暴雷开发商，来到了鬼门关

前几天，建设银行在香港的分支机构建银亚洲，因15.79亿港元的债务对曾经的前10大房企世茂集团提出了清盘呈请。

受此消息影响，世茂集团股价一度大跌，最新市值不足12亿港元，比2020年8月的股价高峰缩水约99%。

世茂的股民们，你们还好么？

除了世茂，建银亚洲还向法院提出了德信、大发地产、海伦堡、佳源国际、中梁控股等上市房企的清盘呈请。

建银亚洲之所以“掀桌子”，是因为真被逼急了。

截至2023年末，中国建设银行房地产不良贷款余额为481.58亿元，同比增加了145.53亿；房地产贷款不良率为5.64%。

在六大国有银行中，建设银行房地产不良贷款余额排名第二，仅比第一名少了0.14亿元；房地产贷款不良率，则居于行业第一。

关键这几年，不良贷款上升的贼快。

从2020年到2023年，建银的房地产不良贷款余额，从90.1亿飙升到481.58亿，4年翻5倍还多；房地产不良贷款率则从2020年的1.31%上涨到2023年的5.64%。

想想自己借钱被人拖着不还的经历，突然能够理解建银的心情了：

我不好过，你们也别想好过！

事实上，暴雷潮发生2年后，债权人是越来越没耐心了。

越来越多的暴雷房企被送上“断头台”。

今年1月，香港法院正式向中国恒大发出清盘令；2月28日，曾经的宇宙房企碧桂园也被债权人提出清盘申请。

据不完全统计，2022年至今，已有超过20家房企被申请清盘。 除了上面提到的 这几家 外， 还有：

融创、新力、佳兆业、龙光、旭辉、花样年、祥生、中南建设、嘉世国际（阳光城上市平台）、福晟国际、天誉置业、嘉年华国际、利全（奥园关联公司）、泛海、新明中国等。

此外，还有一些暴雷房企，随时都可能被债权人申请清盘。

比如金科、富力、荣盛、宝龙、华夏幸福、融信、建业、雅居乐、禹州、正荣、当代、弘阳、泰禾、景瑞 、合景泰富、领地 等等。

上个月，住建部领导也为暴雷房企，还有老板的命运定好了调：

对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组；对于损害群众利益行为，依法坚决予以查处，让他们付出应有代价。

出来混迟早要还的，有业内人士称，2024年或将迎来暴雷房企“清盘潮”。

在这里，特别提醒下，所有买了上述这些开发商楼盘的粉丝朋友，大家一定要积极转发、相互转告。

可能我们无法阻止开发商被清算，但一定要团结起来，最大程度维护自己的权益。

什么是清盘？

清盘，是香港那边的叫法，其实就是我们口中的“破产清算”。

当一个企业遇到危机，沿着之前的路走不下去、要破产的时候，一般有两种处理方式，一是破产重组，一是破产清算。

破除重组，指债务重组、资产重组、业务重组。

比如说债权人做出让步，减免一部分债务或利息、延长偿还期限，不能把企业给逼死。

老板和股东也要放血，一些低效、流动性差的资产，会被打骨折卖掉。对优质资产和业务重组，并改变经营策略和方式、裁员降薪等。

也就是说，破产重组下企业还有活下来的可能。

这也是老板们比较愿意接受的一种方式，不至于一无所有，像融创、碧桂园还有开头提到的世茂，现在都在推动债务重组。

破除清算，是最坏的一种情况，即指企业停止运营、彻底嗝屁了。

不管怎么救，都看不到活下来的可能，能做的就是变卖资产还债。

就像你开了一个餐馆，生意彻底死翘翘了，把店里的家伙什清点一下卖破烂，能卖多少算多少。

这是房地产老板们最不愿意看到的局面，意味着其几十年的心血毁于一旦，而且还可能面临牢狱之灾。

所以当债权人提出清盘申请时，一般企业都会反对，像碧桂园就迅速作出反应，在第一时间表示“将极力反对呈请”。

清盘相当于给企业判死刑，所以法院也比较慎重，绝大多数清盘申请都未真正执行，除非完全看不到希望，比如恒大。

许家印是去年失去自由的，没了舵手的恒大，彻底滑向深渊，香港法院在推迟了很多次后，直到今年1月才给恒大发布清盘令。

债权人对企业提清盘呈请，其实也并不是真心希望企业走到破产清算那一步。

若真到那一步，债权人的利益未必能得到最大化保障。 比如建银亚洲为了15.79亿港元的债务对世茂集团提出清盘呈请。

但要知道，截至2023年末，世茂集团总负债4919.99亿元，净负债率约为473.2%，一年内到期的有息债务高达1994亿元。

若真破产清算，有多少肉能分给建银亚洲还真不好说。

很多时候，清盘呈请是债权人醉翁之意不在酒的博弈策略，意在给房企老板施压：

你要是不保证我的利益诉求，我就让你玩完！

我看有分析称，建银亚洲在世茂重组方案推出后迅速提出清盘，就意在亮明态度。

鲁迅说：

人的性情是总喜欢调和折中，你说这屋子太暗，须在这里开一个窗，大家一定不允许的。但如果你主张拆掉屋顶他们就来调和，愿意开窗了。

其实表达的也是这个意思。

但清盘潮该来还是会来，如果房地产风险再不出清，是要出大问题的。

暴雷潮发生后的这两年，很多暴雷房企死而不僵、老板索性躺平，这导致一个很糟糕的局面：

一是银行不敢轻易给房企贷款，企业也很难发债，像融资“三支箭”2022年就提出来了，基本没什么用。房企的融资现金流失血很严重。

二是买房人成了惊弓之鸟，很多房子明知是漏却不敢捡，怕变成烫手山芋。

结果就是房地产在负反馈下越来越萎靡，现在连行业灯塔万科都亮红灯了。

所以反过来，你可以这么理解：

推动暴雷房企清盘或破产重组，是行业风险出清、扭转预期、刺激楼市的关键一步棋。

当大家都觉得再坏不过如此、有便宜不捡王八蛋的时候，自然就冲进去抄底了。

一个更重要的问题来了。

如果暴雷房企被清盘，它开发的那些项目怎么办？

那些买了暴雷房子的购房者的利益，谁来保障？

一旦公司被判决清盘，法院会指定一位清盘人来负责处理公司的资产和债务，公司现任董事和管理层的权利会被终止。

此时老板彻底出局，失去对企业的掌控。

然后企业自持的资产、股权、已建好没有买的现房、在建未售的项目、还有待开发的土地等资产，都会被一一梳理，然后被拿来变卖。

卖的钱，再按先后次序偿还或分派给各类债权人，其次才是的供应商欠款。

所以吃房地产上下游饭的，这两年日子也都特别难过，要么开发商拖着不给你结款，最后把公司拖垮； 即便到清算那一步，由于排序靠后，分到自己时都剩些渣渣了。

一旦进入清算模式，对保交楼也是有影响的，至少企业干起活来没有那么积极了，因为公司都不存在了。

如果房企在港交所上市，上市公司主体和其境内公司一般分别是独立的主体。

像中国恒大(03333.HK)公司注册地在开曼群体，其在境外破产清算，针对的境外主体及其直接持有的资产。

所以从股权结构上来看，清盘对境内保交楼产生的影响将很有限。

即便是在大A上市的房企，若破产清算，也不用特别担心。

国家已提前构筑一道防火墙。

去年4月，最高院发布的司法解释(《关于商品房消费者权利保护问题的批复》)，在相应条件下，商品房消费者主张其房屋交付请求权和价款返还请求权，均优先于其他债权受偿。

说白了，即便开发商被清算，购房者的权益也是排在债权之前，会被优先保障。

所以，那些不慎买了暴雷房企的房子、现在处于交付煎熬中的买房人，这是好事，也是坏事。

好的是，你不至于竹篮子挑水两头空，不会钱要不回来，房子也没了。

坏的是，交付可能更加遥遥无期了，交付质量更没保障了。

但这不意味着，大家就可以摆烂躺平了。

任何时候都要积极去争取，如果你自己都不主动，那等待你的一定是最烂的结果。