需求更加多样，也将催生高质量的供给。

此前，浙江印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见，支持老旧小区自主更新。受政策风向影响，杭州主城区内建于上世纪80年代的闸弄口新村最近传出要原拆原建，使附近不少小区的业主纷纷下架二手房，挂牌的均价也上调了20%。

对于未来杭州的房产价格，陈明预测杭州的楼市未来终究会上行，但具体的拐点仍旧需要市场的表现来判断。

“卖土地是政府重要的财政收入来源之一，今年余杭、萧山、滨江都有不少土地要拍卖，人们二手房交易的资金或用于消费拉动内需，或继续购入新房改善居住条件。接下来，预计杭州主城区新房也会逐步打开限购，从去年到今年，萧山、余杭已经从几个街道放开新房限购变成整个区基本放开限购新房，预计等这波二手房热度过去，就要轮到主城新房打开限购了。”陈明表示。

（应受访者要求，于贵、李枫、王鑫、陈明、楼翔为化名）